הפקעת קרקעות בתוואי הרכבת הקלה - מי לא יקבל פיצוי?

בית המשפט העליון הוציא לאחרונה פסק דין תקדימי, בהרכב של חמישה שופטים שכלל את הנשיאה אסתר חיות, שמגדיל את סיכוייהם של בעלי חלקות, שחלקים קטנים מהן הופקעו, לזכות בפיצוי. כיצד הדבר עשוי להשפיע על אלפי בעלי הנכסים שקיבלו הודעות על הפקעת קרקעות לאורך התוואי המתוכנן של הרכבת הקלה?

השטחים שיופקעו באבן גבירול לטובת הקו הירוק של הרכבת הקלה

זינוק במחירי הדירות ושדרוג התשתיות: ההשפעה של קווי הרכבת בירושלים

הפקעה לצורכי ציבור

הפקעה היא למעשה הליך המאפשר למדינה להעביר קרקע מבעלות פרטית לבעלותה, כאשר אותה קרקע נדרשת לצורכי ציבור. קיימים חוקים שונים מכוחם רשאית המדינה להפקיע קרקע, כגון חוק התכנון והבנייה ופקודת הקרקעות.

עבודות התשתית של הרכבת הקלה(צילום: משי בן עמי)

חוק התכנון והבנייה, שנחקק בשנת 1965, מקנה לוועדה המקומית את הסמכות להפקיע קרקעות כאשר הן נדרשות בין היתר לשמש כדרכים, גנים, שטחי נופש או ספורט, שטחי חניה, שדות תעופה, תחנות רכבת, תחנות אוטובוסים ועוד.

עוד נקבע, כי אם ההפקעה מתבצעת לצרכים קהילתיים מסוימים כגון דרכים, רשאית המדינה להפקיע עד 40% משטח הקרקע מבלי שתידרש לשלם לבעל הקרקע בעבורה או לפצותו.

הפקעות בתוואי הרכבת הקלה

לפני כחצי שנה פרסם שר התחבורה הודעה ברשומות על הפקעות מקרקעין לצורך הקמת הקו הסגול והקו הירוק של הרכבת הקלה. בעקבות זאת החלו לקבל בחודשים האחרונים אלפי בעלי נכסים הממוקמים לאורך התוואי, מכתבים המודיעים להם על הפקעת הקרקע שמתחת לנכס ואף הפקעת כל הנכס שברשותם.

מדובר בשטחים נרחבים בתל אביב, רמת גן, גבעתיים, חולון, ראשון לציון, גבעת שמואל, קרית אונו ועוד. על פי ההודעה שפורסמה ברשומות, ההפקעות לטובת הקו הירוק יחולו על שטחים מאזור החוף בתל אביב לכיוון חולון, בת ים וראשון לציון, ולטובת הקו הסגול על שטחים נרחבים מאזור ארלוזורוב בתל אביב לכיוון יהוד, דרך רמת גן, אזור תל השומר והשטחים שבין תל השומר לרמת אפעל.

בחלק מהמקרים ההפקעה תתבצע לתקופה של 8 שנים לכל היותר, עד לסיום העבודות והשבת הקרקע לבעליה, בעוד שמקרים אחרים המקרקעין יופקעו לצמיתות וצפויים להריסה, בהם גם בתי מגורים ועסקים.

קודם להפקעות אושרו ופורסמו התוכניות לקווים המתוכננים, שכוללים את שינוי ייעוד המקרקעין ל"דרך" לשם ביצוע הפרויקט. כך למשל, בתל אביב כוללת התוכנית הריסת מבני מגורים ברחובות האצ"ל, השכל וההגנה, או הרחבת דרכים שעשויה לגרור הריסת בניינים ברחובות בן יהודה, אלנבי ואידלסן.

תקדים מהפכני: פיצוי מן הסבל בגין הפקעות

עד כה, ההלכה ששררה בהפקעות מקרקעין מכוח חוק התכנון והבנייה, כללה מתן פיצויים בשני שלבים. השלב הראשון כלל הגשת תביעת פיצויים מצד הבעלים על ירידת הערך של המקרקעין בעקבות שינוי הייעוד שלהם לצורכי ציבור. הפיצוי נועד לשקף את ההפרש בין שווי המקרקעין בייעודם הקודם לבין שווים בייעודם הציבורי.

