החלום על בית פרטי מתרחק: צניחה בבניית צמודי קרקע

חלום צמוד הקרקע מתרחק מרוכשי הדירות בישראל: בשנים האחרונות נרשמה ירידה חדה בהתחלות הבנייה של צמודי קרקע, במקביל לעליות מחירים בכל רחבי הארץ.

מבדיקה שנערכה עבור ynet על ידי לשכת שמאי המקרקעין בהתבסס על נתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס עולה, כי במחצית הראשונה של 2018 החלה בנייתם של 4,966 צמודי קרקע בלבד על קרקעות מדינה, לעומת 11,512 בכל שנת 2017.

מדובר בירידה של 14% בשנה זו בחישוב לפי קצב שנתי, ושל 34% בחמש שנים. בסך הכל נכון להיום, 26% מסך הבנייה בישראל היא של צמודי קרקע, לעומת 46% לפני עשר שנים.

רוב התחלות הבנייה של צמודי קרקע - ברהט ובירושלים

עוד העלתה הבדיקה, כי רוב התחלות הבנייה של צמודי הקרקע במחצית הראשונה של השנה, היו במחוזות הדרום והצפון, עם 1,767 ו-1,059 צמודי קרקע בהתאמה. במחוז תל אביב, בו קיים מחסור בקרקעות פנויות, החלה בנייתם של 187 צמודי קרקע בלבד מתחילת השנה.

(נתונים: למ"ס, בעיבוד לשכת שמאי מקרקעין)

כאשר בוחנים את הנתונים באזורי הפריפריה, בצפון ובדרום מתברר שלא במפתיע, חלק גדול מהתחלות הבנייה של צמודי הקרקע הן בערי המגזר הבדואי והערבי, שעדיין מתאפיינים בבנייה צמודת קרקע באופן גורף. כך העיר שניצבת בראש הרשימה היא רהט מיד אחריה ירושלים עם כ-1,600 צמודי קרקע שנבנו בכל אחת מהן מתחילת השנה. במקום הרביעי ממוקמת סח'נין עם 963 צמודי קרקע, בחמישי ראשון לציון עם 924 ובשישי שפרעם, עם 865 צמודי קרקע.

(נתונים: למ"ס, בעיבוד לשכת שמאי מקרקעין)

בראיון לאולפן ynet טען יו"ר לשכת השמאים, חיים מסילתי, כי אחת הסיבות העיקריות לירידה בהתחלות הבנייה של צמודי קרקע, בעיקר במרכז הארץ, היא הקו שמובילות ועדות התכנון לציפוף הבנייה במרכז הארץ באמצעות בנייה מרקמית או בנייה לגובה, במטרה להגדיל את היצע הדיור. "כבר היו מספר מקרים שוועדות התכנון עצרו אישורים של תוכניות לבניית צמודי קרקע במרכז הארץ", הוא מספר.

לדבריו, "גם ברשות מקרקעי ישראל אנו עדים לירידה בשיווק קרקעות לבניית צמודי קרקע לאור ההתרכזות בתוכנית מחיר למשתכן. כך למשל, מרבית הקרקעות ששיווקה הרשות השנה לבניית צמודי קרקע, היו לבנייה עצמית של קוטג'ים בודדים בישובים כמו סביון, גאולי תימן וגן יבנה, ולא מכרזים לבנייה על ידי קבלנים בכמות גדולה".

סיבה נוספת לירידות בהתחלות הבנייה של צמודי קרקע נובעת, לדבריו, מעליית מחירי הדיור. "כאשר מחירי צמודי במרכז הארץ גבוהים והקרקע לבדה יכולה לעלות מיליוני שקלים, בערי המרכז קשה יותר לשווק את המוצר הסופי", אמר, "לזה מתווספת העובדה, שבשנים האחרונות אנו רואים העדפה של מגדלי יוקרה על פני צמודי קרקע ומעבר של בעלי הון מצמודי קרקע למגדלים".

מנתוני הבדיקה עולה עוד כי 80% מצמודי קרקע בישראל המוקמים על קרקעות מדינה, נבנים בבנייה עצמית. כלומר הדייר רוכש קרקע או בית ישן ובונה את ביתו מחדש. מסילתי ציין כי זו גם אחת הסיבות לכך שכיום יש מיעוט יחסי בפרויקטים בהם ניתן לרכוש קוטג' מוכן מקבלן, והפרויקטים הקיימים הם בעיקר בפריפריה.

צמודי קרקע בפחות מ-2 מיליון שקל

אז היכן עדין ניתן למצוא צמודי קרקע במחירים שנעים סביב 2 מיליון שקלים ואף פחות מכך? לדברי מסילתי בערים בפריפריה יש עדיין דוגמאות לצמודי קרקע במחירים כאלו. כך למשל, בעפולה נמכר לפני כחודשיים קוטג' שנבנה בשנת 2016 בשטח של 162 מ"ר תמורת 1.75 מיליון שקל, ובמגדל העמק השכנה נמכר לפני חודשיים קוטג' שנבנה לפני 12 שנה תמורת 1.5 מיליון שקל.

באזור הדרום אפשר למצוא קוטג' חדש בשטח של 150 מ"ר בשדרות, שנמכר בחודש יוני האחרון במחיר של 1.59 מיליון שקל. דוגמה נוספת היא קרית מלאכי, שם נמכר לפני כשנה קוטג' חדש, שנבנה בשנת 2016 על פני 185 מ"ר, תמורת 2.1 מיליון שקל, וכן בית שנבנה לפני כ-18 שנה, בשטח של כ-115 מ"ר, ושנמכר לאחרונה תמורת 1.39 מיליון שקל.

