כך תבחרו קבלן לביצוע תמ"א 38

תהליך יציאה לפרויקט תמ"א 38 הוא ארוך ומורכב, ואחד החלקים המרכזיים בו הוא בחירת היזם שיוביל את הפרויקט. היזם הוא מי שאחראי על שכירת האדריכל והקבלן המבצע, כשלעתים החברה היזמית היא גם חברה קבלנית שתבצע את הפרויקט בפועל. מה חשוב לדעת לפני שבוחרים את החברה?

לרוב, תהליך של תמ"א 38 מתחיל בבחירת נציגות דיירים, שמפרסמת מכרז ליזמים או יזמים קבלנים המבקש מהם להציע הצעות. לאחר בחירת מספר הצעות יוצאת הנציגות לשטח כדי לבחון פרויקטים בביצוע או כאלו שבוצעו על ידי היזמים המתמודדים.

מטרת הסיורים היא התרשמות ראשונית מההיבט האדריכלי והתכנוני של הבניין, במטרה לקבל החלטה מושכלת. סיור באתרי היזמים מאפשר להתרשם מיכולותיהם בניהול והובלת הפרויקט המורכב, ואם מדובר ביזמים שהם גם קבלנים ניתן אף להתרשם מטיב ואיכות הבנייה של פרויקטים שנמצאים בביצוע. על מה חשוב לשים דגש בבחירת החברה וממה חשוב להיזהר?

מי עורך את הסיור - ראשית חשוב להבין האם היזם והקבלן הם אותו הגוף או חברות נפקדות. בפרויקטים שבהם יש הפרדה בין היזם לקבלן עלולות להווצר בעיות כמו פערים בין הבטחות היזם למימושן, עיכובים בפרויקט בשל סכסוכים או העברת אחריות בין שני גורמים.

לפיכך, במקרים כאלו חשוב לבקש מהיזם להזמין גם את הקבלן לסיור, בהנחה שמדובר באותו קבלן שיבצע את פרוייקט התמ"א, כדי לענות על שאלות ביצועיות. כאשר היזם הוא גם הקבלן חשוב שבזמן הסיור יהיה בשטח מנהל פרויקט או מנהל עבודה כדי שיוכל לתת תשובות מקצועיות אודות הביצוע.

באיזה פרויקטים לסייר - מומלץ לסייר בשני פרויקטים שונים של אותו יזם, אחד בביצוע ואחד שביצועו הסתיים לפני למעלה מחמש שנים. מפרויקט שנמצא בתהליך ביצוע ניתן ללמוד על אופי ניהול הפרוייקט, איכות הביצוע הבאה לידי ביטוי גם בסדר וניקיון האתר, תשומת הלב לפרטים, היחס לחומרי הגלם ועוד.

עם זאת, ביקור בפרויקט שזה עתה הסתיים יציג אמנם מבנה יפה וחדש, אך לא ניתן יהיה לראות באמת פגמים המעידים על איכות ותהליך הבנייה. ביקור בפרויקט מאוכלס שהסתיים לפני מספר שנים מציג את איכות הבנייה ועמידות המבנים.

מראה אתר הבנייה - בפרויקטים של תמ"א 38/1, הכוללים את חיזוק המבנה הקיים, הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין לאורך כל תקופת הבנייה. מראה אתר הבנייה, אמצעי הבטיחות ורמת הניקיון מעידים על התהליך עצמו ועל איכות החיים הצפויה לדיירים במהלכו. יזם קפדן יקפיד לדרוש מהקבלן המבצע עמידה בסטנדרטים גבוהים של ניקיון ובטיחות לאורך כל תקופת הבנייה.

בנוסף יש לשים לב שהאתר משולט ומגודר במקומות מסוכנים, שאין פירים פתוחים של מעליות בקומות, שהעבודות הנעשות בחדר המדרגות נעשות בזהירות יתרה ומאפשרות מעבר בטוח לכל דיירי הבניין, שהפיגומים מכוסים ברשתות ויש בהם מעקות המונעים נפילה מגובה וכיוצא באלו. 