בשלב השני, כאשר מופקעים המקרקעין, הבעלים זכאי לפיצוי בגין ההפקעה עצמה לפי שווי המקרקעין בייעודם הציבורי.

כעת המצב השתנה. בפסיקת בית המשפט העליון, שהתקבלה ב-24 במאי, נקבע תקדים מהפכני לפיו, גם בעל חלקה, שחלק קטן ממנה הופקע, זכאי ל"פיצוי מן הסבל" במידה שיתרת החלקה לא הושבחה. זאת בשונה מלשון החוק, המאפשר לרשות מקומית להפקיע עד 40% משטח חלקה ללא פיצוי לבעלים.

ההשפעה על בעלי קרקעות בתוואי הרכבת

על פניו, אין לתקדים זה השלכה דרמטית על בעלי הקרקעות שהופקעו בתוואי הרכבת, שכן בית המשפט קבע כי ההלכה החדשה תחול רק ביחס להפקעות שיחולו ממועד פסק הדין והלאה. כלומר, היא אינה חלה על קרקעות שההודעה על הפקעתן פורסמה זה מכבר, דוגמת אלו הכלולות בתוואי הרכבת הקלה.

עבודות בפיר הרכבת הקלה (צילום: מוטי קמחי)

עם זאת, קיים פתח המותיר מתן פיצוי לבעלי הקרקעות, שטרם קיבלו הודעה על ההפקעה. זאת מכיוון ששר התחבורה, ישראל כץ, הוא מי שפרסם את ההודעה על הפקעת המקרקעין לצורך הקמת קווי הרכבת הקלה והעניק לנתיבי תחבורה עירוניים (נת"ע) הרשאה לפעול בשמו בכל הקשור לההפקעות. כלומר ניתן לטעון, כי ההפקעה בוצעה מכוח פקודת הקרקעות ולא מכוח חוק התכנון והבנייה.

המשמעות היא, שהשר יכול לפעיל את שיקול דעתו בעקבות פסק הדין ולהעניק פיצוי כבר מהמטר הראשון לכל בעלי המקרקעין, שטרם קיבלו הודעה על ההפקעה.

הגשת תביעה בגין ירידת ערך

את התביעה לפיצויים בגין ירידת הערך של המקרקעין יש להגיש בתוך 3 שנים מהמועד בו נכנסה התוכנית לתוקף, במקרה זה תת"ל 70א (הקו הסגול המערבי) ותת"ל 71 (הקו הירוק).  גם מי שהמקרקעין שלו נמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמו זכאי לפיצויים, אם ירד ערכם של המקרקעין עקב אישור התוכנית.

עיקר הפגיעה מתבצעת בשלב הראשון, לאחר שנכנסה לתוקף התוכנית המשנה את ייועד המקרקעין לצרכי ציבור, ולכן יש חשיבות עצומה בהגשת תביעה לפיצויים בגין ירידת הערך בטרם תחלוף תקופת ההתיישנות הקבועה בחוק. אם הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר - הוועדה המקומית פטורה מתשלום פיצויים.

נתון חשוב נוסף שעשוי להשפיע על זכות הבעלים לפיצוי בגין הפקעה, ששטחה קטן מ-40% משטח החלקה, הוא האם בוצעו בעבר הפקעות בחלקה ללא מתן פיצוי. אם חלק מהחלקה כבר הופקע בעבר - המדינה זכאית לפטור מתשלום פיצויים בגין הפקעות שאינן עולות על 40% משטח החלקה במקור, אך אם ההפקעה עולה על 40% עליה לשלם פיצויים על ההפרש.

מנגד, עצם העובדה כי התקבל בעבר פיצוי בגין הפקעה קודמת של חלק מהמקרקעין אינה שוללת כשלעצמה זכאות לפיצויים בגין הפקעה חדשה.

בהתאם לחוק, נת"ע רשאית כבר לתפוס חזקה במקרקעין אשר הודעות על הפקעתם פורסמו על ידי השר, ולכן מומלץ לפעול בהקדם בסיוע של אנשי מקצוע, ובהם עורכי דין ושמאים, הן לצורך בחינת הזכאות לפיצויים בגין ירידת הערך והן לצורך בחינת הזכאות לפיצויים בגין ההפקעה (ככל שאלו קיימים).

הכותבים: ממשרד עורכי דין מילר ושות', המתמחה בתכנון ובנייה.