הבוננזה של באר שבע
מי שהחליט לרכוש דירה בבירת הנגב בעשור החולף, הרוויח עליה כ־75%. אחריה ברשימת השיאניות: רחובות (61%) וחיפה (58%). בתחתית הרשימה מפתיעות תל אביב, עם כ־26% רווח בלבד, וירושלים (29%). בתחום השכירות – האפיק המניב ביותר היה הנדל"ן המסחרי. ואם הימרתם בכלל על הבורסה - מדד תל אביב נדל"ן השאיר אבק לכל היתר עם זינוק של 200%. גד ליאור סוקר מי הרוויח ומי פחות בעשור הסוער והתנודתי
השקעת כספים בנכסים שונים הופכת לא פעם לרולטה. גם מי שנחשב כמשקיע סולידי, משקיע מחשבה רבה היכן ישקיע את כספו באופן הבטוח ביותר – ברכישת דירה, בקניית מניות סולידיות או ברכישת אגרות חוב ממשלתיות.
כאשר בוחנים את ההשקעות בעשור החולף, היה זה יחסית עשור שקט, שבא אחרי משבר הסאב־פריים ב־2008, ותוך זינוק כמעט בכל תחומי החיים - בדיור החדשני, בשימושים באנרגיה, בהתפתחויות הדרמטיות בתקשורת בין אנשים ובהמצאת תרופות למחלות רבות.
ואז, בלי שום הודעה מוקדמת, מתרחש הבלתי צפוי: לפתע פורצת מלחמה גדולה, כמו מלחמת לבנון הראשונה והשנייה, או שמתרחשת רעידת אדמה עזה בליווי צונאמי, כמו ביפן לפני תשע שנים, וגם כעת, כשהעולם חווה מגפה, שאיש לא יכול היה לדמיין כמותה. אפילו בסרט בדיוני ששודר לא מכבר בטלוויזיה תוצאות מגפה דמיונית הפוקדת את העולם היו פחות הרות אסון, בעיקר לכלכלה, מזאת שבאה עלינו בראשית 2020.
ההחלטה במה להשקיע בעשור, שהחל זה עתה, זאת באמת דילמה לא קלה ובעצם סוג של רולטה. האופטימיסטים יחזרו להשקיע בנדל"ן ובמניות. הפסימיסטים יקנו זהב, יחזיקו מזומנים בכספת, פן חלילה יקרסו בנקים, ויתפללו.
הכתבה שלפניכם מציגה מה היו ההשקעות הטובות ביותר בעשור שקדם לקורונה. אנחנו נמשיך להיות אופטימיים ונקווה שמגפת הקורונה תהיה בקרוב רק זיכרון רחוק.
העשור השני של המאה ה־21 היה אחד "המשוגעים" במיוחד בתחום הכלכלי העולמי. שנתיים אחרי הסאב־פריים, שהפיל את כל הבורסות בעולם וגרם לפשיטת רגל של מאות בנקים, באו השנים הטובות של הבורסות. עם זאת בישראל היה זה עשור נפלא למי שהשקיעו דווקא בנדל"ן. מחירי הדירות האמירו, שכר הדירה זינק ורכישת דירה שנייה ושלישית הפכה להשקעה שאיש לא הצטער עליה.
מנגד, היה זה העשור הקשה ביותר עבור מי שביקשו לרכוש דירה ראשונה. המחירים קפצו לעיתים ב־12%-8% בשנה, תלוי במיקום. מי שתכנן לרכוש דירה במיליון שקל, נדרש כעבור זמן לא רב להוסיף לפחות רבע מיליון שקל ואף הרבה יותר.
הזינוק במחירי הדירות התרחש במיוחד במחצית הראשונה של העשור האחרון, עד שהגיע למשרד האוצר, באביב 2015, שר חדש - משה כחלון, עם משנה סדורה לבלימת סחרור מחירי הדירות. אולם בה בשעה גם רבות ממניות הבורסה, אף אלה הנחשבות כסולידיות, הניבו רווחים נאים לרוכשיהן.
ובכן, מה השתלם לעשות עם הכסף בעשור האחרון? לרכוש דירה נוספת כהשקעה, ליהנות משכר דירה עם תשואה גבוהה יחסית לעולם, אולי להשקיע דווקא בנדל"ן מסחרי, או לבנות תיק מניות סולידי, שיבטיח את ערך הכסף לצד רווח יותר מסביר?
