מי צריך דירה בצפת כשאפשר ביוון: המשקיעים יחזרו לשוק הדיור?

לאן נעלמו משקיעי הנדל"ן? היקף העסקאות שמבצעים משקיעים לרכישת דירות מגורים, מתוך סך העסקאות המתבצעות בשוק הנדל"ן לדיור, ממשיך לרדת בהתמדה - ומצוי בשפל היסטורי. לשם השוואה, אם בשנת 2010 עמד שיעור העסקאות שביצעו משקיעים על 29.2% - כמעט שליש מסך עסקאות רכישת דירות המגורים - הרי שבנובמבר 2019 עמד שיעור רכישת הדירות על ידי משקיעים על 12% בלבד מסך העסקאות בשוק. זאת על פי נתוני משרד האוצר. על פי הערכות, בסיכום 2019 יעמוד שיעור עסקאות המשקיעים על 12%-13% מסך העסקאות בענף המגורים לשנת 2019.

זינוק במכירת דירות חדשות בת"א בנובמבר, 60% נרכשו על ידי משקיעים

יותר יקרה מסינגפור: כשמשקיעי הנדל"ן חזרו לתל אביב

מאז משנת 2010 הצהירו שרי השיכון והאוצר השונים כי יחתרו להשיג שתי מטרות: סילוק המשקיעים מהשוק והורדת מחירי הדירות. זאת מהסיבה שמשקל רב לעליית המחירים ייחסו השרים למשקיעים. היום, עשור מאוחר יותר, ניתן לומר כי הממשלה השיגה רק את היעד הראשון.

הממשלה השיגה רק את היעד הראשון. אתר בנייה(צילום: Shutterstock)

היעד המהותי יותר - הורדת מחירי הדירות - רק מתרחק, שכן הם לא ירדו בעשור האחרון ואף רשמו עלייה. על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), אם מחיר דירה ממוצעת בישראל בשנת 2010 עמד על 1.15 מיליון שקל, הרי שמחיר דירה ממוצעת בשנת 2019 עומד כבר על 1.51 מיליון שקל. כלומר, ההנחה כי המשקיעים הם הגורם לעליית מחירי הדיור הייתה שגויה.

המהלכים שהובילו את המשקיעים להדיר רגליהם משוק הדיור ולחפש אפיקי השקעה אחרים ידועים - ומתרכזים בעיקר בהכבדת המיסוי. עם זאת, ואף באופן אירוני, דווקא כישלון הממשלה להוריד את מחירי הדירות הביא לצמצום בהיקף העסקאות של משקיעים. התייקרות הדיור הביאה עמה ירידה בתשואות על דירות מגורים - והפכה את ההשקעה בהן לפחות משתלמת.

גם השקעה בדירות מגורים בחו"ל תופסת כיום נתח בקרב משקיעים, בשל הבטחה לתשואות גבוהות יותר. העובדה כי המשקיעים מוכנים לשים כספם מעבר לים, עם הסיכון הכרוך בכך, מעידה בעיקר על היעדר ההיתכנות שמוצאים המשקיעים בהשקעה בדירות מגורים בישראל.

"העלאת מס הרכישה ל-8% והגדלת ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה להשקעה ל-50%, ואף הכוונות להטיל מס על דירה שלישית, גרמו יחד למשקיעים להתרחק מהשוק - לאחר שמצאו את ההשקעה בדירות פחות כלכלית", אומר רונן שטרית, בעלי רשת התיווך אנגלו סכסון, "עם זאת, באזורים כמו רמלה ולוד, שבהם הייתה פעילות ענפה של משקיעים שמצאו בערים האלה תשואות של 5%-6%, יש ירידה משמעותית בכמות המשקיעים - אבל מסיבות אובייקטיביות לפיהן מחירי הדירות בערים האלה עלו, התשואות ירדו - ופחות משקיעים קונים דירות".

ירידה משמעותית בכמות המשקיעים. לוד(צילום: אבי מועלם)

לדברי שטרית, תשואות גבוהות עדיין ניתן למצוא בדירות מגורים, אך בפריפריה רחוקה יותר, שבה מחירי הדירות עדיין נמוכים - וחלק מהמשקיעים מעדיפים למצוא תשואות גבוהות יותר מעבר לים. "בערים כמו צפת, שיש בה מכללה, טבריה, או ערד, עדיין ניתן למצוא דירות ב-400 אלף שקל. מצד שני, בעסקה גם מגולמת בעיית שוכרים", הוא מסביר.

שטרית מוסיף כי חלק מהמשקיעים מעדיפים לקנות דירות בחו"ל, למשל ביוון ובקפריסין, שם מציעים תשואות גבוהות יותר. "אני לא זוכר שבעשור האחרון היו רכישות של דירות בחו"ל על ידי ישראליים כמו בשנתיים האחרונות. הרבה כסף, לצערנו, עובר מעבר לים, כי הבריחו את המשקיעים ופיתו אותם עם תשואות של 8%-9% ויותר, שהן לאו דווקא אמיתיות".

דירות ב-400 אלף שקל. צפת(צילום: אביהו שפירא)

גם משרדים מהווים שוק שהמשקיעים המסורתיים בדירות מגורים עובר אליו. "המשרדים עדיין נמכרים במחירים מפתים", אומר שטרית, "אם באזור המרכז דירת מגורים חדשה בשטח 100 מ"ר נמכרת ב-20 אלף שקל למ"ר, והיא עולה שני מיליון שקל, אז משרד בשטח 100 מ"ר נמכר ב-9,000 שקל למ"ר - ועולה 900 אלף שקל. במקרה הטוב, דירת מגורים תעלה פי שניים ממשרד, כאשר השכירות ממשרד גבוהה יותר מדירה".

