מחיר למשתכן הוביל לזינוק של 42% במכירת דירות חדשות ב-2019

בשנת 2019 נרשם זינוק חד במכירת דירות חדשות. לפי נתוני הלמ"ס שמתפרסים היום (ה'), מספר הדירות המבוקשות (למכירה ושאינן למכירה) בשנה שחלפה עומד על 50,270, בעוד שב-2018 מספר הדירות המבוקשות היה רק 40,799 - כך שתוך שנה נרשמה עלייה של 23%.

מי רוצה מיליון שקל מתנה? העיוות של מחיר למשתכן

בעקבות הפערים: המדינה מגבשת תוכנית לצמצום הנחות מחיר למשתכן

הטעות של מחיר למשתכן משתקפת במשפרי הדיור

בעשור האחרון רק בשנת 2015 נרשם ביקוש גבוה יותר לדירות, שעמד אז על 51 אלף. אולם, באמצע אותה שנה השיק שר האוצר משה כחלון את תוכנית מחיר למשתכן, שאפשרה לרכוש דירה בהנחה של מאות אלפי שקלים למשקי בית שלא רשומה בבעלותם דירה. בעקבות השקת התוכנית והציפייה של הזוגות הצעירים לדירה מוזלת, הביקוש צנח. ב-2016 מספר הדירות המבוקשות היה 49 אלף, ב-2017 המספר ירד ל-43 אלף, וב-2018 נרשם שפל, כאמור.

(צילום: Shutterstock)

נתוני הביקוש לדירות מורכבים ממספר הדירות החדשות שנמכרו בשנה שנסקרת, ומספר הדירות החדשות שאינן למכירה אלא לבנייה עצמית, כמו קבוצות רכישה, השכרה וכדומה.

מספר הדירות החדשות שנמכרו ב-2019 הוא שהוביל את העלייה החדה בביקוש לדירות. בשנה זו זינק מספר הדירות ל-32,456 לעומת 22,890 ב-2018 וכ-24 אלף בשנת 2017 - עלייה של כמעט 42% מ-2018 ל-2019.

הסיבה לזינוק החד במספר הדירות החדשות שנרכשו היא העובדה שעשרות פרוייקטים של מחיר למשתכן הבשילו בשנה האחרונה והגיעו לשלב היתר בנייה, שבו הזוכה בהגרלה יכול לחתום על חוזה לרכישת הדירה. מדובר ברוכשי דירות שמשנת 2015 המתינו מחוץ לשוק הדיור בצפייה לביתם החדש והמוזל.

(נתונים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)

ההיצע אינו מספיק

את נתוני הביקוש לדירות צריך לבחון אל מול היצע הדירות, באופן שמאפשר להעריך את מגמת המחירים העתידית. בדצמבר 2019 פרסמה הלמ"ס את נתוני התחלות הבנייה וגמר הבנייה ל-12חודשים עד ספטמבר 2019. מהדיווח עולה כי בתקופה הנסקרת הושלמה בנייתן של 51,460 דירות, והחלה בנייה של 52,360 דירות. כלומר המשק מצליח לייצר בדיוק את אותה כמות מבוקשת של דירות. אולם, בישראל שיעור הגידול הטבעי הגבוה בעולם המערבי, כך שהביקוש רק ילך ויגדל. בנוסף, בעשור האחרון עד השנה האחרונה, המשק לא הצליח לספק את כמות הדירות המבוקשות, והערכות הן כי נוצר פער מצטבר של מחסור בעשרות אלפי דירות. כך שהביקוש לא צפוי לדעוך בקרוב, ואם קצב התחלות הבנייה לא יואץ מחירי הדירות לא ירדו.

בשנת 2019 כמעט מחצית (46.7%) מהדירות המבוקשות היו במחוזות מרכז ותל אביב (12,516 במרכז ו-10,980 בתל אביב). במחוזות האלה שיעור הדירות החדשות למכירה גבוה ביחס לשאר הארץ ועומד על 77.7% בתל אביב, ו-70.8% במחוז מרכז. כלומר, הביקוש לדירות חדשות הוא בין חדרה לגדרה, ובו נדרשת המדינה להאיץ את קצב הבנייה החדשה. מדובר באתגר מורכב משום שמלאי הקרקעות הפנויות באזור זה מצומצם.

(נתונים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)

הערים שבהן נמכרו הכי הרבה דירות הן רמת גן (1583), הרצליה (1394), ותל אביב (1323). הנתונים מצביעים לא רק על ביקוש אלא גם על היצע, שכן רק בערים שבהן נבנות דירות אפשר לקנות דירות חדשות. מהסיבה הזו נעדרות מרשימת הערים שבהן נמכרו לפחות 500 דירות ערים מרכזיות כגבעתיים, בת ים, בני ברק, וקריית אונו. כדי לספק מענה לביקוש הגואה לדירות במרכז, המדינה תצטרך למצוא דרכים לקדם בנייה למגורים גם בערים אלה.