200% למדד ת"א נדל"ן
אין ספק, שבישראל היו השקעות טובות מאוד בעשור הרווחי הזה כמעט בכל האפיקים, הן בשוק הנדל"ן - על השכרת דירות, והן בשוק המניות. העשור נפתח על גלי ההדף של המשבר הכלכלי הגדול של 2008-2007, אך דווקא בזכותו סיים מדד S&P500 את העשור בעלייה עצומה של 260%. הוא בעצם השאיר אבק לרוב שוקי המניות בעולם, כך שת"א 125 למשל עלה ב־186% ומדד סטוקס 600 האירופי עלה ב־110% בלבד. לא שאלה תוצאות רעות, אולם השוק האמריקאי פשוט ניצח בגדול (ראו מסגרת).
עם זאת, במבט קדימה, דווקא ביצועי היתר של המניות האמריקאיות ונתוני המקרו מספקים לא מעט סיבות התומכות בסגירת הפערים לעשור הקרוב, בעיקר בשוק הישראלי.
מי שהצליח לתת פייט אמיתי למנצח, מסבירים בבית ההשקעות הראל פיננסים, הוא מדד תל־אביב נדל"ן בבורסה המקומית, שעלה בעשור החולף בשיעור ניכר של כ־200%. הוא עקף כל מדד סקטוריאלי אחר – ואף הצליח לעקוף את קצב עליית מחירי הדיור, כשעלה ביותר מפי 2.5 ממחירי הדירות בישראל. בעשור החולף מדד מחירי הדירות, שחישבה הלמ"ס, עלה בכ־75% בלבד.
אולם, כשבודקים את המדדים המובילים בבורסה בתל־אביב מגלים, כי מדד ת"א 35 עלה כמעט ב־50% בלבד בעשור החולף. התשואה השנתית נשקה ל־4%, אפילו מעט פחות מתשואה סולידית מאוד של שוק האג"חים הישראלי.
יש לזכור כמובן, שכדי לרכוש דירה צריך להביא מהבית לפחות כמה מאות אלפי שקלים. כדי לקנות מניות או אגרות חוב ניתן להשקיע סכומים קטנים בהרבה. ועוד עניין: הכסף בשוק המניות והאג"ח נזיל תמיד. בשוק הדירות צריך למכור את הדירה, מה שאורך לפעמים אפילו שנים, כדי לממש את הכסף והרווחים.
עם זאת יש לזכור, כי משברים פתאומיים, כמו מלחמה, אסון טבע או גילוי נגיף קטלני, יכולים להפיל בבת אחת בורסות שלמות, אך פוגעים פחות במחירי הדירות.
בשוק המניות קיימים גם סיכונים רבים. לראיה, הקריסה הבלתי מובנת לרבים עד היום של מניית "טבע", שכונתה במשך עשורים רבים "מניית העם" והיו שכינו אותה בעת המפולת הגדולה כ"מניית הפח". אין גורם פיננסי בישראל שלא היו לו מניות "טבע" במשך שנים רבות, וכך קריסתה השפיעה למעשה לרעה על כל רווחי שוק המניות בעשור האחרון.
"תוצאות מינימום במקסימום מאמץ"
בעקבות מהלכיו של השר הפורש כחלון, שהעלה בין השאר בשיעור ניכר את מס הרכישה, נבלמה עליית מחירי הדירות במחצית השנייה של העשור החולף, ומי שציפה להרוויח כ־100% עד 120%, אילו נמשכה השתוללות המחירים גם אחרי שנת 2015, התבדה, אם כי לא בכל אזורי הארץ.
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר אוהד דנוס, מהמומחים הנחשבים בתחום, צייר תמונה מעניינת מאוד בדבר התשואות למשקיעים ברכישת דירות ברחבי הארץ. בכל מקרה, השונוּת הייתה גבוהה. הסקירה של דנוס מתייחסת לדירות ארבעה חדרים חדשות ויד שנייה בבנייה רוויה. הסיבה לכך היא ש"הן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר. לפיכך, דירות אלה נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות".
דנוס: "על־פי הנתונים, שיאנית עליות המחירים בערים שנבדקו בעשור האחרון הייתה באר שבע, עם עליית מחירי דיור של כ־75%, מ־606 אלף שקל ל־1.06 מיליון שקל".
אחריה מדורגת רחובות עם עלייה של כ־61%, מכ־1.09 מיליון שקל לכ־1.76 מיליון שקל, ושלישית חיפה עם עלייה של כ־58%, מכ־909 אלף שקל לכ־1.44 מיליון שקל.
