המאבק על התחנה המרכזית הישנה: בעלי הקרקע הוותיקים טוענים לקיפוח

בעלי קרקעות וסוחרים במתחם התחנה המרכזית הישנה שבשכונת נווה שאנן בדרום תל אביב, טוענים כי תוכנית ההתחדשות העירונית שגובשה למקום מקפחת אותם. בהתנגדות שהגישו לאחרונה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הם טוענים לפגמים מהותיים בתוכנית, באופן שמיטיב עם בעלות הזכויות המרכזיות בשטח - החברות שיכון ובינוי ולוינשטיין.

מדובר בתוכנית מתאר מפורטת (תב"ע) החלה על אחת מעתודות הקרקע הגדולות במרכז העיר - מתחם השומרון, אשר סובל מהזנחה ארוכת שנים. בהתנגדות, שהוגשה על ידי משרד עו"ד צבי שוב, נטען כי התוכנית תוכננה בתיאום רק עם בעלי הזכויות המרכזיים, באופן שמיטיב עימם מבחינת הקצאת זכויות הבנייה.

25 שנה לתחנה המרכזית בת"א: התושבים כבר לא יכולים לשאת את הסבל

המתנגדים: לא ברור כיצד נערכה הבדיקה

לפי התוכנית (ששמה תא/4321) יוקמו כ-1,160 יחידות דיור בשטח בנוי של כ-130 אלף מ"ר, ו-153 אלף מ"ר יוקצו לתעסוקה ומסחר. זאת, על פני שטח של כ-78 דונם בין הרחובות מנחם בגין, הגדוד העברי, י.מ. סלומון והנגב, הכולל את שטח רציפי התחנה המרכזית הישנה.

הדמיה: מתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב(השומרון - קייזר אדריכלים)

גובה הבניינים ינוע בין 11 קומות לצד רחוב הגדוד העברי, לבין 35 קומות לצד דרך מנחם בגין. כמו כן קובעת התוכנית ארבעה מתחמים לאיחוד וחלוקה בעתיד בתוכניות נפרדות, כאשר בכל אחד מהמתחמים זכויות הבנייה שונות. 

אחד מהמתחמים הללו נמצא בבעלות החברות שיכון ובינוי ולוינשטיין, שרכשו בשנת 2015 חלק מהשטח בהליך של פירוק שיתוף, בסכום של למעלה מחצי מיליארד שקל. יתר הקרקעות מוחזקות בחלקן בידי בעלים פרטיים, ובחלקן בידי העירייה.

הדמיה: מתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב(השומרון - קייזר אדריכלים)

גודלו של השטח ששייך לשיכון ובינוי ולוינשטיין הוא 36 דונם, והוא ממוקם בין הרחובות מנחם בגין, הגליל, הגדוד העברי, שביל עכו ושדרות הר ציון. במתחם זה מתוכננים כ-1,100 דירות בבנייני מגורים בגובה של 35-11 קומות, כ-150 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר, כ-33 אלף מ"ר מבני ציבור וכ-16 דונם שטחים פתוחים. בנוסף, מתוכננים לחצות את השטח מתחת לפני הקרקע הקו הירוק והסגול של הרכבת הקלה.

בהתנגדות, שהוגשה בחודש שעבר בשמם של בני משפחה המחזיקים בשלוש חלקות, נטען כי התוכנית תוכננה בתיאום רק עם החברות לוינשטיין ושיכון ובינוי, להן הוקצה מתחם נפרד בשטח עם חלק ניכר מזכויות הבנייה. עוד נטען, כי התוכנית קובעת כללים לאיחוד וחלוקה עתידיים לארבעת המתחמים, מבלי שנבחן לפני כן שוויו של כל מתחם.

משכך, נטען, לא ברור כיצד נערכה הבדיקה שקבעה כי יש לחלק את השטח דווקא למתחמים אלו כבר כעת. "המשמעות היא שכל אחד מהבעלים יקבל זכויות באופן יחסי למתחם שלו, מבלי שבדקו אם החלוקה הזו מקפחת את בעלי הקרקעות בשטח", מסביר עו"ד שוב. "אם היו עושים איחוד וחלוקה לכל המתחם כבר עכשיו, כל רוכש היה מקבל יותר זכויות".

(צילום: באדיבות עיריית תל אביב-יפו)

(הדמיה: משרד קייזר אדריכלים ומתכנני ערים)

בהתנגדות מצוין כי "למעשה רב הנסתר על הגלוי בתוכנית הזו, שכפי שאנו למדים מדברי הוועדה, תוכננה בתיאום רק עם בעלי הזכויות המרכזיים בתוכנית, חברת לוינשטיין ושיכון ובינוי. אולם חרף זאת - נתונים רבים, לרבות ההסכמות שהושגו בין הוועדה לבין אותם בעלים, עודם לוטים בערפל ולא הוצגו בפני הציבור הרחב".

