האם עדיין שווה להשקיע בדירה - ואיפה?
שוק הדיור מיצה את עצמו? שנים שאנחנו מצטערים שלא קנינו דירה לפני העלייה הגדולה של מחירי הדיור, והתחושה היא שכדאי להשקיע בנדל"ן גם עכשיו - אך האם זה עדיין רלוונטי? בדקנו עם מומחי הנדל"ן מה הם חושבים על דירה כאפיק השקעה ובאילו מקומות זה יותר אטרקטיבי
מחירי הנדל"ן הגיעו לשיא? השקעה בנדל"ן בישראל נחשבה בעבר הלא רחוק להימור כמעט בטוח, בטח כשמדובר באזורי הביקוש - אך נראה כי בשנים האחרונות גוברים סימני השאלה בקשר לכדאיות של השקעה כזו. הכבדת נטל המיסוי על דירות להשקעה, לצד ההתייצבות במחירי הנדל"ן - אינן מעודדות במיוחד להשקיע באפיק זה, שכן לא כל נכס יספק תשואה גבוהה.
דירות הרפאים שיכלו להוריד את מחירי הנדל"ן
המחירים רוסנו, אבל מעט דירות אוכלסו: "מחיר למשתכן" - סיכום ביניים
פינוי בינוי בשכונת הארגזים: אחרי שנים הושג הסכם על הפיצויים לתושבים
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי, סבור כי יש כיום אפיקים משתלמים יותר להשקעה מאשר שוק הנדל"ן. "יש טענה שעצירת מחירי הדירות היא מלאכותית, אבל לדעתי השוק מיצה את עצמו מבחינת עליות מחירים", הוא אומר. "נכון שבשוק ההון יש סיכונים, אך התשואות לאורך זמן יותר גבוהות. צריך להשקיע בתבונה, למשל במדדים, ולגדר סיכון באמצעות אופציות".
>> לסיפורים הכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
לדבריו, בשוק הדיור התשואה נעה סביב 4.5% עד 5% נטו (5.5% עד 6% ברוטו) לעומת מניות (מדד), שם התשואה נטו נעה סביב 6% נטו (7% עד 8% ברוטו). יש להדגיש שמדובר באמירה כללית וחובה על כל משקיע לבחון מראש את ההשקעה הסובייקטיבית שלו.
בנוסף, מסילתי מציין כי כשמדובר במשקיעים קטנים - השקעה בנדל"ן נחשבת בדרך כלל לקלה ופשוטה יותר. במקרים אלו הוא מציין כי השקעה בנדל"ן יכולה להשתלם כשמאתרים "מציאות", דהיינו מקומות שהמחירים בהם עדיין סבירים, ועוד צפויים להתפתח.
מרכז או פריפריה?
יו"ר לשכת השמאים לשעבר אוהד דנוס, סבור כי גם לאחר השינויים במיסוי, השקעה בשוק הנדל"ן עדיין משתלמת עבור משקיעים לטווח ארוך. "כל עוד הריבית נמוכה מאוד והדירה מושכרת, התשואה הסולידית טובה מהשקעה בפיקדונות שקליים", הוא אומר.
בין הסיכונים המשמעותיים באפיק השקעה זה מונה דנוס את הערבויות הנדרשות לקבלת שכר דירה בזמן או לקבלתו בכלל, שפל בשוק הדיור, מיתון כבד, מלחמה, רעידת אדמה ועוד "יש אלף דברים שיכולים ליכולים לפגוע בשווי הנכס ולגרום לנזק כלכלי. עם זאת, הירידה בשיעור הדירות להשקעה הוביל לעודף ביקוש בשוק השכירויות וזה מאזן במעט את הסיכונים, כי זה שוק שהממשלה עדיין לא מתחרה בו".
עבור מי ששוקל להשקיע בנדל"ן, דנוס ממליץ להתמקד קודם כל בדירות קטנות, שקלות יותר להשכרה ושנהנות מתשואה גבוהה יותר, שנעה לדבריו סביב 3.5%. "בעבר כשמחירי הנכסים היו נמוכים יותר ניתן היה להגיע באזורי ביקוש ל-4.5%-5% תשואה לשנה, אבל כשמחירי הדירות התייקרו, ומחירי השכירות לא הדביקו אותם, התשואה נשחקה. בדירות גדולות ונכסי יוקרה, התשואות עשויות להדרדר עד ל-1.5% בשנה".