בבאר שבע ההסבר פשוט, לדברי דנוס: מחירי פתיחה זולים יחסית ונהירת משקיעים במהלך העשור, שהביאה לעליית מחירים משמעותית מאוד, שהחלה להתמתן רק בשנה האחרונה. זאת כתוצאה מהגדלת ההיצעים ויציאת משקיעים מהשוק.
גם מיקומה של רחובות בצמרת ברור למדי. העיר נהנתה בעשור האחרון מתנופת פיתוח מרשימה, הבשלת תכנון למגורים ולאזורי תעסוקה, שיפור נגישות תחבורתית ועובדת היותה אלטרנטיבה איכותית ושפויה למחירים בערי השפלה היקרות ממנה, כמו ראשון לציון ונס ציונה. חיפה, הסוגרת את השלישייה המובילה, נהנתה אף היא ממחירי פתיחה נמוכים יחסית, רכישות משקיעים מאסיביות ותקופת שפל בבנייה חדשה, שהסתיימה רק בשנים האחרונות.
באשר לתחתית הרשימה, מציין דנוס, קצת קשה להאמין, אולם הנתונים מוכיחים: תל־אביב מציגה את שיעור העלייה הנמוך ביותר מהערים שנסקרו, רק כ־26%, מכ־2.26 מיליון לכ־2.86 מיליון שקל. הסיבות ברורות: מחירי מכירה גבוהים מאוד באופן יחסי מלכתחילה, הדרת המשקיעים משנת 2015 מהשוק ופגיעה כללית בשוק היוקרה כתוצאה מהשינויים במס השבח ובמס הרכישה, ששיעורו עלה ל־8% ול־10%, שיעור משמעותי כאשר משקיע בא לרכוש דירה ומשלם עד עשירית מרוב ערכה למדינה.
הפתעה נוספת בדירוג היא ירושלים, הממוקמת שנייה מהסוף, שהציגה עליית מחירים של כ־29% בלבד, מכ־1.54 לכ־1.99 מיליון שקל. גם כאן הייתה השפעה מכרעת להצרת פעילות המשקיעים והגבלות המיסוי לצד מחירים גבוהים, באופן יחסי, מלכתחילה.
משקיעים בשוק המסחרי
כאשר בוחנים את תוצאות פעולותיו של שר האוצר היוצא להורדת מחירי הדיור, ניתן לראות שאלה נכשלו.
בניתוח הרבעון השלישי של שנת 2015 - ממש לאחר מינוי כחלון לתפקידו - ועד הרבעון הרביעי של שנת 2019 מחירי הדיור עלו בשיעור של כ־13.5%, שהם כ־3.2% בממוצע לשנה. עליות המחירים הדרמטיות ביותר בתקופתו נרשמו ביישובים רמלה (38%+), רחובות (26%+), אשקלון (21%+) ומודיעין וראשון לציון (18%+). יצוין כי בכל הערים הללו, למעט רחובות, פעלה תוכנית "מחיר למשתכן".
העלייה המינורית ביותר הייתה בתקופה זו בערים חיפה (4%+) ובבאר שבע (5%+). לדברי דנוס, "ניתן לסכם בצער את תקופתו של כחלון באוצר בתחום הדיור כך - תוצאות מינימום במקסימום מאמץ".
חוסר היציבות הפוליטית והקיפאון שבצידה, בשילוב עם סביבת ריבית נמוכה, שעל רקע משבר וירוס הקורונה צפויה להישאר עימנו לא מעט זמן - כל אלה גורמים לציבור לחזור אל השוק ולבצע רכישות. מהסקירה של דנוס עולה, כי ברבעון האחרון של 2019 בתשע ערים מתוך 16 נרשמה עלייה במחירי הדירות הממוצעים ביחס לרבעון הקודם. בארבע ערים נצפתה ירידה ובשתי ערים, אשדוד וראשון לציון, לא היה שינוי.
אורן גלזר, זכיין משותף באנגלו סכסון תל־אביב ומנכ"ל המחלקה המסחרית, אומר כי בהשקעה בנדל"ן יש להבחין בין תשואה שוטפת מהכנסות שכירות לתשואה המשקפת מכירה עתידית של נכס ברווח. לדבריו, הכנסה משכירות של נדל"ן מסחרי ומשרדים תשקף תשואה גבוהה של פי 2.5 בערך בהשוואה לזו שתתקבל משכירות נדל"ן למגורים. התשואה משקפת סיכון, וככל שהוא קטן יותר או שההשקעה סולידית יותר, כך התשואה בגין השכירות תהיה נמוכה יותר, ולהיפך - ככל שבהשקעה מגולם סיכון גבוה יותר, כך תתקבל תשואה גבוהה יותר.
