המחלבות שהופכות למגדלים: שכונת גורדי השחקים החדשה בת"א
שורת בניינים בני עשרות קומות תקום בציר יגאל אלון במזרח העיר, עם מאות משרדים ולא פחות מזה דירות למגורים. התוכניות, שרובן כבר בתהליכי אישור, מתבססות על הפרויקט לקירוי נתיבי איילון וצפויות להרים את קו הרקיע של האזור. "לפני 20 שנה אף אחד לא האמין שיהיו דירות מגורים בדרך בגין, אבל המחסור יצר ביקושים חדשים"
עוד ועוד מבני תעשייה ישנים בציר יגאל אלון בתל אביב משנים את ייעודם לבנייה גבוהה, שכוללת שימושים מעורבים. השבוע למשל, חשפו ריבוע כחול נדל"ן ושותפותיה, כי בית מוטורולה הישן שברחוב תוצרת הארץ 3-5, ייהרס בשנה הקרובה, ועל חורבותיו יוקמו שני מגדלים רבי קומות - האחד מגורים, והשני משרדים משולב עם מגורים.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
אושרה תוכנית האב לקירוי נתיבי איילון
מתיחת פנים לדרך השלום בת"א: 3,000 דירות חדשות
מגדלים של 19 קומות יוקמו בשכונת עזרא בתל אביב
הפרויקט מתוכנן לקום על מגרש בן 6.5 דונם, שאותו רכשו בשנת 2017 החברות ריבוע כחול נדל"ן בשיתוף עם קבוצת סופרין, קבוצת וייס, GF נדל"ן ובולטהאופ השקעות - מבעלים פרטיים ב-540 מיליון שקל. על המגרש חלה תוכנית בניין עיר מאושרת משנת 2014 להקמת שני מגדלים בני 40 ו-33 קומות, הכוללים 75 אלף מ"ר. שני המגדלים יתנשאו לגובה זהה בשל הפערים בין גובה קומת מגורים לגובה קומת משרדים.
הוצאת היתר הבנייה והשלמת הבנייה צפויים להערכת החברות לארוך כחמש שנים. עלות הקמת הפרויקט, לרבות רכיב הקרקע, עומדת על 1.4 מיליארד שקל. דירות המגורים שבו מוצעות כעת למכירה ביזמות, ולא במסגרת קבוצת רכישה, ואילו שטחי המשרדים והמסחר יישארו בבעלות החברות כנכס מניב.
הפרויקט שתכנן משרד האדריכלים יסקי מור סיון, יכלול כאמור שני מגדלים - המגדל הצפוני יכלול 348 דירות, והמגדל הדרומי יכלול 25 קומות משרדים ומעליהן 8 קומות מגורים הכוללות 42 דירות. בשני המגדלים יהיו שטחי מסחר בקומת הקרקע וחניון תת קרקעי. בקומת הכניסה של הפרויקט יוקם מבנה ציבורי בגודל של 3,500 מ"ר בבעלות עיריית תל אביב. העירייה היא אף בעלת הקרקע, וסמוך לרכישת המגרש, הוארכה החכירה עד לשנת 2108.
עירוב שימושים ביגאל אלון
"מדובר בפרויקט הראשון בציר יגאל אלון שיכלול עירוב שימושים במגדל אחד", אומר היזם צחי סופרין, מבעלי קבוצת סופרין השותפה בפרויקט. "משרדים בקומות התחתונות ומגורים בקומות העליונות, בדומה למודל שקיים במגדל השחר בגבעתיים, ובמגדל WE שהתאכלס לאחרונה בציר מנחם בגין". ואכן, המגדלים החדשים שכבר הוקמו לאורך הציר - מגדל אלקטרה, מגדלי אלון ומגדל TOHA, ומגדל המשרדים שמוקם כיום על חורבות מוסך סוזוקי על ידי קבוצת בסר, כוללים אך ורק משרדים.
האדריכלית רחל פללר, שותפה במשרד יקי מור סיון, שמתכננת מספר פרויקטים לאורך ציר יגאל אלון, מסבירה כי "לפני 20 שנה אף אחד לא יכול היה להעלות על הדעת שיהיו דירות מגורים בציר מנחם בגין. היום הפרויקטים מתחילים להתאכלס וזה כבר נראה לנו ברור מאליו. המחסור יצר ביקושים שונים מבעבר, והמגמה של גידול עירוני אינטנסיבי הכולל את כל השימושים".