כך למשל דנוס ממחיש, כי אם בשנת 2013 ניתן היה לרכוש דירת שני חדרים באזור יקר בתל אביב, ב-1.5 מיליון שקל ולהשכיר אותה בכ-5,000 שקל בחודש, הרי שמדובר היה בתשואה של 4% לשנה. "אותה דירה כיום נמכרת ב-2.4 מיליון שקל ומושכרת בכ-6,000 שקל בחודש, כלומר תשואה של 3% לשנה".
נתון חשוב נוסף שיש לקחת בחשבון לדבריו, הוא שככל שמתרחקים מהמרכז ומאזורי הביקוש - שיעורי התשואה על ההשקעה בנכס גדלים. זאת לאור העלייה בסיכון, בין היתר בשל הקושי לנהל את הנכס מרחוק או בשל הביקושים הנמוכים יותר. "למי ששונא סיכונים מומלץ לקנות במרכז ולהסתפק בפחות תשואה, אבל לקבל שקט נפשי ואולי צפי לעליות מחירים. מי שאוהב סיכון יכול ללכת לפריפריה, שם התזרים יהיה גבוה יותר, אבל הפוטנציאל להשבחת ערך יפחת".
גם שמאי המקרקעין ישראל יעקב, מציע להתמקד בנכסים בשכונות שהולכות לעבור פרויקטי התחדשות עירונית, אך מזהיר כי לעתים נדרשים בעבורם מחירים מעבר לשוויים בשוק. ההמלצה שלו היא להתמקד בשכונות וותיקות שעומדות לפני הליכי התחדשות עירונית ביישובים מבוססים, שאינם בגוש דן.
משרדים - לא לכל אחד
אפיק השקעה שהתפתח משמעותית בשנים האחרונות הוא הנדל"ן המניב, היינו שטחי תעסוקה ומסחר. "התשואות גבוהות כי אין סכנה של מיסוי יתר, ומצד שני שיעורי התשואה נחתכים במיסוי, זה תמיד פחות מבוקש ממגורים, והרבה יותר רגיש למצב במשק. בנוסף זה משתנה בין עיר לעיר, יש מקומות שההיצע גדול, ואחרים ששום היצע לא יספיק. צריך לבדוק היטב את ההשקעה מראש. אני ממליץ ללכת לבנייני משרדים סמוכים ולבדוק את מצב האכלוס שלהם. אם יש בהם שטחים פנויים להשכרה, גם השטח הזה יעמוד ככה".
שמאי המקרקעין, אסי אבני, מסביר כי רוב ההשקעה בנדל"ן מניב היא באמצעות חברות יזמות שמוכרות חלק מהמשרדים, ובאמצעות התארגנויות קבוצות רכישה. עם זאת הוא מסייג, כי לא מדובר באפיק השקעה שמתאים לכל אחד או אחת. "זו לא השקעה סולידית, המחירים הינם בסדר גודל של כ-8,000 שקל למ"ר. אבל במסחרי התשואה טובה יותר ויש מתחמים שיש להם ביקוש. נכון שהשוק כרגע במצב של אי וודאות, אבל תמיד קיים פוטנציאל להשקעות".
"לא להתקרב"
שמאי המקרקעין חיים אטקין, לעומת זאת, מזהיר בנחרצות מפני השקעות בנדל"ן באקלים הנוכחי. "אני אומר חד משמעית - לא להתקרב", הוא קובע. "הדבר האחרון שהייתי עושה זה להשקיע בנדל"ן. התשואות נמוכות והמשקיעים עברו מעבר לים וקונים מדי יום נכסים מכל הבא ליד, כשחלקם מפסידים הרבה כסף. המשקיעים היחידים שנשארו בשוק זה ה'לא חכמים', שקנו דירות במבצעי חבר במחירי שיא ושיעמדו עם נכסים ריקים. השוק במצב מסוכן מאוד ואני צופה משבר לא פשוט של נפילת מחירים, עם השלכות רוחביות. הלוואי ואתבדה, כי זה ישפיע על כל אחד ואחת מאיתנו".
באותה נשימה, אטקין גם מזהיר מפני ההמלצות להשקיע בנדל"ן מניב, כלומר משרדים ותעסוקה. "רכישת משרד היא ההשקעה הגרועה ביותר שניתן להעלות על הדעת, כי הטכנולוגיה מייתרת את שטחי המסחר והשוק מוצף", הוא קובע. "ההתנהלות הנכונה היא לשים את הכסף בבנק ולא להשקיע".
איפה בכל זאת אפשר לשקול להשקיע?
