המשכיר מנתק את החשמל והמים - מה עושים?
מה האפשרויות העומדות בפניכם אם המשכיר מתעקש להכניס לחוזה סעיף המאפשר לו לנתק את הדירה מתשתיות במקרה שתפגרו בתשלומים? מה עושים אם הוא מממש את האיום - והאם זה חוקי? מדריך
האם החוק מתיר למשכיר לפעול באופן חד־צדדי ולנתק נכס מתשתיות בסיסיות ונדרשות כמו חשמל ומים כדי להחיש את פינויו של השוכר מהדירה? מה כוחה של התניה כזו במידה שנכנסה להסכם השכירות? ומהן דרכי ההתגוננות המשפטית, אם בכלל, העומדות לשוכר בעניין?
האם מותר למשכיר לנתק נכס מתשתיות?
לסעד עצמי מסוג ניתוקי תשתיות מדירה מושכרת לצורך פינוי השוכר יש יתרונות וחסרונות. היתרונות הן לרוב למשכיר, שכן לרוב התוצאה היא פינוי מהיר וכפוי, תוך המנעות מהליכים משפטיים ארוכים ויקרים. גם מערכת המשפט מרוויחה לאור פינוי המקום השיפוטי היקר והקצוב לשמיעת תיקים אחרים.
עם זאת יש גם חסרונות רבים, בפן הערכי בשל החתירה תחת שלטון החוק, הסדר הציבורי והדרך הדמוקרטית לפתרון מחלוקות בבתי המשפט. החסרונות הם גם כלפי השוכר כמובן, שייפגע מהליכים מהירים שנועדו לנשל אותו מהדירה בטרם נתבררו טענותיו כדין.
בפסיקה נידונו לרוב ניתוקים באספקת חשמל, מים, גז, מיזוג אוויר, תשתית תקשורת (טלפון, אינטרנט) החזקה, ניקיון, שירותי שמירה, שימוש במעלית, חסימת גיש ועוד, בתחומים מגוונים בהם דירות מגורים, חנויות ובתי עסק מסוגים שונים, מוסדות ציבור ועוד.
למעשה, אין כלל משפטי אחיד בנוגע להכשרת או שלילת ניתוק נכסים מושכרים מתשתיות ושירותים, אך הפסיקה קבעה מספר עקרונות מרכזיים. ראשית, נקודת המוצא היא הסתייגות מעשיית דין עצמי ומתן הכשר להתניות דרקוניות בהסכמי השכירות, המאפשרות למשכיר סעד עצמי כופה, שמהווה קיצור דרך לטובתו בלבד.
עם זאת, הפסיקה אינה אחידה בעניין. כך, למשל, במקרים בהם יש סעיף מפורש בחוזה המתיר ניתוקים, יש לכך חשיבות. בנוסף, יש מחלוקות בנוגע לעיקרון חופש החוזים והכשרת התניות דרקוניות, המתירות למשכיר סעד עצמי של ניתוק נכס מתשתיות ושירותים. עד כה הנושא לא הגיע לבית המשפט העליון ולמעשה אין הלכה מחייבת בעניין.
עקרונות מנחים נוספים שנקבעו בפסיקה, הם שבמקרים בהם הניתוק מתבקש כסעד נגד השוכר שלא משלם דמי שכירות, הדבר יותר לרוב רק כנגד תשלום דמי השכירות. בנוסף, זכות ההנאה והשימוש בתשתיות ובשירותים בנכס המושכר לא עצמאית אלא נלווית להסכם השכירות עצמו. כמו כן, הפסיקה נוטה להתייחס בליברליות גדולה יותר לניתוקים כשמדובר בשכירות מסחרית עסקית, לעומת ניתוקים מדירות מגורים.
הגנות בחוזה
גם אם המשכיר מתעקש להכניס להסכם סעיף המאפשר לו לנתק את הנכס מתשתיות, לשוכר יש מספר הגנות. בפן החוזי, השוכר יכול לסרב לסעיפים כאלו, אבל מובן כי דרישה זו אינה מחייבת את המשכיר, שעשוי לבחור בשוכר אחר, שיסכים להתניות כאלו.
