מחירי הדירות באמת יורדים? בדקנו מה אומרים המומחים

שינוי מגמה בשוק הנדל"ן? נתוני הלמ"ס שפורסמו אתמול (ג') מצביעים על ירידה שנתית ראשונה מזה כעשור במחירי הדיור, בשיעור של 0.1%. האם מדובר בתחילתו של השינוי שהבטיח שר האוצר, משה כחלון, בשוק הנדל"ן או שמוקדם עדיין לשמוח?

לכתבות נדל"ן נוספות

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר אוהד דנוס התייחס לנתונים בריאיון לאולפן ynet שהתקיים היום (ד') ואמר, כי צריך "לשים את הדברים בפרופורציות".   

לדבריו, "מי שלא קנה דירה לפני 3 שנים צריך לשלם היום עוד 200 אלף שקל על בית חדש ומי שקנה דירה לפני שנה, מופסד על הנייר ב-1,500 שקלים (בגלל הירידה השנתית במדד). כלומר, אנחנו נמצאים היום במצב שיש איזשהו ניצחון על מדדי הדיור אבל בסופו של דבר כשרוכשי הדירות יוצאים לשטח, הם פוגשים בהרבה מאוד מקומות במציאות שונה לחלוטין. במציאות שהמחירים לאו דווקא יורדים, המחירים מפגינים יציבות, ובחלק מהמקומות אפשר לראות אפילו עליות מחירים".

בנייני מגורים בחולון(צילום: יוגב אטיאס)

דנוס: הירידות במדדים נובעות משינוי שיטות המדידה

דנוס הסביר, כי חלק מהירידות עליהן מצביעים המדדים נובעות משינוי שיטות המדידה של הלמ"ס: "משקלות של יישובים השתנו, מחיר למשתכן נכנס ברמה כזו אחרת – בהחלט יש פה הרבה דברים שמשפיעים, חוץ מזה שבהחלט יכול להיות מצב שברמת המחירים הגבוהה שאנחנו מצויים בה, אנשים קונים דירות זולות יותר וכשהדבר הזה קורה אז מן הסתם המדד מראה ירידה כשלא באמת רואים בכל הפלחים את אותה ירידה".

אתה אומר שמשחקים עם הנתונים כדי שיתאימו?

"אני לא הייתי אומר שמשחקים עם הנתונים. אלה הנתונים, זה מה שהציבור עושה כרגע, זה לא בהכרח ירידות מחירים וכולם יודעים ש-0.1%, פרומיל אחד זה לא ממש...".

גם שמאי המקרקעין חיים אטקין התייחס לנתוני הלמ"ס בריאיון לאולפן ynet, אך הוא חושב אחרת מאוהד דנוס. אטקין סבור כי מגמת ירידת המחירים בשוק הדיור רק בתחילתה.

"מחסור בדירות - פייק העשור"

"שוק הנדל"ן למגורים לא התנהג כמו שוק נדל"ן למגורים, הוא התנהג כמו אלטרנטיבת חיסכון ארוכת טווח כי אנשים הבינו שפנסיה לא תהיה להם וכולם רצו וקנו דירות, זה הסיפור", אמר. "מחסור זה פייק העשור, זה פשוט שקר העשור. אין מחסור בדירות בישראל, לא היה מחסור ולא יהיה מחסור והמחירים יורדים. נקודה".

לדבריו, "כרגע יש באמת שוק חם כי זו תקופה בה פלח משפרי הדיור רוכשים דירות. אבל מה יקרה עוד חצי שנה-שנה, כשמי ששיפר את הדיור יצטרך לשלם מס רכישה בסך מאות אלפי שקלים? הוא יתן עוד קווץ' לירידת מחירי הדירות. מחירי הדירות בישראל הם בלי שום פרופורציה לשווי שלהם. המחירים התנתקו מהשווי מרחק עצום. אין היגיון שמישהו יקנה דירה ב-3 מיליון שקל ויקבל עליה תשואה של 2%. אין כזה דבר בשום מקום בעולם. ריבית נמוכה יש בכל העולם ורק פה המחירים התנפחו כי אנשים קנו דירות כדי שתהיה להם פנסיה".

דנוס בניגוד לאטקין, סבור כי קיים מחסור בדירות. "בוודאי שבאזורי הביקוש יש מחסור", הוא אמר. "אין מחסור אולי בפריפריה – שם הממשלה חזקה יותר, יודעת למכור דירות ולבנות דירות. אגב, מ-2011 בפריפריה, איפה שיש לה ולא איפה שצריך. שוק הנדל"ן הוא לא שוק אחיד. רוב האנשים רוצים לגור באזורי הביקוש ובאזורי הביקוש יש בעיה. אנחנו רואים את זה בנתוני השכירות שעולים, בנתוני הדירות שלא ממש יורדים".

עכשיו זה הזמן למכור דירה?

דנוס: "תשאל את כל מי שמנסה למכור דירה. אתם יודעים מה קורה מחוץ לאולפן הזה? אנשים תקועים עם שלטים, עם דירות, לא מצליחים למכור דירות".

אטקין: "במקומות אחרים אני שומע על עסקאות אין ספור. כי אין שוק נדל"ן אחד, יש שווקים שונים שמתנהגים אחרת ואת זה נורא חשוב להבין. תמיד אנחנו אומרים שצריך להסתכל על האזור שלך, מה ההיצעים בו, מה הצפי להיצעים בו ורק לפי זה אתה יכול לדעת האם תוכל למכור או לא. אלה שרוכשים במחיר למשתכן עכשיו בפריפריה, גם הם ייתקלו בבעיה קשה מאוד כשהם יבואו להשכיר את הדירות שלהם".

אטקין הוסיף, כי "יש עכשיו ירידה בהתחלות בנייה כי הקבלנים מבינים שאין למי לבנות כי אין מי שימכור ואני אומר לכם, גם אם לא יבנו מטר מרובע אחד בעשור הקרוב לא יהיה מחסור. הסיבה היא ששטחי המסחר והתעסוקה עומדים ריקים ומתרוקנים מדי יום ויזם חכם שמזהה את זה ורשות מקומית חכמה שמזהה את זה, יקחו את כל השטחים האלה ויסבו אותם למגורים".

אטקין סבור כי המחירים הגיעו לשיא ומציע להמתין לירידות. "מי שימתין יקנה את אותה דירה שהוא רצה וגם יוכל לרכוש ג'יפ", אמר.

דנוס ציין, כי "אנחנו רואים תיקון טכני עכשיו, אנחנו נמצאים בעיצומו ובחודשים הקרובים המדד ימשיך להראות ירידות מחירים ואולי שנתיות ואולי אפילו כבר הם יהיו חד ספרתיות ולא פרומילים בודדים".