אחרי האזהרות, יש עדיין מקומות או כיוונים מסויימים עליהם מצביעים השמאים ככאלו שכן עשוי להשתלם להשקיע בהם, כמובן בזהירות המתבקשת. אז באילו מקומות מדובר, ומה חשוב לקחת בחשבון לפני קבלת ההחלטה?
העיר התחתית בחיפה: מסילתי ממליץ על העיר התחתית בחיפה, בה עדיין אפשר למצוא בו דירות במחירים של עד מיליון שקלים. "בשנתיים האחרונות אנחנו רואים תנופת פיתוח אדירה באזור העיר התחתית, עם הקמתם של מוקדי בילוי, פארקים ובעיקר מוסדות אקדמאיים שמושכים אליהם הרבה מאוד צעירים", הוא מספר. "דירות שלפני חמש-שש שנים עלו סביב 400 אלף שקלים, מגיעות היום לאזור ה-900 אלף שקל, ויש להן עוד לאן לטפס".
השכונה הבולטת ביותר לדבריו היא ואדי סאליב, שנמצאת בתפר שבין שכונת הדר לעיר התחתית. השכונה מאופיינת באוכלוסייה מעורבת ובבנייני מגורים של שלוש-ארבע קומות, עם קומת קרקע מסחרית ברחובות הראשיים. לפי התוכניות, בשכונה יוקמו כ-600 יחידות דיור, שכ-300 מהן כבר נמצאות בשלבי ביצוע שונים. "קיימת שונות גדולה בין מכס לנכס", מסביר מסילתי, "אולם ניתן לומר שראינו בעשור האחרון תשואה של עשרות אחוזים למשקיעים באזור זה".
חשוב לציין את הסיכונים, למשל אם לא יימצאו התקציבים לפיתוח המובטח של האזור, המשקיעים יפסידו את כספם. עם זאת, מסילתי סבור כי "הצהרת העירייה לפיה לא תקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, עשויה לאפשר להפנות כספים לשיפור ופיתוח מתחמים קיימים. אני מעריך ששווי הנכסים באזור יעלה ככל שהאזור ימשיך להתפתח וככל שיעברו לעיר התחתית מוסדות אקדמאיים נוספים".
צ'ק פוסט: גם שמאי המקרקעין, אסי אבני, ממליץ להתמקד בבירת הצפון, אך מצביע דווקא על שוק המשרדים באזור התעשייה והמסחר של הצ'ק פוסט, שאמור להפוך למתחם הייטק ותעשיות במסגרת תוכנית המתאר של העיר. לדבריו, היתרון של המתחם הוא הנגישות שלו, שכן הוא ממוקם בצמוד לטרמינל החדש ובקרבת הכבישים 75 ו-22, כשבעתיד אמור להיבנות רכבל שיחבר את האוניברסיטה והטכניון עם הטרמינל ובסמוך אליו צפוי להתחיל לפעול נמל המפרץ החדש בשנת 2021.
אבני מציין כי המחירים נעים כיום סביב 9,000 שקל למ"ר, כאשר בקבוצות רכישה באזור מוכרים סביב 7,000-7,500 שקל למ"ר, וכי השכירות העתידית צפויה להיות סביב 60 שקל למ"ר, כלומר תשואה צפויה של 8%-9.5%.
חללי מגורים משותפים: אטקין, חרף דבריו הנחרצים לעיל, מספק המלצה לא שגרתית לאפיק השקעה ליזמים אמיצים - הסבת שטחי משרדים לחללי מגורים משותפים. "אנחנו ניצבים בפני שינויים שיתעצמו בתחום חללי העבודה השיתופיים ויורחבו למגורים משותפים", הוא אומר.
"זה הכיוון שאליו יזמים צריכים ללכת, במקום שהשטחים יעמדו נטושים וריקים. הכוונה היא לדירות בנות חדר עד שניים, עם מטבח, חדר עבודה, סלון גדול, מקלחות, חדרי שירותים וחדרי אחסון משותפים, בעלות כוללת קבועה של 1,850-2,850 שקל בחודש, כולל חשמל, ארנונה ושירותי ניקיון ואחזקה. הכל בכפוף לוועדת קבלה והתחייבות השוכר מהימנעות הגעה למתחם או לסביבתו המיידית עם כלי רכב".
שכונות חלשות בערים חזקות: דנוס ממליץ להתמקד בשכונות כמו דרום תל אביב, השכונות החלשות בהרצליה, בירושלים, בחיפה. "ניתן לקנות שם נדל"ן יחסית בזול, ומכיוון שאלו אזורי ביקוש אז כנראה שיצליחו להשכיר את הדירה, ליהנות מתשואה טובה, ותמיד תהיה ציפייה לעליית ערך הנכס, מה שפחות קיים בשכונות יוקרתיות".