בעבר, פרויקטים של עירוב שימושים לא נחלו הצלחה יתרה בקרב הישראליים, אך לדברי פללר, הפרויקטים שמוגשים לאישור כיום כוללים הפקת לקחים מהעבר. "במגדל משה אביב ברמת גן למשל, שכולל משרדים ודירות מגורים, לא היתה בעבר הפרדה, והמבואה היתה משותפת. דייר במגדל היה נכנס לאותה מבואה עם עובד של המשרד. רק לפני עשור בוצעה הפרדה, כך שלדיירים ולעובדי המשרדים יש לובי נפרד. היום עירוב השימושים הוא משוכלל יותר והמימוש שלו מצוי בחיתוליו, לכן נוכל לבחון את ההצלחה שלו בשנים הקרובות כשעוד ועוד פרויקטים עם שימושים מעורבים יתאכלסו".
בפינה שהיא אולי המרכזית ביותר של הציר, ברחוב יגאל אלון פינת דרך השלום, החלו החברות אמות וגב ים בעבודות חפירה ודיפון לאחר שהרסו את בית גזית גלוב המיתולוגי. בהמשך יוקם על המגרש פרויקט TOHA2 בתכנון האדריכלים רון ארד ואבנר ישר, שמאחוריו ניצב פרויקט המשרדים TOHA שאוכלס לאחרונה.
בעוד שהמגדל הקיים כולל 29 קומות, יכלול המגדל השני כ-70 קומות משרדים בהיקף כולל של 200 אלף מ"ר. בדיוק מולו, בגדה המערבית של ציר יגאל אלון הנושק לירידה לנתיבי איילון, מצוי מתחם מחלבות טרה לשעבר, אשר תחום בין רחוב יגאל אלון לבין נתיבי איילון. במתחם זה מקדמת טרה, בליווי משרד רון גזית רוטנברג ושות', תוכנית בניין עיר לשני מגדלים שיכללו שטחי תעסוקה ו-635 דירות מגורים בהיקף כולל של 200 אלף מ"ר. התוכנית מצויה לפני שלב ההפקדה להתנגדויות.
נתיבי איילון - מתחת לפארקים ירוקים
אחת התוכניות המשמעויות שעליה נשענים הפרויקטים הנדל"ניים היא תוכנית קירוי איילון שאושרה בשנת 2016 בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שעלותה נאמדת בשני מיליארד שקל. מטרת הפרויקט ששטחו עשוי להגיע ל-240 דונם, ליצור שטח ציבורי פתוח חדש, מעל נתיבי איילון. כיום, חוצים נתיבי איילון את העיר תל אביב לשני חלקים - מערבי ומזרחי, ומהווים מוקד זיהום אוויר ומטרדי רעש.
על פי התוכנית, שטח הנתיבים יקורה, ויהפוך למוקד של פנאי, מסלולי אופניים והליכה, שטחים ירוקים ובתי קפה מעל נתיבי איילון. השטח ש"יוולד" ייתן גם מענה לשטחים ירוקים למגדלים החדשים שנבנים בציר בגין ובציר יגאל אלון - וזאת בנוסף להפחתת זיהום האוויר ומטרדי הרעש במקום.
"ההאצה של תוכניות התחבורה לאורך נתיבי איילון, שכוללות מסילת רכבת רביעית, גשרים כמו יהודית ועמק ברכה, וקו סגול של רכבת קלה, הפכה את מה שהתחיל כרעיון נחמד לקירוי איילון לפרויקט הכרחי שמשרד התחבורה היום מעורב ותומך בו לצד מינהל התכנון", אומר חבר מועצת עיריית תל אביב איתי פנקס, החבר בוועדת ההיגוי של תוכנית קירוי האיילון.
"מלבד החיבור בין החלק המזרחי של תל אביב ליתר חלקי העיר, התרומה של קירוי איילון לפרויקטים שנבנים בציר יגאל אלון היא עצומה, כי החזית של הדירות והמשרדים שמוקמים לאורך הציר כבר לא יפנו לכבישים, אלא לשטחים ירוקים ותחנות רכבת משמעותיות. לכן היום, כל פרויקט שנמצא בהליכי אישור בצד המערבי של ציר יגאל אלון, נבחן גם בחיבור שלו לקירוי איילון ואף נדרש להפריש שטחים לטובת החיבור".
כמו כן, בעיריית תל אביב הוקמה קרן קירוי איילון, אליה נכנסים כספים שמתקבלים מפרויקטים נדל"ניים שמתאשרים לאורך ציר יגאל אלון, ושישמשו למימון חלק מעבודות הקירוי. "העבודות יתבצעו במקטעים, וכבר היום אנחנו פועלים לאיתור חלקים זמינים לבנייה לאורך נתיבי איילון שיהיו הראשונים להתחיל בעבודות", מוסיף פנקס. "כל מקטע יאושר ברמה מפורטת בוועדה המחוזית על מנת שניתן יהיה לקבוע כיצד נפתח את השטח ואילו שימושים ציבוריים יוקמו עליו".