לכן, הוא מוסיף כי "התשואות במשרדים הן יותר גבוהות. גם האפשרות לקנות משרד היא יותר נגישה היום. אם בעבר לא היו נמכרים בכלל משרדים כי רק החברות הגדולות החזיקו בהן והעמידה אותם להשכרה, כיום עשרות חברות מציעות לקנות משרדים, גם בקבוצות רכישה וגם ביזמות".

מימין: רו"ח אבי דגן ורונן שטרית מנכ"ל אנגלו סכסון(צילום: שרונה אברהם)

משקיע ותיק הוא רו"ח אבי דגן, בעל משרד רואי חשבון ומרצה באוניברסיטאות ובמכללות בתחום החשבונאות, שהחליט להעביר חלק מהשקעותיו משוק המגורים לשוק המשרדים. "בשנת 2009 רכשתי שתי דירות להשקעה בראשון לציון, עליהן אני מקבל תשואה של 3.5%", הוא מספר, "לאחרונה נחשפתי לפוטנציאל שיש בפארקים לתעסוקה, מכרתי את אחת הדירות, ורכשתי דרך בית ההשקעות בנדל"ן ELG חלק מקרקע באשדוד שמיועדת להקמת פרויקט משרדים".

לדבריו, "הקרקע נמצאת לפני הליך של הגדלת זכויות בנייה, כך שמעבר לכך שתשואה שבמשרדים היא יותר גבוהה מאשר במגורים, גם ההשבחה שצפויה לנכס, עוד לפני ההקמה של הפרויקט ובטח שלאחר ההקמה, היא גבוהה משמעותית מהשבחה שקיימת במגורים".

עם זאת, שוק המשרדים עדיין טומן בחובו סיכונים, שייתכן שהמשקיעים שנוהרים אליו לא לוקחים בחשבון. "אם המחירים של דירת מגורים בתל אביב מגיעים ל-50 אלף שקל למ"ר, על משרד בתל אביב המשקיע ישלם 20 אלף שקל למ"ר - וזה אולי המניע העיקרי של משקיעים שבוחרים להשקיע במשרדים", אומר שמאי המקרקעין אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר.

"עם זאת, שוק המשרדים רגיש לתנודות ולביצועי הכלכלה והצמיחה במשק, ומושפע גם משווקים עולמיים במיתון", הוא ממשיך, "כשמשק נכנס למיתון ועסקים נסגרים, אפשר להסתדר בלי משרד ולעבוד מהבית - אבל אי אפשר להסתדר בלי בית".

דנוס מוסיף כי גם בהשקעות בחו"ל יש סיכונים שלא תמיד נלקחים בחשבון על ידי משקיעים ישראליים. "בכל השקעה בחו"ל הסיכון גדול יותר, כי מדובר בשוק שאתה לא מכיר", הוא אומר, "עלויות הניהול יותר גבוהות, והמשקיע הישראלי לא מכיר את הרגולציה המקומית - למשל כפי שגרמניה הטילה הגבלה על שכר דירה".

מימין: רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן והשמאי אוהד דנוס(צילומים: כפיר סיוון ואוראל כהן)

לדבריו, "המשקיע לא בהכרח מודע לסוגיות מיסוי שמשתנות מאוד ממדינה למדינה, מה עוד שהשקעה בחו"ל משמעותה להפוך לבעל פוזיציה במטבע זר, ולהיות מושפע משינויים כלכליים. בשורה התחתונה, על התשואות הגבוהות המובטחות, המשקיעים הישראליים משלמים בלא מעט סיכון".

דנוס סבור כי בטווח הארוך, משקיעים ישארו או יחזרו לשוק הדיור, כל עוד הריבית במשק תישאר נמוכה. "בסוף, מחירי הדירות לא יירדו למרות שפעילות המשקיעים קטנה", הוא טוען, "העובדה שיש קבלנים עם דירות לא מכורות אינה מעידה על עודף היצע של דירות, אלא על זה שהמדינה משווקת דירות איפה שיש לה קרקעות - ולא איפה שצריך".

לדבריו, "בהינתן העובדה שהריבית תישאר נמוכה, המשקיעים שנמצאים בשוק הדיור ישארו בו ואחרים יחזרו. רק אם הריבית תעלה, שוק הדיור כבר לא ייחשב אטרקטיבי. צריך לזכור שבשנת 1995 הריבית במשק הייתה 17% ועל כסף בבנק היו מקבלים 9% ריבית. הציבור שכח את זה ולכן לוקח משכנתאות בהיקפים מטורפים. דבר נוסף שהציבור שכח - מחירי הדירות יכולים לרדת".

אך יש גם מי שסבור שנתוני הממשלה אינם משקפים את המציאות. הכבדת המיסוי על משקיעים והגבלת המימון החלה עליהם החזירו את התופעה של רישום דירות בטאבו על שמם של בני משפחה חסרי דירה. המשמעות היא שבניגוד לנתוני האוצר, כמות המשקיעים בשוק גדולה מ-12%.

"יש הרבה משקיעים שלא נספרים על ידי הרשויות", אומר רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק, "הורים של ילדים שנמצאים בטווח הזכאות למחיר למשתכן רוכשים דירות על שם הילדים - בכסף של ההורים", הוא אומר, "אלה דירות שלא היו נרכשות לולא ההטבה שיש בתוכנית הדיור המוזל, וכך המדינה בעצמה הופכת אנשים למשקיעים; מה גם שחלק גדול מהדירות מיועדות מראש להיות מושכרות כי הן לא באזור המחייה הטבעי של הרוכש".