עוד חשוב להסתכל האם הפועלים באתר עצמו עובדים עם קסדות, וסט, נעליים סגורות וחגורים בגובה. בצד חובתו של הקבלן לדאוג לבטיחות העובדים, הדבר גם מלמד על האופן שבו ידאג גם לבטיחות הדיירים והשכנים בזמן הבנייה.

טיב הביצוע - בתמ"א 38/1 הבניין נעטף בקירות חיזוק מבטון ועליהם חומרי הגמר. השלד של הבניין הוא שיקבע את איכותו ועמידותו והוא גם הסיבה המרכזית לשמה נועדה התמ"א. אם השלד לא יהיה מושלם, גם הגמרים לא יהיו מושלמים.

לכן, חשוב שעבודות השלד תהיינה איכותיות וברמה הגבוהה ביותר. אלו כוללות למשל תבניות יציקה חדשות ולא בלויות ועקומות (תפסנות), ובטונים אחידים ללא חורים וללא סגרגציה. 

ביצוע בדיקות הכנה לפני תחילת הפרויקט - שלב העבודות בקרקע הוא שלב קריטי לפרויקט משום שהוא עוסק באלמנט החיזוק של הבניין והכנת היסודות לפרויקט כולו. ככל שהוודאות של הקבלן המבצע לגבי מה נמצא מתחת לקרקע גדולה יותר טרם תחילת העבודות, כך יחסכו בהמשך הפתעות שמשמעותן הוצאות חדשות ליזם, עיכוב בלוחות זמנים וסכסוכים שעלולים לתקוע את התקדמות הפרוייקט.

לפיכך חשוב לשאול האם טרם היציאה לפרויקט בוצעו בדיקות מקדמיות שמטרתן להקטין בצורה משמעותית את חוסר הוודאות של הקבלן המבצע. בין הבדיקות שחשוב שיבוצעו:

• חפירות גישוש שמטרתן לבדוק את תשתיות האינסטלציה והחשמל הקיימות בשטח.

• חשיפת יסודות קיימים של הבניין במטרה להבין את סוג היסוד, עומקו ומידותיו.

• קידוחי קרקע, שיבדקו באיזו קרקע מדובר, האם יש מי תהום ועוד, כדי להכריע לגבי היסודות שיש לעשות לשם חיזוק הבניין.

עמידה בלוחות זמנים - בעת ביקורי באתרי היזמים יש לבדק את העמידה בלוחות הזמנים: מתי הפרויקט החל, כמה זמן לקחה העלייה מהקרקע בהשוואה לזמן שתוכנן, האם יש עיכובים עד כה וכיוצא בזה. בתוך כך חשוב לבדוק לכמה זמן תוכנן הפרויקט ובאיזה שלב הוא מצוי בזמן הביקור, כדי להסיק אם יש עיכוב או לא, ואם יש, ממה הוא נובע.

בחישוב גס, שלב העלייה על הקרע אורך בין 6-4 חודשים, הקמת השלד כמחצית מהזמן המתוכנן לפרויקט כולו, התקנת המערכות (מים, חשמל, צנרת) כ-5-4 חודשים ושלב הגמרים בין 4-3 חודשים.

שלב הגמרים - במידה שמבקרים בפרויקט המצוי בשלב הגמרים, מומלץ לשים לב לאסתטיקה של הבניין. כך, למשל, חיבור ממ"ד למערכות חשמל דורש חציבה לאורך קירות הדירה עד לממ"ד להעברת קווי החשמל מהארון החיצוני.

עם זאת, לפעמים רואים בפרויקטים תעלת חשמל מוצמדת לקיר עם הקווים שעוברים בתוכה, דבר המעיד על רצונו של היזם לחסוך כסף בתהליך הבינוי, שכן החציבה בקירות וכיסויים עולה יותר ומצריכה יותר זמן עבודה.

עוד חשוב להסתכל על הריצוף, התקנת האלומיניום, שקעי החשמל הטיח והציפויים. לראות שהעבודה ישרה ונקייה והכי חשוב, לבדוק האם מה שהותקן זה גם מה שהוסכם עליו במפרט עצמו.

הכותבת היא מנהלת חטיבת ההתחדשות העירונית בחברת ינושבסקי