רי/מקס: "עפולה תיתקע עם אלפי דירות להשכרה"

"נוצר מצב אבסורדי בו הכסף שלנו פותר בעיות דיור בחו"ל. אנחנו מספקים דירות להשכרה לפולנים, לרומנים ולגרמנים, אבל לא לישראלים". כך אמר היום (ג') ברנרד רסקין, מנכ"ל חברת התיווך רי/מקס ישראל, במסיבת העיתונאים השנתית שערכה החברה בתל אביב.

לכתבות נוספות בערוץ נדל"ן:

"התלהבות כחלון מכך ששוק הדיור קפא - לא פחות מהזויה"

רסקין, שהציג את סיכום נתוני החברה לשנת 2017, הגדיר את השנה החולפת כ"שנת הפספוסים" בשוק הנדל"ן. "השנה החולפת התאפיינה בירידה בהתחלות הבנייה, בריחת כסף ישראלי לחו"ל ובעיקר צבירת ביקושים מסוכנת מצד הקונים, דבר שהוביל לעליות מחירים בשוק השכירות" אמר. "בדיעבד, רק התרחקנו מהיעדים שהממשלה הציבה".

לעמדתו, התופעה המשמעותית ביותר בשוק הדיור כעת היא חוסר הוודאות. "כשהממשלה מדברת על הורדת מחירים ויש תופעות כמו מחיר למשתכן ודיבורים על מס דירה שלישית, זה לא נותן לקבלנים וליזמים ביטחון לצאת לדרך עם הפרויקטים שלהם, אז הם מחכים", אמר. "השוק לא קפוא לגמרי אבל יש ירידה מספיק משמעותית על מנת להשפיע על המוטיבציה של היזמים והקבלנים".

"המוטיבציה של היזמים והקבלנים לבנות יורדת"(צילום: יריב כץ)

"הירידות בהתחלות הבנייה אפילו יותר משמעותיות, כי הבנייה כיום מספקת דירות לציבור מאוד ספציפי, הזוגות הצעירים שרוצים לקנות דירה ראשונה", הוסיף. "למעשה לא מתחשבים ברוב השוק, שהם משפרי דיור שרוצים לעבור לדירה גדולה יותר אך יש להם פחות אפשרויות כי יש פחות פרויקטים לציבור הרחב. כלומר יש מחסור רציני שהולך להחריף כי הביקושים מצטברים".

"צבירת ביקושים מסוכנת"

תופעה מרכזית נוספת שאפיינה לדבריו את השנה החולפת, היא בריחת כסף של המשקיעים הישראלים לחו"ל, בעקבות ניסיונות הממשלה להרחקת ציבור זה משוק הנדל"ן. כדוגמה לכך הציג רסקין את נתוני רי/מקס רומניה, שם נרשמה עלייה של 30% בפניות של משקיעים ישראלים ולאחרונה אף נבחר זכיין ישראלי להפעלת הסניף הרומני.

"אחד המשאבים החשובים שלנו בישראל הוא ההון, אבל אנחנו שולחים אותו לפתור את בעיות הדיור בחו"ל ולא אצלנו", אמר. "התוצאה היא העליה במחירי השכירות, מאחר שאם מוציאים מהשוק דירות להשכרה של משקיעים ולא מכניסים מספיק דירות חדשות לשוק, המחירים ממשיכים לטפס. אלו מגמות שהזהרנו מפניהם בשנים קודמות וקורות בשטח".

ברנרד רסקין מנכ"ל רי/מקס(צילום: יורם בן סעדון )

רסקין התייחס לעליות המחירים שנרשמו עד כה בשוק הנדל"ן לפי נתוני הלמ"ס וצפה כי גם בשנה הבאה יהיו עליות מחירים מתונות. "חוסר הביטחון כיום בשוק יוצר נזק עתידי, שישפיע לשנים ארוכות", אמר. "יש צבירת ביקושים מסוכנת מצד משפרי הדיור ובחודשיים האחרונים אפשר לראות שלאנשים נגמרה הסבלנות. המחירים לא יורדים ופחות פרויקטים יוצאים לדרך".