קריית שרת בחולון: שמאית המקרקעין איריס כדרי שלומוביץ מציעה להשקיע בשכונת קריית שרת הוותיקה והגדולה בחולון, הממוקמת בעבר הדרום מזרחי של העיר, בין רחוב דוד אלעזר ממערב לשדרות ירושלים במזרח. השכונה מאופיינת בבנייני רכבת ובניינים ותיקים בני ארבע-חמש קומות, כמו גם בבניינים בני שבע-שמונה קומות עם מעלית משנות ה-70. לדבריה, דמי שכירות ממוצעים בשכונה לדירת ארבעה חדרים מניבים תשואה של כ-3%. בשנה האחרונה העלייה הממוצעת במחירי הדירות בשכונה עמדה על בין 5%-6%.
כדרי שלומוביץ מפרטת כי גם לאחר עלייה של 20% במחירי הדירות בשכונה בשלוש השנים האחרונות - קיים בה עדיין פוטנציאל להשבחה ועליית מחירים. לפי בדיקתה את נתוני רשות המיסים, מחיר מכירה ממוצע של דירת ארבעה חדרים ותיקה עומד על כ-1.615 מיליון שקל ומחיר מכירה ממוצע של דירת ארבעה חדרים בפרויקטים המתחדשים בשכונה הינו כ-1.85 מיליון שקל.
לדבריה, "האטרקטיביות של השכונה נובעת ממספר גורמים מרכזיים, בהם כניסתן של משפחות צעירות וכן נגישות תחבורתית, בין השאר בשל הקרבה ליציאות ולכניסות של כביש 4 ולקו הרכבת הקלה הירוק, המיועד לעבור בסמיכות. בנוסף יש בצמוד אליה מוקדי משיכה נוספים כמו פארק פרס, מתחם ימית 2000 ומתחם מסחרי לה פארק".
לוד: שמאי המקרקעין ניצן גרינפלד, מציע לשים לב לעיר לוד הממוקמת במרכז הארץ דקות נסיעה מגוש דן. לדבריו "למרות הירידה בהיקף העסקאות בתקופה האחרונה בשל הקיפאון בשוק, ניתן לומר בזהירות שעלייה נוספת במחירי הדירות עוד לפנינו. בישראל הגידול הטבעי גורם לחיזוק הביקושים על ידי זוגות צעירים ומשפרי דיור, וספק אם היצע הדירות הקיים וזה שעתיד להיבנות בשלוש השנים הבאות יספק את הביקוש.
לדבריו, התשואה באזור היא 3.5% לדירת ארבע חדרים ממוצעת, ולדירות קטנות (שני חדרים) באזור 4%. על דירות קטנות יותר יש תשואה גבוהה יותר בדר"כ (וגם המחיר למ"ר יקר יותר ככל שהדירה קטנה יותר).
"בשנים האחרונות משרד הבינוי מעודד התחדשות עירונית בלוד, גם בשכונות בהן אין כדאיות כלכלית. לאחרונה אישרה הותמ"ל תכנית במערב העיר הכוללת 11 אלף יח"ד, מסחר ותעסוקה. בשנים האחרונות יותר משפחות צעירות המעוניינות להתגורר קרוב למרכז עוברות ללוד והעיר מקבלת פנים חדשות מיום ליום. הקרבה למרכז, ההתחדשות העירונית ותכניות הפיתוח לטווח ארוך כדוגמת רכבת קלה ואזורי התעסוקה, מעמידים את לוד כיעד אטרקטיבי להשקעה".
שכונת יד אליעזר בנס ציונה: השמאי יעקב מציע לבחון את שכונת יד אליעזר הוותיקה בצפון נס ציונה, שצפויה לעבור הליכי התחדשות עירונית. "השכונה גובלת בשטחים ירוקים וסמוכה לצירי תחבורה מרכזיים כמו כביש 431", הוא מספר. "על פי נתוני רשות המסים מחירי הדירות החדשות והישנות בנס ציונה עלו בחמש השנים האחרונות ב-22% ובשכונת יד אליעזר עצמה ב-25%. פרויקט הפינוי בינוי הראשון בשכונה ובנס ציונה בכלל יצא לדרך לפני כשנתיים וחצי ויש כיום עוד מספר יזמים הנמצאים בשלבי תיכנון ואישר של פרויקטי התחדשות עירונית בשכונה".
לפנייה לכתב/ת 
