ושבעל הבית יקפוץ: המשפחות שגרות בדיור להשכרה ארוכת טווח
בעוד שבעולם מדובר ברעיון ותיק ומוכר כבר שנים, הפיתרון של דיור מוזל לתקופה ארוכה מתחיל להתממש גם בישראל - ומציע אלטרנטיבה למי שלא רוצה לקנות דירה אבל מעוניין בתנאים טובים ובמחיר ידוע מראש. מי גר בפרויקטים האלה וכמה זה עולה? בדקנו
900 דירות אוכלסו עד היום במסגרת פרויקטים להשכרה ארוכת טווח של חברת דירה להשכיר, ועוד מאות דירות ביוזמות פרטיות שהושלמו ואוכלסו במסגרת חוק עידוד השקעות הון. בדקנו מי גר בפרויקטים האלה, מדוע לא העדיף לקנות דירה, וכיצד שינה המעבר לדירה בפרויקט להשכרה ארוכת טווח את עלויות הדיור של משק הבית.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
בתוך שנה: השכירות התייקרה ב-3%
במקום לקנות: משכירים את הדירות הקטנות ושוכרים דירות גדולות
בקרוב בישראל? מהפכת השכירות ההוגנת בניו יורק וברלין יוצאת לדרך
"לפני שעברנו לדירה בפרויקט בגליל ים, גרנו בדירה מחולקת במרכז הרצליה", מספרת שני גואטה (34), שגרה עם בעלה יוסי (31) ובתם אריאל בת השלוש בפרויקט השכרה ארוכת טווח בגליל ים הרצליה - הפרויקט המאוכלס הראשון שיזמה דירה להשכיר והקימה חברת אפריקה ישראל. "חיפשנו דירה נורמלית ומאוד רצינו לקנות דירה אבל לא היה לנו מספיק הון עצמי. החלטנו לגור בשכירות בפרויקט בגליל ים, ובתחילה שכרנו דירת ארבעה חדרים שגרנו בה במשך שנה ושילמנו עליה 7,000 שקל לחודש כולל דמי ניהול.
"אחרי שנה נפתחה הגרלה על הדירות הזולות, וזכינו בדירת שלושה חדרים עם מרפסת שמש ומחסן שעברנו אליה, ואנחנו משלמים עליה 4,000 שקל לחודש", אומרת גואטה. "על אותה דירה משלמים בשוק חופשי 5,500 שקל לחודש. יש לנו 10 שנים לגור בדירה במחיר מוזל, מה שנותן לנו אפשרות לחסוך כסף לדברים אחרים, כולל לקניית דירה. חד משמעית אנחנו מתכוונים לנצל כל יום שאנחנו יכולים לגור בדירה הזאת במחיר כזה. גם אם נרחיב את המשפחה ויהיו לנו עוד ילדים, נמשיך לגור בדירה כי כלכלית זה מהלך ממש נכון".
את הפרויקט שנקרא "סביוני גליל ים For Rent" הקימה אפריקה ישראל, לאחר שזכתה במכרז של החברה הממשלתית דירה להשכיר, שהוקמה במטרה לקדם בישראל פרויקטים להשכרה ארוכת טווח בישראל; זאת בדומה למדינות אחרות באירופה וכן בארה"ב, שבהן שוק השכירות משוכלל יותר. המודל מאפשר מגורים בשכירות לתקופות ארוכות, שעל חלק מהדירות חל שכר דירה מופחת. הפרויקט שבו זכתה אפריקה ישראל כלל קרקע בהנחה משמעותית עליה הקימה החברה בתוך 30 חודשים 273 דירות, מתוכן 68 דירות בשכר דירה מפוקח לזכאים. בתמורה להנחה, החברה מחויבת להשכיר את הדירות לתקופה של 20 שנה, במחירים ידועים מראש, ובפיקוח של דירה להשכיר.