המתנגדים דורשים להחזיר את התוכנית לדיון מחדש בהפקדה, כולל הצגת מלוא המסמכים והנתונים הנדרשים. "בתוכנית קיימים קשיים ופגמים רבים שאינם עולים בקנה אחד עם חוק התכנון והבנייה, כאשר הועדה המקומית איננה משתפת בהליך הפקדת התוכנית את הציבור הרחב ומראה את השיקולים ליצירת המתחמים", מפרט שוב. "חמור מכך, בעלי הזכויות היחידים ששותפו באופן מלא בהליך הן חברת לוינשטיין ושיכון ובינוי".

גם הסוחרים מתנגדים: "בפועל לא קיבלנו כלום"

אין זו ההתנגדות היחידה שהוגשה לתוכנית. הסוחרים הוותיקים במתחם שבבעלות שיכון ובינוי ולוינשטיין, מנהלים אף הם מאבק בדרישה שיכירו בהם כבעלי זכויות בקרקע.

אושר בכדשן (32), מנהל במתחם התחנה המרכזית חנות תבלינים השייכת בפועל לאביו. "הכוונה היא לנשל אותנו מפה לגמרי", הוא אומר בשיחה עם ynet. "כשהעירייה רצתה למכור את המקום התחילו להפעיל עלינו לחצים ביורוקרטים, דרשו לפתע רישיונות עסק והטילו דוחות. לבסוף הסכימו להיפגש איתנו וקיבלנו הבטחות עד השמיים. אמרו לנו שיש פה עוגה גדולה והציעו לנו כסף כדי שנמכור. חתמנו, אבל בפועל לא קיבלנו כלום".

בכדשן, נשוי ואב לילדה, מספר כי אביו רכש את השטח בשנת 1984 במטרה לפתוח חנות במקום, אך אין בידיו את האסמכתאות הנדרשות. "כל בעלי העסקים הם אנשים מבוגרים, שנמצאים פה 20 שנה ומעלה", הוא מספר. "כל אחד ידע מה שלו ועסקאות נסגרו אחד מול השני, בלי ניירת". 

עו"ד מימון אביטן, הגיש בשם הסוחרים התנגדות לתוכנית, וכן מייצג אותם במאבקיהם המשפטיים. "אלו משפחות שנמצאות שם משנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת", הוא מספר. "הם קיבלו את הקרקע הזו מהבעלים, עיריית תל אביב, ששיכנה אותם שם. דור המייסדים וילדיהם מתפרנסים מהדוכנים הללו כבר 50-60 שנה, והיום טוענים שהם פולשים. 

(צילום: שירלי זינגר)

כיום אנחנו מנהלים שני מאבקים - מחד נגד שיכון ובינוי ולוינשטיין, שטוענות לבעלות והגישו עשרות תביעות פינוי מול כל משפחה, ומנגד הליך בבית המשפט המחוזי, שבו אנו טוענים לבעלות בקרקע מכוח התיישנות במקרקעין", הוא מוסיף. "הקרקע הזו נמכרה בשליש משוויה, לאחר שהעיריה הבטיחה לסוחרים שתדאג שיפוצו והחתימה אותם על מסמך הסדר, אבל לא דאגה להחתים עליו את הרוכשים. כך יצא שכולם שיקרו וכיזבו אותם".

כיום, הוא מוסיף, מתנהל הליך גישור בניסיון למצוא מתווה לפתרון. "אני רק מקווה שלא נגיע להליכים בכוח, כי אז אי אפשר לדעת איך זה יסתיים", הוא מזהיר. "אנשים לא יוותרו על מקור המחייה שלהם".

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "מסמך ההתנגדויות התקבל בעירייה. הוא ייבחן על ידי המחלקה המשפטית, אשר תיתן את המלצתה המקצועית לוועדה המקומית. בימים אלו תלויות ועומדות מול בית המשפט בקשות למחיקה על הסף של תביעת הסוחרים, וביניהן בקשה של העירייה להסיר אותה כצד בעתירה. הבקשות טרם הוכרעו".

משיכון ובינוי נדל"ן ולוינשטיין נמסר: "עיריית תל אביב יזמה את תוכנית מתחם השומרון. התוכנית נידונה בוועדה המקומית שהחליטה על הפקדתה להתנגדויות. להבנתנו, כל ההתנגדויות שהתקבלו יידונו בוועדה ויקבלו תשובה מיוזם התוכנית".