ככלל, השקעה במסחר ובמשרדים נחשבת למסוכנת יותר. בתקופות שונות קיימת בשוק הנדל"ן המסחרי תנודתיות גבוהה יותר מאשר בנדל"ן למגורים, עניין שעלול להשפיע על כך שנכס יעמוד ריק במשך תקופה מסוימת, ואז הוצאות האחזקה והארנונה, שיש לבעל הנכס ממילא, יצטרפו להיעדר הכנסה משכירות.
באשר לתשואה המתקבלת ממכירה עתידית של נכס, ניתן לומר כי בעשור האחרון - שאופיין בעליית מחירים גם במגורים וגם במסחרי - רמת המחירים הממוצעת של נדל"ן למגורים עלתה בשיעור גבוה יותר, כך שמבחינת תשואה, זו של המגורים הייתה עדיפה. עם זאת, בעשור החולף, וביתר שאת בחמש השנים האחרונות, הורגשה נהירה משמעותית של משקיעים מהשוק הפרטי אל השוק העסקי־מסחרי. הסיבה העיקרית לכך נעוצה בהטלת רגולציות ובהכבדת המיסוי על המשקיעים, כולל מגבלה על גובה המשכנתה שהמשקיע יכול לקבל בעת רכישת דירה, בשיעור של 50% בלבד.
בנוסף, עליית מחירי הדירות הביאה לכך שהיום הרבה יותר קשה למשקיעים לגייס את ההון העצמי הדרוש לרכישה. במקביל הלך שוק המשרדים והשתכלל, כשהיום מוצעים להשקעה משרדים קטנים, בגודל 100-70 מ"ר, ברמות מחירים שנעות בין חצי מיליון למיליון שקל, וניתן לקבל בעדם מימון של 65%-70%. התנאים הללו פתחו את השוק למשקיעים רבים.
"דמי השכירות לא עלו בהתאמה לשווי"
נתוני השמאי הממשלתי, שפורסמו בסוף 2019, מעידים על ירידה ביחס לשלוש השנים הקודמות בממוצע שיעורי התשואה מהשכרת נכסי משרדים, לצד עלייה במחירי הנכסים החדשים שנבנו.
עו"ד נדב בריח, הבעלים של חברת שיווק נדל"ן בי נדל"ן, סקר את נתוני השמאי הממשלתי והסביר, כי נרשמה ירידה בתשואה משכירות נכסי המשרדים ביחס למחיר הנוכחי, וזאת ממספר סיבות שקשורות זו לזו:
עלייה בהתחלות הבנייה למשרדים באזורים מסוימים, המשפיעה לרעה על הנתונים הכלל־ארציים. העלייה במחירי רכישת המשרדים נובעת מעלויות בנייה, הריבית הנמוכה וכן עליית ביקושים לנכסי משרדים חדשים. העלייה בביקושים נובעת מהקיפאון בשוק הנדל"ן למגורים. תוכניות הממשלה להורדת מחירי הדירות וצינון רכישת הדירות על ידי המשקיעים גרמו לדחיקת המשקיעים והקבלנים לפרויקטים בתחום המשרדים.
בריח: "בממוצע ארצי, נכון לשנת 2019, חישוב התשואה למשרדים ביחס למחיר הנוכחי של הנכסים מראה, כי דמי השכירות לא עלו בהתאמה לשווי, דבר אשר השפיע לרעה על התשואה הכללית. עם זאת, בחלק מהאזורים עדיין יש עלייה בתשואה ביחס לשנים קודמות".
לדבריו, בתל־אביב וברמת גן נרשמה ירידה בהתחלות הבנייה למשרדים בשנים האחרונות. "ככל שענף ההייטק ימשיך לצמוח, נראה כי הביקושים למשרדים בתל־אביב ימשיכו להיות חזקים. מגמת התשואה באזורים אלה היא חיובית, כאשר התשואה הממוצעת מדמי שכירות עלתה בכ־3%-4% וגם מחירי הנכסים החדשים שאוכלסו השביחו עצמם ביחס למכירתם על הנייר".
בריח מוסיף, כי בבני ברק, במתחם BBC, היצע המשרדים והאכלוסים בשנים האחרונות גדול מאוד, ולכן דמי השכירות, ללא דמי ניהול, הגיעו כבר לכ־60 שקל למ"ר בגמר מול מחיר רכישה בגמר של 13 אלף שקל למ"ר. הירידה בתשואות אינה מפתיעה נוכח היקפי הבנייה והאכלוסים הרבים באזור, אשר הורידו את אחוזי התשואה.