"בניו יורק, ברלין ובבירות נוספות בעולם, זו תופעה ותיקה ומוכרת כבר עשרות שנים: שכר דירה לשנים ארוכות במחיר מפוקח הנמוך ממחיר השוק", אומר דן גינגיס, סמנכ"ל שיווק ומכירות אפריקה ישראל מגורים. "דיירים שוכרים דירות לתקופות ממושכות, אפילו עד עשרות שנים, בבניינים ובמתחמי מגורים שנועדו לכך מראש. בדרך כלל הדיירים נהנים מתנאי שכירות טובים יותר ביחס לתנאי השוק, שמגנים עליהם מפני עליית מחירים תלולה ומתנודות קיצוניות בשוק הנדל"ן".
גינגיס מוסיף כי "לאורך שנים רבות מקובל היה להניח שהישראלי הממוצע מעוניין בבעלות על דירה. זוגות צעירים שאפו לקנות דירה מיד לאחר נישואיהם ובמידה שלא קיבלו תמיכה משמעותית מהוריהם הם לא היססו להשתעבד לחובות בהיקפים משמעותיים, שהשפיעו באופן ישיר על התנהלותם היומיומית, ובלבד שתהיה בבעלותם דירה. כתוצאה מכך אחוז משקי הבית שהיתה בבעלותם לפחות דירה אחת היה מהגבוהים בעולם המערבי.
"בעשר השנים האחרונות כל זה משתנה", ממשיך גינגיס. "יותר משפחות מעדיפות את חלופת ההשכרה על חלופת הבעלות והדבר נובע קודם כל מהעלייה החדה במחירי הדיור בעשור האחרון שהביאה לכך שרכישת דירה בכלל, ובאזורי הביקוש בפרט, הפכה לבלתי אפשרית עבור פלח הולך וגדל באוכלוסיה. מעבר לכך, הון עצמי מוגבל מונע מזוג צעיר לקנות דירה; ובנוסף, הדינמיות של החיים המודרניים תרמה לכך שאנשים אינם מעוניינים להתחייב למקום מגורים ספציפי, ומחליפים מקומות עבודה בתדירות יותר גבוהה מבעבר".
"חלמתי לגור בדירה חדשה אבל הכל היה ממש יקר"
הפרויקט המאוכלס השני של השכרה ארוכת טווח שיזמה דירה להשכיר, ממוקם ברחוב אלכסנדרוני בשכונת מורשה ברמת השרון. את הפרויקט שנקרא "אביב שלי" הקימה קבוצת אביב, והוא כולל 281 דירות להשכרה ארוכת טווח, 70 מתוכן בשכר דירה מפוקח לזכאים. רעות בהט (52), גרושה עם שתי בנות שכבר יצאו מהבית ושמתגוררת בפרויקט, מספרת כי "אני עובדת ברמת אביב, וגרתי לפני כן בדירת 2.5 חדרים ברמת השרון ששילמתי עליה 4,500 שקל", מספרת בהט.
"חלמתי לגור בדירה חדשה אבל הכל היה ממש יקר. לקנות דירה זה לא אופציה כי אין לי הון עצמי. נתקלתי בשלט של פרויקט "אביב שלי - להשכרה בלבד", לא הבנתי בכלל מה זה אומר והלכתי לבדוק. הסבירו לי שמדובר בהגרלה, ונרשמתי אבל הוגרלתי במקום לא ריאלי. מאחר והייתי זכאית, אמרו שיודיעו לי כשתתפנה דירה. בינתיים המליצו לי על שכונת פסגות אפק בראש העין, ושכרתי שם דירת ארבעה חדרים שעלתה לי 3,600 שקל לחודש, אבל הארנונה היתה 2,000 שקל וועד הבית עוד 500 שקל.
"גרתי שם 10 חודשים והתייאשתי, קודם כל בגלל הפקקים לעבודה. כשהתקשרו אליי שוב מהפרויקט של אביב והודיעו לי שבדיוק מישהו פינה דירה, ארזתי את הדירה בראש העין ועברתי מיד לרמת השרון. אני גרה בדירת ארבעה חדרים מרווחת, בפרויקט של חמישה בנייני יוקרה חדשים, עם מרפסת שמש ונוף פתוח, ומשלמת שכר דירה של 4,900 שקל, בחוזה ל-10 שנים. אני קרובה יחסית לעבודה, אין לי בעל בית שמציק לי אלא חברת ניהול, שכל דבר שצריך שולחים מיד מישהו לתקן. כמו לגור בדיור מוגן. אני מתה על כחלון שעשה את זה".