בנוסף, השוכר יכול לדרוש כי בסוף ההסכם יוסף "סעיף סל כלל" לפיו המשכיר יהיה מנוע מנקיטת סעדים חוזיים עצמיים ותחול עליו חובה לפנות בכל מחלוקת לבית המשפט. עוד הוא יכול לדרוש להוסיף סעיף לפיו הוא יכול לפעול באופן עצמאי וזמני להשבת תשתיות שנותקו. עם זאת, אין ערובה כי המשכיר יסיכים לכך, ולא בטוח כי הדבר אפשרי, חוקי ובטוח.
אפשרות נוספת העומדת בפני השוכר היא שגם אם צוין בהסכם סעיף ניתוקים, המשכיר יהיה מחויב בפנייה קודמת והתראה של 30 ימים לשוכר בעניין, והסנקציה תחול רק במקרה של הפרה יסודית. בפרק זמן זה יוכלו הצדדים להסדיר את המחלוקות ביניהם בדרכי שלום, או שהשוכר יוכל להתארגן לפינוי או לפנות לבית המשפט. ניתן גם לקבוע מנגנון פיצוי כספי במידה של ניתוק שלא כדין.
פסיקות בתי המשפט
הגנות נוספות ניתנות לשוכר בפן המשפטי. כך, למשל, ניתן לבקש צו מניעה זמני, שיאסור על המשכיר לנתק את הנכס מתשתיות, זאת בסמוך להגשת תביעה, במטרה לשמר את המצב הקיים עד לסיום המשפט. אם המשכיר כבר ניתק את הדירה, ניתן להגיש בקשה לצו עשה, שיחייב אותו להשיב את המצב לקדמותו ולחבר את התשתיות עד שתתקבל הכרעה בתביעה.
לצד זאת, יש לקחת בחשבון כי התהליך כולל פתיחת הליך שיפוטי והפקדת ערובות כספיות לא מעטות. בנוסף, בפסיקה נקבע כי בית המשפט ייעתר לבקשות למתן צו עשה זמני רק במשורה, כאשר התערבותו חיונית על מנת למנוע נזק שאינו ניתן לתיקון באמצעות פיצוי כספי הולם.
עוד נקבע, כי צווי מניעה זמניים שאסרו ניתוק חשמל יעמדו בתוקפם, בתנאי שהשוכרים ישלמו את דמי השכירות. כך, לדוגמה, במקרה שבו ניתק משכיר דירת מגורים בשל אי תשלום חוב שכירות ומים, אישר בית המשפט את הניתוק בשל סירוב השוכר לשאת בתשלום דמי השכירות.
במקרה אחר אישר בית המשפט ניתוק תשתיות מחנות בקניון לאחר היווצרות חוב דמי שכירות בסך 2.5 מיליון שקל. במקרה נוסף אישר בית המשפט ניתוק בית מלון ואולם אירועים מתשתיות לאחר היווצרות חוב בסך 1.6 מיליון שקל.
ובכל זאת, במקרים רבים מנע בית המשפט ניתוק תשתיות של מושכר ששימש למשק מגורים, מעון ילדים, משתלה, מזנון אוכל, וחנות מסחרית. במקרה אחד אף נפסק כי ניתוק חנות מחשמל בקניון נעשתה שלא כדין וחייב את המשכיר לשלם לשוכר פיצוי בגובה 18 אלף שקל נוכח הטרדה, טרחה, עוגמת הנפש והפגיעה במוניטין שנגרמה לו.
במקרה נוסף הורה בית המשפט לחבר משק חקלאי להספקת מים עד לסיום ההליך המשפטי, תוך שקבע כי הזכות לקבלת מים הינה זכות יסוד.
הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי. האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני.
לפנייה לכתב/ת 