הרצליה התאפיינה בעליית מחירי השכירות והתשואה בעשור האחרון, וזאת עד לשנת 2019, שבה החלה המגמה של ירידה בשיעורי התשואה בבנייני משרדים חדשים. אלה עומדים על 90-95 שקל למ"ר, בעוד ב־2018 הם עמדו על 99 שקל למ"ר. "הירידה נובעת בעיקר מעזיבה של חברות הייטק, העוברות לתל־אביב", אמר בריח.
בזכות "הפרימיטיביות המועילה"
תשואות מרשימות הרוויחו משקיעים שלא עסקו בנדל"ן, לא היו חשופים למניות במהלך העשור הזה ובחרו להתמקד בשוקי האג"ח בישראל, הנחשבים בדרך כלל כהשקעה סולידית ואמינה.
מדד אגרות החוב הממשלתי הישראלי הארוך (חמש שנים ומעלה) עלה בעשור החולף ב־116% ומדד האג"ח הקונצרני, שנחשב בזמנים שונים כמסוכן מעט יותר, עלה ב־112%. הביצועים האלה דווקא טובים יותר, אולי אפילו די במפתיע, מאלה של אגרות החוב הממשלתיות בארצות הברית ובגרמניה ל־10 שנים, שעלו רק ב־39% וב־76%, בהתאמה.
עם זאת, אומרים המנכ"ל טל קדם ומנהל ההשקעות הראשי כפיר חסין מהראל פיננסים: "משקיעים רבים לא נהנו מהעליות האלה, בעיקר בשל תנודתיות גבוהה בשווקים וכניסה ויציאה תכופה מהשוק ומקרנות נאמנות". לדבריהם, "במבט קדימה, לפני שמספידים את אפיק האג"ח, חשוב שנזכור כי הריבית הנמוכה הייתה כאן במשך כל העשור וכך גם התשואות הנמוכות לפדיון". נתוני העשור האחרון כולם הושפעו, למעשה, ממשבר הסאב־פריים שפרץ בשנת 2008 במלוא עוזו והיכה בכל השווקים בעולם, אף כי פחות בישראל. אגב, כלכלנים הסבירו את הפגיעה הפחותה בשוק המקומי בעיקר בשל מה שהם כינו "הפרימיטיביות המועילה". דהיינו, דווקא בשל הערבויות הרבות שחויבו ישראלים לתת עבור כל הלוואת משכנתה - הרבה יותר מאשר בארצות הברית ובמדינות נוספות - היו לבנקים המקומיים ביטחונות שגרמו לכך שישראל הייתה מהמדינות הבודדות בעולם המערבי, שבה לא קרס ולו בנק אחד בשל המשבר וספיחיו.
מהסיבה שהסאב־פריים השפיע באופן חריג על נתוני העשור המתחיל ב־2010, חישב מנכ"ל חברת "מודלים כלכליים" ד"ר יעקב שיינין מה היו ההשקעות הטובות ביותר בין סוף 2007, ערב פרוץ המשבר, לבין סוף 2019.
על פי הממצאים, בתקופה המדוברת מחירי הדירות בישראל עלו בתקופה זו ב־101% והתשואה השנתית הממוצעת הגיעה ל־6.0%. כמו כן התשואה משכר הדירה הייתה כ־3.5%. ההשקעה בתל־אביב 35 הניבה תשואה של 38.3% בלבד, שהם 2.7% בשנה. אג"ח כללי לא ממשלתי הניב תשואה של 67.7% התשואה השנתית הממוצעת הגיעה ל־4.4%.
האג"ח הממשלתי הגיע לתשואה של 58.5% והניב תשואה שנתית של 3.9%. מדד המחירים לצרכן עלה בתקופה זו ב־17.5%, שהם רק 1.4% בממוצע בשנה. התשואה למי שהשקיע בדולר הייתה שלילית: 9.5%, שהם 0.8% הפסד כספי בממוצע בשנה.
ולמי שממשיך להאמין בהשקעה בשוק הנדל"ן המקומי: זה דווקא לא שגשג במיוחד בעשור הראשון של המאה ה־21, אך בעשור שאחריו הפך לפעיל ביותר ולרווחי ביותר זה עשורים רבים. הביקושים לדירות גברו, בעוד הבנייה לא השיגה את כמות הביקושים, ואז קרה מה שכל תלמיד כלכלה לומד בשיעור הראשון: כל המחירים נקבעים על פי כמות ההיצע והביקוש.
לפנייה לכתב/ת 