דפנה הרלב, מנכ"לית קבוצת אביב מסבירה כי הפרויקט, שהחל להתאכלס לפני כשנתיים וחצי, מאוכלס היום במלואו. "יצרנו מתחם מגורים המאפשר לגור בדירה חדשה באיזור מרכזי ומבוקש, במתחם המנוהל על ידי חברת ניהול, קרוב לאזורי תעסוקה ובמחירים ידועים מראש וברי השגה. ישנה תחלופה מועטה וטבעית של דיירים בפרויקט ולדעתי הוא מהווה דוגמא להצלחה של פרויקט לדיור להשכרה לטווח ארוך. המדינה מאפשרת באופן הזה, לאלו שאין ברשותם ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה, להתגורר בדירות איכותיות באזורי הביקוש, בשכירות ארוכת טווח. בעולם, פרויקטים כאלה מבוקשים ונפוצים, ואני מקווה שגם בישראל נראה יותר מתחמים איכותיים לשכירות לטווח ארוך".
"אני יודעת שאגור כאן עד סוף החיים שלי"
ציפי צ'רני (70), מתגוררת בשכונת נאות פרס בחיפה בפרויקט "אשטרום מגורים להשכרה", שגם הוא ביוזמה של דירה להשכיר וכולל 348 דירות, 184 מתוכן דירות להשכרה ארוכת טווח, 46 מתוכן במחיר מפוקח לזכאים. "גרתי בדירה שכורה שהיתה זקוקה לשיפוץ בשכונת אחוזה, ורציתי לגור בדירה יותר טובה. בעבר היתה לי רשת גנים שסגרתי ולכן הייתי חייבת למכור את הדירה כדי להחזיר הלוואות.
"הגעתי לפרויקט של אשטרום בנאות פרס ושכרתי דירת ארבעה חדרים ב-3,200 שקל בחודש, שהמחיר שלה בשוק החופשי היה 4,800 שקל. הדירה מרווחת, הכל בה חדש, יש מרפסת שמש, שכנים נחמדים. אני מרגישה שאני גרה בבית שלי. אני יכולה לגור פה גם 20 שנה ויודעת שאגור כאן עד סוף החיים שלי. אני עובדת כגננת בצהרון ויש לי פנסיה קטנה מבעלי ז"ל, ואני גרה פה עם הבת שלי, שהיא בת 30 ורווקה. כל דבר שצריך לתקן, אני מתקשרת ובאים מיד".
"הזכאים שילמו על דירות בנות שלושה חדרים כולל מחסן ושתי חניות, כ-2,950 שקל ולדירת ארבעה חדרים כולל מחסן ושתי חניות כ-3,230 שקל" אומר יו"ר דריקטוריון אשטרום, רמי נוסבאום. "מדובר בשכר דירה אטרקטיבי מאוד לשכונה חדשה באזור חיפה, כאשר שכר הדירה קבוע וצמוד למדד המחירים לצרכן. משך תקופת ההשכרה היא שלוש שנים, והשוכרים יוכלו להאריך אותה בשתי תקופות בנות ארבע שנים ושלוש שנים נוספות.
"גם הדירות שמושכרות במחירי השוק החופשי, כוללות שכר דירה קבוע ויציב למשך חמש שנים וכן תקופת אופציה נוספת בת חמש שנים, באופן שיספק יציבות וודאות למשך כל תקופת ההשכרה. מלבד פרויקט זה, לאשטרום שלושה פרויקטים נוספים בתחום הדיור להשכרה בהם זכתה הקבוצה בשנתיים האחרונות, והחלה בביצועם בימים אלה: פרויקט מתחם הגדנ"ע ופרויקט שכונת המשתלה בתל אביב, ופרויקט קריית יובל בעיר ירושלים".