לדבריו, גם ניתוח העסקאות של החברה מעלה, כי ברוב הערים בישראל המשיכה מגמת עליית מחירים בשנה החולפת. הוא הוסיף כי לאחרונה חשה החברה בהתעוררות בשוק, לאחר שרשמה בחודש נובמבר גידול של 13% בהיקף העסקאות ושל 16% בעמלות לעומת נובמבר אשתקד. להערכתו, השנה תסתיים עם עליות מחירים שינועו סביב ה-4%.

"בממשלה הבטיחו לנו הורדות מחירים אבל אני חושב שהפוליטיקאים מתחילים להבין שאם המחירים יירדו, נראה מיתון בשוק הנדל"ן", הוסיף. "אנשים לא קונים דירות כשהמחירים יורדים אלא כשהם עולים. זה לא מסתדר עם הגישה הפופוליסטית אבל כשיש אינפלציה בכל תחום, גם בנדל"ן, אנשים מחכים להמשך הורדות מחירים, כי אם היום זול יותר מאתמול - אולי מחר יהיה יותר זול"

"בניסיונות העתקת אוכלוסיה לא פותרים בעיות דיור"

בהתייחסו לתוכנית מחיר למשתכן אמר רסקין, כי ניתוח עסקאות החברה מעלה שהערים הבולטות בעליות מחירים השנה הן דווקא אלו שיש בהן שיווקים רבים במסגרת מחיר למשתכן. כך למשל לוד, שם מחירי הדירות עלו, לפי נתוני החברה, בשיעור שנע סביב 20%, וכן בערים כרמיאל, עכו ונהריה.

"לכאורה זה מוזר", ציין. "דווקא בערים שיש בהן פרויקטים רבים של מחיר למשתכן היו הרבה עסקאות ועליות מחירים, אף שהיינו מצפים שם לירידות בגלל השחרור של הרבה דירות. כשעושים מניפולציות בשוק חופשי יודעים איך זה מתחיל, אבל לא איך הולך להיגמר".

תופעה נוספת מפניה הזהיר, היא רכישת דירות למטרות השקעה במסגרת מחיר למשתכן. "70% ממי שקנו במחיר למשתכן בעפולה הם לא בני מקום ולרובם אין כל כוונה לגור שם", אמר. "מה יקרה לעיר כשיתחילו למסור את הדירות הללו והיא תיתקע עם אלפי דירות להשכרה?".

"אנחנו מדברים פה על דור חדש של משקיעים, שאולי לא עשו את ההשקעה הכי טובה בחיים שלהם", הוסיף. "המחיר ההתחלתי היה נמוך, אבל השאלה היא מה יקרה להשקעה הזו בעתיד. בחלק מהאזורים זו השקעה טובה ובחלק לא".

עוד הוא אמר, כי הנתונים מלמדים דווקא על התרחקות מיעדי הממשלה. "האם המטרה היא שאנשים יקנו פחות דירות? מה בדיוק ההישג פה?", שאל והוסיף, כי "יש כיום ציבור מאוד ספציפי שקנה דירות במחיר למשתכן ולהם יש אולי בשורה טובה, אבל ליתר הציבור של הקונים הפוטנציאליים אין בשורות.

"הפתרון לבעיות הדיור לא טמון בהתערבות מלאכותית בשוק. זה לא עבד בעולם ולא יעבוד פה. מחיר למשתכן לא רלוונטי לרוב האוכלוסייה בישראל, ובניסיונות העתקת אוכלוסייה לא פותרים בעיות דיור. עם תחבורה טובה וחינוך טוב חלק מהזוגות הצעירים אולי יעברו לאזורים חדשים במדינת ישראל, אבל מרצון".