באזורי הביקוש במרכז הארץ המחירים מזנקים כצפוי. כך למשל, בהרצליה נמכר לפני כשנה קוטג' שנבנה בשנת 2016 בשטח של 350 מ"ר ב-21 מיליון שקל, ובסביון נמכר בחודש יוני צמוד קרקע שנבנה לפני כעשור ומשתרע על פני 707 מ"ר, תמורת 22 מיליון שקל.

עליות מחירים של 26% בחמש שנים

מבדיקה שערך אתר יד 2 עבור ynet עולה, כי בחמש השנים האחרונות עלו מחירי צמודי קרקע מיד שנייה בשיעורים משמעותיים בערים בכל רחבי הארץ. הבדיקה כללה צמודי קרקע שהוצעו למכירה באתר, בשטחים הנעים בין 100 ל-250 מ"ר, והשינוי במחיר נמדד על פי עלות למ"ר.

הנתונים כוללים גם בתים ישנים המצריכים שיפוץ מקיף(נתונים: למ"ס, בעיבוד לשכת שמאי מקרקעין)

מהנתונים עולה כי, הערים שבהן נרשמו עליות המחירים המשמעותיות ביותר הן נתניה ותל אביב, עם 26% בכל אחת. אחריהן נמצאות פרדס חנה-כרכור עם עלייה של 24% וירושלים עם עלייה של 22%.

ממוצע המחירים מוטה כלפי מטה, כיוון שהנתונים כוללים גם צמודי קרקע ישנים בשכונות וותיקות, שערכם נמוך יחסית בשל עלות השיפוץ הנדרשת. "מיקום הנכס, שנת בנייתו ורמת המפרט שלו - מהווים מרכיבים חשובים בקביעת הערך שלו", מדגיש מסילתי. "יש צמודי קרקע שנבנו לפני 40 שנה ואף יותר, הנחשבים מיושנים או צריכים לעבור שיפוץ מקיף ולכן ערכם נמוך יחסית".

וילה חדשה בפריפריה - במחיר דירת 3 חדרים בתל אביב

גם אם אם תרצו לרכוש צמוד קרקע חדש מקבלן - יש מקומות שבהם תוכלו לעשות זאת במחירים שלא עולים בהרבה על 2 מיליון שקלים. כך למשל כך, חברת שרביב מקימה בימים אלו פרויקט בקרית אתא עם צמודי קרקע בשטח של כ-160 מ"ר על מגרשים של כ-340-260 מ"ר ובמחיר שמתחיל מ-2.33 מיליון שקל.

בנוסף, בשכונה החדשה כרמי גת בקרית גת, חברת דונה בונה כיום קוטג'ים בני 7 חדרים, בשטח של 200 מ"ר ו-80 מ"ר גינה, ובמחירים של 2.36 מיליון שקל.

הדמיה של צמודי הקרקע המתוכננים בקריית גת(הדמיה: יח"צ)

דוגמאות נוספות הן פרויקט חדש בבית שמש, שמציע קוטג'ים בני 4 מפלסים במחירים שמתחילים מ-2.8 מיליון שקל, ופרויקט חדש ביוקנעם עם בתים של 5 ו-6 חדרים במגרשים של כ-300 מ"ר ומחירים שמתחילים מ-2.4 מיליון שקל.

דוגמה נוספת היא פרויקט ריף סלקטד בעתלית, במסגרתו משווקת חברת שגראוי ליבוביץ קרקעות לבניית בתים דו משפחתיים בבנייה עצמית. הפרויקט ממוקם כ-180 מ"ר מהים וכולל 65 מגרשים בשטח של 250 מ"ר המיועדים לבנייה עצמית של צמודי קרקע, כשהמחיר ההתחלתי הוא 2 מיליון שקל למגרש.

הלגונה של עתלית(צילום: וואסים כרים)

במרכז הארץ המחירים מזנקים. כך למשל, פרויקט היוקרה 26 Vilas בשכונת תל ברוך, הכולל 26 צמודי קרקע בני 3 מפלסים, עם מתחם ספא משותף, מציע כל יחידה במחיר התחלתי של כ-9 מיליון שקל. דוגמה נוספת היא מתחם חדש בשכונת נאות אפק בראש העין עם 68 קוטג'ים, ששטח כל אחד מהם הוא כ-250 מ"ר בנוי בשטח של כ-230 מ"ר, ושמוצעים במחיר 3.45 מיליון שקל.

צמודי הקרקע הנבנים בתל ברוך(הדמיה: סטודיו טל אלימלך)

גם בסביון יבנו בקרוב מספר צמודי קרקע חדשים, לאחר שרשות מקרקעי ישראל שיווקה 14 מגרשים בני חצי דונם, הממוקמים בחלקו הדרום מזרחי של הישוב לכיוון יהוד ומושב מגשימים. המחיר הממוצע למגרש עמד על כ-3.5 מיליון שקל, לפני הוצאות פיתוח בהיקף של כ-300 אלף שקל לכל מגרש. 

"יש עדיין ערים מחוץ למרכז, בהן ניתן להשיג צמודי קרקע באיזור של שני מיליון שקלים, כמו קרית מלאכי וקרית גת", מסכם מסילתי, "נכון שהן לא תל אביב ורמת גן, אבל הן עדיין נמצאות במרחק של 40-45 דקות נסיעה מהמרכז ושם עדיין ניתן להשיג צמוד קרקע נחמד במחירים סבירים בהשוואה למרכז".