מודל דירה להשכיר כולל השכרה ל-20 שנה, שאחריהן יכול היזם למכור את הדירות. במהלך 20 שנה 25% מהדירות יושכרו בשכר דירה מופחת, והיתר בשכר דירה קבוע ומפוקח. כמו כן, במסגרת המכרז, דירה להשכיר מכתיבה את מפרט הבנייה, מפרט התחזוקה ונוסח הסכם השכירות. "המודל שלנו של שכירות מפוקחת לטווח ארוך במחיר קבוע, נותן לשוכר יציבות וודאות וביטחון ללא הצורך להחזיק בדירה בבעלות", אומר יאיר טל מנכ"ל דירה להשכיר.
"מדובר בפיתרון נפוץ ומקובל בכל העולם המערבי", ממשיך טל. "הפרויקטים המקודמים על ידי החברה בכל רחבי המדינה, גם באזורי הביקוש וגם בפריפריה, מציעים אלטרנטיבה לכל אותם זוגות צעירים הבוחרים שלא לרכוש דירה ומבקשים ליהנות מפיתרון דיור המאפשר רמת חיים נאותה, מיקום בקרבה לאזורי התעסוקה והשירותים, הוצאה קבועה, יציבה, ללא הפתעות, לאורך שנים. כפי שעשינו ברמת השרון, הרצליה, חיפה ובימים אלה בירושלים, אנו ממשיכים להשקיע בתכנון שכונות חדשות, הכוללות שטחי מסחר, ציבור ותעסוקה".
"אמנם המחיר לא מסובסד - אבל השכ"ד קבוע ואין הפתעות"
אחת מחברות הנדל"ן הוותיקות שהודיעה כי היא רואה בפרויקט להשכרה ארוכת טווח כזרוע פעילות חדשה, היא חברה אזורים. החברה איכלסה פרויקט באשדוד, לאחר שזכתה במכרז שפירסם משרד השיכון לרכישת קרקע המיועדת להקמת שני בנייני מגורים המיועדים ל-112 דירות להשכרה ארוכת טווח ברובע ט"ז באשדוד. 28 מהדירות מושכרות במחיר נמוך ב-20% ממחיר השוק, לזכאים משרד השיכון. רנה (52) ואלי (51) מזרחי, נשואים עם שלושה ילדים, גרים כבר שנה בפרויקט עם אחד מילדיהם.
"עברנו לפרויקט מדירה ששכרנו ברובע י"א, וידענו שבעל הדירה הולך להעלות לנו את שכר הדירה, ושהוא לא מוכן לשפץ חלקים בדירה שכבר התיישנו", מספרת רנה. "רצינו מאוד לעבור לדירה חדשה שלא יהיו בה תקלות, ויום אחד בדרך לעבודה נתקלתי בשלט ענק של אזורים - פרויקט להשכרה. התעניינו והבנו שמדובר בשני בניינים שיש בהן רק דירות להשכרה ארוכת טווח. שכרנו דירת חמישה חדרים, בבניין חדש שהכל בו חדש תמורת 5,300 שקל. אמנם אנחנו לא זכאים והמחיר לא מסובסד, אבל יש לנו אופציה לגור בדירה שש שנים, ושכר הדירה קבוע וצמוד למדד כך שאין לנו הפתעות. הפער בין המחיר היום למחיר ששילמנו בדירה מאדם פרטי בדירה הקודמת הוא רק 200 שקלים, והשקט הנפשי הזה שווה לי הכל. אני יודעת שמחר לא יעלו לי את שכר הדירה בסכום לא ידוע, וכשיש משהו לתקן, יש חברת ניהול שמגיעה ועושה מה שצריך".
ערן ענבים, סמנכ"ל הכספים ומנהל תחום דיור להשכרה ארוכת טווח באזורים, מסביר כי החברה שואפת להרחיב את הפעילות שלה בתחום. "אנחנו מאמינים מאוד בתחום הדירות להשכרה, ונכנסו אליו בשלב מוקדם", מסביר ענבים. "נכון להיום יש לחברה ארבעה פרויקטים של דיור להשכרה, פרויקט שמאוכלס באשדוד, ושלושה נוספים שיאוכלסו במהלך 2021 בבת ים, ראשון לציון ואור יהודה, ויכללו בסך הכל 900 דירות.
