מחירי הדירות יורדים או עולים? תלוי איך בודקים
לפי נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות רשמו חודש שלישי רצוף של ירידות. אבל סקירת יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, שאינה כוללת את עסקאות מחיר למשתכן - מגלה דווקא עליות מחירים ברבעון הרביעי של 2017. מומחים הסבירו באולפן ynet את הבעיתיות בחישוב הנתונים והאם כדאי לרוכשים להמתין להמשך ירידות מחירים
מחירי הדירות רשמו חודש שלישי רצוף של ירידות, כך לפי מדד מחירי הדירות האחרון שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשבוע שעבר. לנתונים אלו מתווספים נתונים שפרסם היום (ב') משרד האוצר, ולפיהם הקיפאון בשוק הנדל"ן המשיך ברבעון הרביעי של 2017, עם ירידה של 8% במספר העסקאות בשוק הנדל"ן (ללא עסקאות מחיר למשתכן) בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בכך נחתמו חמישה רבעונים רצופים של ירידות במספר העסקאות בשוק.
הלמ"ס: מחירי הדירות ירדו ב-0.7%
למ"ס: ירידה של כ-18% במכירת דירות חדשות ב-2017
בזמן שבאוצר רואים בכך עדות להצלחת צעדי הממשלה בשוק הנדל"ן - סקירה שמפרסם הערב (ב') יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, אוהד דנוס, מגלה דווקא עליות מחירים של 1.4% במחירי הדירות ברבעון הרביעי של 2017 לעומת הרבעון שקדם לו. להבדיל מהלמ"ס, הסקירה לא כללה את עסקאות מחיר למשתכן.
אז האם באמת מדובר בתחילתה של מגמת ירידות מחירים בשוק הנדל"ן, או שתלוי איך מסתכלים על הנתונים? נשיא קבוצת גיאוקרטוגרפיה, פרופ' אבי דגני, ויו"ר לשכת השמאים, חיים מסילתי, התארחו הבוקר באולפן ynet והסבירו מה הבעיה בשיטת ניתוח מחירי הדיור כפי שמבצעת היום הלמ"ס, ולמה כדאי לשים לב בבואכם לרכוש דירה.
"המחירים נקבעים לא נכון"
דגני מתח בדיון ביקורת על אופן איסוף הנתונים של הלמ"ס. לדבריו, צפוי שיפור מסוים בעקבות חלוקת המדד לאזורים וליישובים, אך הדגיש כי יש לבחון מאפיינים נוספים בתוך הערים עצמן. "צריך להסתכל בתוך היישובים על כמה דברים, ולא כמו היום, לפי אזורים סטטיסטיים, שזה דבר מאוד כוללני", אמר. " אני רוצה שהמדידה לא תהיה רק בעיר, לדירה חדשה או מושכרת, אלא גם איפה בעיר, באיזה אזור סוציו-אקונומי זה עלה או ירד.
"השאלה היא איפה היו עליות מחירים ובאיזה סוג של דירות", הוסיף. "זה התפקיד של המדינה, לתכלל בלוגיקה את הדבר הזה. כיום הדבר הזה לא קיים וגם משרדי הממשלה לא פועלים אחד עם השני. כל אחד נותן פן מסוים וזה לא מגיע לשום דבר, מתווכחים על המחירים האלה, שנקבעים לא נכון".
באשר לשאלה האם כדאי להמתין להמשך ירידות מחירים ציין כי "יש לנו בעיה, שאנחנו לא מדווחים דיווחי אמת בשביל הזוג הצעיר שיקבל את ההחלטה שלו. נגיד שהמחירים בת"א עולים, אבל בת"א בונים היום בעיקר מגדלים. איפה בונים אותם? בחלקים היותר חזקים. כמה עולה? 6,500 עד 7,000 שקל למ"ר. אבל בשכונת התקווה ושכונות אחרות זה לא ככה".
מסילתי התייחס בדיון לביקורת לפיה נתוני המדד כוללים את עסקאות מחיר למשתכן, מה שמטה אותו כלפי מטה. "כשהנתונים הראו עליה אז אמרו שתכניותיו של השר לא מצליחות, כי הנתונים מראים עליה", אמר. "עכשיו כשהנתונים מראים ירידה טוענים ששיטת המדידה לא נכונה.
"נכון שהכללת מחיר למשתכן אולי גורמת למצג כזה, לפיו המחירים יורדים עוד יותר מאשר בהשוואה למדד ללא מחיר למשתכן. אולי באמת יש מקום לעשות מדד עם מחיר למשתכן ומדד בלי מחיר למשתכן, ואז אולי נקבל שני סוגים של נתונים. תחת הנחה שמחיר למשתכן זה חלק בלתי נפרד מהשוק, אנחנו רואים זה כבר שלושה חודשים - המחירים יורדים".
