הבית המשותף הורחב – הדיירים רבו על הגג

לאחר שהתווספו 4 דירות חדשות לבית משותף ברחוב בר גיורא בירושלים, דרשו הדיירים הוותיקים חלק גדול יותר מהגג. ביהמ"ש חשב אחרת

עו"ד גולן עשהאלפורסם: 30.08.18 , 18:12

בית המשפט המחוזי בירושלים דחה לאחרונה בקשה של שמונה בעלי דירות בבית משותף ברחוב בר גיורא בירושלים להקצות להם חלק גדול יותר מגג הבניין, שעבר שיפוץ ונוספו לו ארבע דירות חדשות. השופטת חגית מאק-קלמנוביץ דחתה את טענתם שלפיה שטח הגג צריך להתחלק רק בין הדיירים המקוריים מבלי להתחשב בדירות שהתווספו.

ב-2003 חתמו בעלי הדירות בבניין על הסכם מול יזמית הבנייה "א.ק יפה נוף" לצורך שיפוץ והרחבת הדירות. במסגרת זו הם אפשרו לה לפעול להגדלת זכויות הבנייה בשתי קומות נוספות. לאחר שהיזמית קיבלה את ההיתרים היא בנתה עוד שמונה דירות, כך שבסך הכול קיימות בו כיום 20 דירות.

חוק ונדלן

תביעה: מכרו נכס והסתירו שהוא עומד להיהרס

עו"ד רינה צ'סנובצקי בניסטי

רוכש של חלקה בת חצי דונם במזרח ירושלים ועליה בית גילה להפתעתו צו הריסה סופי. ביהמ"ש חייב את המוכרים לפצות אותו ב-190 אלף שקל

תביעה: מכרו נכס והסתירו שהוא עומד להיהרס

לימים מכרה היזמית את ארבע הדירות שבנתה אך הותירה בידיה את הזכויות על שטחי הגג המוצמדים אליהן. באופן הזה היא קיבלה חלק ניכר מהגג בעוד שכל אחד מ-12 בעלי הדירות המקוריות קיבל רק 1/20 מהגג. בפנייתם לבית המשפט הם ביקשו להגדיל את השטחים המוצמדים לדירותיהם בטענה שלא היה מקום לשייך את הגג גם לדירות החדשות.

מנגד, טענו היזמית והדיירים החדשים שהרישום הנוכחי משקף את הזכויות של הדיירים הוותיקים באופן נכון וכל פרשנות אחרת להסכם מולה שגויה ואבסורדית.

ואכן, השופטת חגית מאק-קלמנוביץ דחתה גישתם של בעלי הדירות הוותיקים. היא הפנתה למפרט טכני שקבע שאם היזמית תבנה שתי קומות - הגג החדש שייווצר יהפוך לשטח משותף שמתחלק בין "כל הדיירים".

נפסק כי הפרשנות לתיבה "כל הדיירים" צריכה להישאב מהוראות חוק המקרקעין שקובעות חלוקה שוויונית של הרכוש המשותף בין הדיירים (כשגדלי הדירות שווים). מכאן שברגע שהתווספו לבניין עוד דירות, חלוקת הרכוש המשותף צריכה להתבצע באופן שוויוני בין כולם ולא רק בין הדיירים המקוריים.

"הטענה לפיה חלקם של בעלי דירה ברכוש המשותף תלוי במועד בו נבנתה הדירה (כאשר הדבר לא נקבע בתקנון או בהחרגה כלשהי) אינה עולה בקנה אחד עם העיקרון שבסעיף 55 לחוק המקרקעין, הקובע נקודת מוצא של שוויון לגבי כלל הדירות בבית המשותף", נכתב בפסק הדין.

השופטת מאק-קלמנוביץ' הבהירה שידוע כי הוספת יחידות דיור או הרחבת בנייה - אם במסגרת פינוי בינוי או תמ"א 38 ואם בכל מסגרת אחרת - גורר באופן טבעי צמצום של החלק היחסי של כל יחידה ברכוש המשותף. עם מצב דברים זה צריכים המבקשים להשלים.

בתוך כך נדחתה טענת המבקשים שלפיה היזמית לא הייתה רשאית להשאיר בידיה את ההצמדה של הגג. השופטת הבהירה שתנאי ההסכמים בין היזמית לבין הדיירים החדשים כלל לא נוגעים למבקשים ולא פוגעים בהם, ולכן אין להם שום יכולת לטעון כנגדם. משכך התביעה נדחתה והדיירים הוותיקים חויבו בהוצאות משפט של 12 אלף שקל.