"אנו מאמינים שדיור להשכרה תאגידי מהסוג שאנו מקימים, ישפר משמעותית את הסטנדרטים הנהוגים בשוק השכירות בכלל. מדובר במודל שמבטיח וודאות לשוכר לגבי משך תקופת השכירות ומחירה, לשוכר יש גם כתובת ברורה לטיפול בכל בעיה הקשורה במגורים, בניגוד למשכיר פרטי שעבורו זו הכנסה צדדית. בנוסף השוכרים שלנו נהנים משירותים נוספים, כגון חדרי כושר, חדרי דיירים ואירועים קהילתיים שאנו מפיקים עבורם".
גם היזמים הפרטיים מגלים את הפונציאל
לפני חודשיים עברו לירון (39) ויאיר (39) אילוז עם שני ילדיהם, לפרויקט שכירות ארוכת טווח בפרויקט "נצבא סיטי" בראש העין. במקרה הזה, לא מדובר בפרויקט ממשלתי ששווק על ידי המדינה כמיועד להשכרה, אלא בהחלטה עצמאית של חברת נצבא, שרכשה את הקרקע הסמוכה למחלף קסם לפני כעשור - להקצות מחצית מהפרויקט שכולל 1,200 דירות, לשכירות ארוכת טווח.
מהלך זה מקל על החברה בשיווק הדירות, שרק למחצית מהן היא נדרשת למצוא קונים, ומחציתו אף מהווה עבורה כנדל"ן מניב. השכירות אמנם אינה מפוקחת ומסובסדת לזכאים, אך השוכרים זוכים לחוזים ארוכי טווח ולחברת ניהול יעילה. "אנחנו גרים חודשיים בפרויקט שכולל 19 בניינים שהתאכלסו יחד, ורובם של הדיירים הם משפחות צעירות", מספרת אילוז. "לפני כן גרנו בשכירות ביהוד, ובעל הדירה ביקש מאיתנו יום אחד לפנות את הדירה תוך חודשיים, כשהייתי אחרי לידה.
"רצינו לקנות דירה ולא מצאנו דירה חדשה ומרווחת כמו שרצינו בתקציב שלנו. המחירים ביהוד הרקיעו שחקים והגיעו ל-6,000 שקל לדירת ארבעה חדרים, ואז שמענו על הפרויקט בראש העין. שכרנו דירת חמישה חדרים, 140 מ"ר עם מרפסת שמש של 12 מ"ר ב-4,250 שקל לחודש, ואנחנו יכולים לגור בה 20 שנה. הסכום קבוע לחמש שנים, ואחר כך עלייה של 2% כל שנה, שזה סכום זעום של 70 שקל. אחרי מה שעברנו, זה נותן לנו נחת ושלווה, חוץ מהמחיר שהוא מצוין. היום אני יודעת לומר בוודאות שלא נשכור אף פעם דירה מאדם פרטי. כל דבר שצריך, יש פה חברת ניהול ששולחת איש מקצוע".
בנצבא קיבלו החלטה להקצות מחצית מהדירות בפרויקט, 600 דירות, לטובת דיור להשכרה ארוכת טווח על בסיס חוק עידוד השקעות הון, שמעניק הטבה שמפחיתה את מס ההכנסה ל-11% במקום 23%, והטבה נוספת במע"מ לגבי החלק בפרויקט שמיועד להשכרה. "600 דירת בפרויקט ייעדנו למכירה, ו-600 להשכרה", מספר שרון תוסיה כהן, מנכ"ל משותף בחברת נצבא.
"בקיץ הארון שכרו בעיקר משפחות צעירות את הדירות, ולקראת אוקטובר נכנסה גם מסה של סטודנטים שמצאו את המחיר של הדירות מאוד נח. על דירת ארבעה חדרים משלמים פחות מ-4,000 שקל, במרחק נגיעה מכביש 5 וכביש 6, ותחנת הרכבת של ראש העין. הביקושים הפתיעו אותנו ומתוך 19 מגדלים 15 כבר אוכלסו וארבעה נוספים מצויים בבנייה. החוזים הם לחמש שנים עם אופציה לחמש שנים נוספות, ואז נוכל למכור את הדירות.