אם אני עכשיו על הגדר, אתה ממליץ לי לחכות לעוד ירידות או לקנות עכשיו?
"אם אתה זוג שיכול להירשם למחיר למשתכן תירשם".
ואם לא?
"אז תחכה קצת ותראה מה יקרה ב-4-3 חודשים הקרובים, כי נראה שהמגמה החלה להשתנות".
"הכללת מחיר למשתכן במדד מעוותת אותו למטה"
אל מול מדד מחירי הדיור של הלמ"ס, שמראה כאמור על ירידות מחירים זה חודש שלישי ברציפות - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר אוהד דנוס מפרסם הערב את סקירתו החודשית, לפיה ברבעון הרביעי של שנת 2017 נצפתה ב-12 מתוך 16 ערים עליה של 1.4% במחירי הדירות ביחס לרבעון הקודם, ושל 1.2% ביחס לרבעון המקביל אשתקד.
"נכון להיום, אנו עדים להמשך ההאטה בקצב עליית מחירי הדיור בישראל", מציין דנוס. "אם ברבעון הקודם ירד הקצב ל-1.6% לשנה, הרי שכעת הוא עומד על 1.2% לשנה, זאת, ביחס לרמות השיא של הרבעון הרביעי של 2016. עם זאת, אנו עדים לכך שהדשדוש בשוק נמשך והפעם בדרך של עלייה רבעונית חדה יחסית של 1.4%, מול ירידה של 0.2% ברבעון השלישי של 2017".
את הפער מול נתוני הלמ"ס הוא מסביר בכך שהסקירה שלו לא כוללת את נתוני מחיר למשתכן. "הלמ"ס כוללים במדד את מחיר למשתכן, ומכיוון שהם כוללים הרבה ישובים בפריפריה, בהם יש הרבה תוכניות של מחיר למשתכן, המדד מראה ירידות מחירים לכאורה", הוא מסביר.
"צריך להבין", הוא מוסיף, "דירות מחיר למשתכן הן מוצר מסובסד, שנמכר לאוכלוסיה מוגדרת לה אסור למכור אותו במשך 5 שנים. לכן, הדירות הללו לא משקפות לא שווי שוק, ובוודאי שלא התנהלות שוק או רחשי שוק. כל הכללה שלהן במדד פשוט מעוותת את המדד כלפי מטה, כשהדירות עצמן אינן רלוונטיות ל- 70% מהאוכלוסיה".
דנוס מוסיף, כי "נכון להיום, לא ניתן לדבר על שוק הדיור במונחי עליית מחירים מובהקת, אך גם קו מגמה ברור לירידות מחירים טרם אובחן. מה שניתן לומר הוא כי בשנה החולפת המחירים החלו לדשדש בערבוביה, פעם עליות מחירים בעיר אחת וירידות באחרת וברבעון שאחריו מתחלפות היוצרות. הכיוון הכללי ונטיית המחירים היא עדיין כלפי מעלה, אך גם עניין זה נתון ל"מצבי רוח" ולשינויים רבעוניים מעיר לעיר".
הסקירה מגלה גם רמת מחירים שונות בתוך הערים, שמבטאות את ההבדלים ברמות הביקושים באזורים השונים. כך, בערים ירושלים, תל אביב וחיפה נמצאה רמת שונות גבוהה במחירי הדירות בין אזורי היוקרה לאזורים הזולים יותר, בעוד שבערים אשדוד, הרצליה, חולון, כפר סבא ומודיעין נצפתה שונות נמוכה בין האזורים השונים בעיר.
שפל ברכישת דירות בתל אביב
במקביל, נתונים שפרסם הבוקר משרד האוצר מעלים כי הקיפאון בשוק הדיור נמשך, כאשר ברבעון הרביעי של 2017 נרכשו נרכשו 21.4 אלף דירות במחירי שוק (ללא עסקאות מחיר למשתכן) - הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הרביעי של 2011.
בפילוח גיאוגרפי בלט אזור תל אביב, עם ירידה חדה של 27% במספר העסקאות בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2016, לרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2003.
סך העסקאות בשוק הנדל"ן, כולל רכישות במסגרת מחיר למשתכן, עמדו על 23.8 אלף דירות שנרכשו - ירידה של 2% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
רכישת דירות חדשות "במחירי שוק" עמדה ברבעון על 3,500 דירות, ירידה של 8% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2016, ורכישת דירות יד שניה ירדה אף היא ב-8% בהשוואה לרבעון המקביל והסתכמה ב-16 אלף דירות.
רכישות המשקיעים ירדו לרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון השני של 2003. בפילוח גיאוגרפי, רמת הרכישות של המשקיעים באזורי הביקוש במרכז הארץ, קרובה לרמתה ההיסטורית הנמוכה ביותר, בהשוואה לאזורי הפריפריה.