צפון ציר המגדלים החדש
אחד הפרויקטים במקטע הצפוני של ציר יגאל אלון פינת רחוב ערבי נחל בגבעתיים, כולל שני מגרשים בכתובת יגאל אלון 161-163. המגרש הראשון בן ארבעה דונמים, בבעלות ג'ורג' חורש, אותו רכש במכרז של רשות מקרקעי ישראל בסוף 2017 תמורת 155 מיליון שקל. על המגרש מקודמת תוכנית על פי זכויות בנייה מאושרות למגדל משרדים בן 43 קומות ו-50 אלף מ"ר בתכנון האדריכל מוטי כסיף.
צמוד אליו מגרש בן 2.8 דונם, הנקרא מתחם החלבן, על שם המחלבה שפעלה בו בעבר. בעלת המחלבה מחזיקה בבעלות היסטורית על המתחם, וכן פרטיים נוספים לרבות הקבלן אבירם דולינגר. על המגרש מקודמת תוכנית על פי זכויות בנייה מאושרות למגדל משרדים בן 27 קומות ו-35 אלף מ"ר, בתכנון האדריכל גיא מילוסלבסקי. "בגלל מיקום המגרשים בצמוד לחיבור לקירוי האיילון, נדרשנו להפריש שטח מהמגרשים לטובת הקירוי העתידי", מסביר מילוסלבסקי.
פרויקט משמעותי נוסף שנחשף כאן לראשונה, מתוכנן לקום בנקודה מרכזית נוספת בציר בפינת הרחובות יגאל אלון ועמינדב על ידי קבוצת מבנה. במתחם שבבעלות הקבוצה מצוי המרכז המסחרי שמיבר, הכולל מספר מבני רכבת ישנים המשמשים למשרדים ומתחם קניות הכולל חנות של שופרסל ופלאפון.
בקרוב צפויה הקבוצה להגיש תוכנית לעיריית תל אביב, שערך האדריכל דני קייזר, להריסת המרכז המסחרי והקמת שלושה מגדלי מגורים הכוללים 370 דירות בני 30 קומות ושני מגדלי משרדים בני 45 קומות הכוללים 220 אלף מ"ר. פרויקט זה צפוי להמשיך את פרויקט "המיטב" שמוקם בימים אלה בעורף המתחם על רחוב עמינדב, על ידי קבוצת מבנה ותדהר הוולל מגדל מגורים בן 170 דירות.
היקף הבעלויות בקרקע עלול לעכב תוכניות
ומה קורה בשוק היד שנייה בציר? לדברי אורן גלזר, מנכ"ל משותף באנגלו סכסון תל אביב ומנהל המחלקה המסחרית, אחד החסמים למימוש של פרויקטים חדשים לאורך הציר, במקומם של נכסים ישנים, היה נושא החכירה. "עיריית תל אביב, בעלת הקרקע של נכסים רבים לאורך הציר, דרשה סכומים גבוהים מבעלי נכסים ישנים להארכת תקופת החכירה", מסביר גלזר. "לאחר הליך משפטי הושגה פשרה והחכירה הוארכה ל-49 שנים נוספות עד שנת 2059.
החסם השני לקידום פרויקטים הוא היקף הבעלויות בקרקע. איפה שיש בעלים אחד שמחזיק בכל הנכס, קל יותר לקדם תוכנית ולצאת לבנייה. אך איפה שיש ריבוי בעלים ויורשים בבניין, הדברים הם הרבה יותר מסובכים ולוקחים יותר זמן. לכן הפרויקטים שממומשים עכשיו וימומשו ראשונים בשנים הקרובות יהיו בנכסים שהבעלות בהם היתה של גורם אחד או של גורמים מעטים".
גלזר מוסיף כי גם סוגיית האכלוס של בנייני משרדים חדשים מסורבלת יותר כאשר מדובר במספר רב של בעלים המחזיקים בשטחים קטנים. "בפרויקטים כמו TOHA ועזריאלי טאון, מרבית השטחים כבר הושכרו לפני שהבנייה הסתיימה, כי חברות גדולות יכולת לקחת שם שטחים גדולים על פני מספר קומות. לעומת זאת, בפרויקטים של קבוצות רכישה למשל, שהרבה בעלים פרטיים מחזיקים בשטחים קטנים, קשה למצוא שוכרים בהיקפים גדולים. ניתן לראות את זה גם במגדלי אלון, כאשר המגדל שבבעלות הראל הושכר בקלות ומהירות יותר מאשר המגדל השני שמוחזק על ידי הרבה בעלים פרטיים. לכן הרבה פרטיים שמחזיקים במשרדים של 100-200 מ"ר מציעים אותם למכירה לאחר האכלוס".
לפנייה לכתב/ת 