"שכר הדירה עולה ב-2% בשנה וישנה חברת ניהול בשטח שמטפלת בבקשות של השוכרים. נכון שאנחנו דוחים הכנסה של מיליארד שקל בחמש שנים, אבל לא מדובר ב-20 שנה כפי שהמדינה מציעה במודל שלה, ואז חוסר הוודאות הוא עצום כי אין לדעת מה יהיו המחירים בעוד 20 שנה. טווח של חמש שנים הוא אי וודאות נמוך יותר מאשר 20 שנה".
"אין לחץ של משכנתה ויש חופש להחליט מתי לעבור דירה"
יונית דן, גרושה פלוס שני ילדים, גרה במגדל נגבה ברמת גן, בדירה להשכרה ארוכת טווח שאותה היא שוכרת מקרן מגוריט. "עברתי משכונת רמת חן ברמת גן, שם גרנו בבית גדול ושילמנו מחיר יקר יותר", מספרת דן. "לאחר שהתגרשתי ראיתי שבונים את הפרויקט ורציתי לגור בקומה גבוהה עם נוף, אז שכרתי דירת 4.5 חדרים עם מרפסת של 15 מ"ר ונוף מערבי לים ב-6,500 שקל לחודש. היתרון הגדול שהחוזה הוא מול חברה יציבה ולא מול אד פרטי, ונותן לי יציבות לטווח ארוך.
"לא יקרה מצב שפתאום בעל הדירה יגיד לי לפנות אותה, אף אחד לא מציק לי, ואם אני צריכה תיקון כלשהו יש חברת ניהול שאני פונה אליה. המיקום נוח מאוד לילדים, ויש לי כל מה שאני צריכה מתחת לבית. לא חיפשתי דירה לקנייה, כי יש לי דירה להשקעה בחו"ל, בלי משכנתה ובלי חובות. התשואה שם גבוהה ומשלמת לי את רוב השכירות ולכן לא רציתי לקנות פה דירה ולקחת משכנתה שהיא גם כאב ראש. ההשקעה שלי מכניסה לי כסף שאני לא עובדת בשבילו. אין לי לחץ של משכנתה ויש לי גם את החופש להחליט לקום ולעבור דירה מתי שאני רוצה".
מגוריט היא קרן הריט היחידה בישראל שעוסקת רק בשוק המגורים להשכרה ארוכת טווח. עד היום רכשה מגוריט דירות בשבעה פרויקטים שונים, שכולם מאוכלסים. מגדל המגורים ברחוב נגבה 8 ברמת גן, הוקם במסגרת קבוצת רכישה, כאשר מגוריט רכשה 31 דירות מבעל הקרקע, אותן קיבלה עם השלמת הפרויקט. גם במקרה זה מחירי השכירות הם מחירי שוק שאינם מסובסדים ואינם מיועדים לזכאים, אך השוכרים מקבלים חוזה ארוך טווח, ומתנהלים עם חברת ניהול שמטפלת ביעילות בבקשות.
יו"ר מגוריט ארז רוזנבוך, מסביר כי "אנחנו מיועדים להחזיק בדירות לפחות 20 שנה ומקבלים בתמורה הטבות מס. השוכר מקבל חוזה לחמש שנים, שהוא יכול להחליט אם הוא נשאר או לא, שכר הדירה ידוע מראש, שנתיים המחיר קבוע ואחר כך עולה באחוזים בודדים. אין הפתעות. חוץ מזה, יש לנו חברת ניהול שמטפלת בקריאות של שוכרים בכל הפרויקטים. כשאדם שוכר דירה מבעלים פרטיים והמזגן התקלקל, אז אם בעל הדירה נמצא בחו"ל, התקלה לא תתוקן לפני שהוא יחזור.
"ההטבה שקרן מגוריט מקבלת היא חצי אחוז מס רכישה בדירות שהיא קונה. אחרי 20 שנה אנחנו מוכרים את הדירה בפטור ממס שבח, ומקבלים אחוזי מימון של 80%. בניגוד לחברות אחרות שנכנסו מיוזמתן לתחום כי אולי הן לא הצליחו למכור את כל הדירות בפרויקט שלהם, וההשכרה היא סוג של פיתרון, אנחנו קרן שהוקמה רק לשם המטרה הזאת וזו ההתמחות שלנו".
לפנייה לכתב/ת 
