השכנה ניצחה: מרפסת תיהרס אחרי 59 שנים

המרפסת נבנתה על ידי אביה של הדיירת בשטח המשותף של הבניין. היא חויבה להרוס את המבנה לאחר שלא הוכחה הסכמה מפורשת בכתב מהשכנים

עו"ד נחום שר | פסקדיןפורסם: 16.06.20 , 22:08

המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה קיבלה לאחרונה תביעה שהגישה בעלת דירה בעיר נגד שכנתה, וקבעה כי על הנתבעת להרוס מרפסת שנבנתה לפני 59 שנים על רכוש משותף, ללא הסכמה מפורשת של כל השכנים. בפסק הדין הובהר כי רשות השימוש שנתנו השכנים לבניית המרפסת הייתה בהתנהגות וללא תמורה כך שניתן לחזור ממנה.

הבניין מורכב משלושה מבנים ובהם סך הכל שבע דירות. הדירות של התובעת והנתבעת ממוקמות במבנה נפרד שכל השטחים המשותפים שלו הוצמד לדירותיהן בצמידות משותפת.

התובעת טענה שהשכנה הוסיפה בצד המזרחי של החצר המשותפת מרפסת בנויה ופתח יציאה מהדירה שלה. מדובר בחצר שהוצמדה לדירותיהן במשותף כך שהנתבעת לא הייתה רשאית להרחיב את דירתה באמצעות הוספת המרפסת מבלי שקיבלה לכך הסכמה מפורשת של התובעת, שותפתה לבעלות באותה חצר. זאת ועוד, תוספת הבנייה נבנתה ללא היתר בנייה. בנסיבות אלה לדבריה, עליה להרוס את המרפסת ולסגור את הפתח.

הנתבעת ציינה מנגד כי מדובר במרפסת פתוחה שנבנתה ב-1961 על ידי אביה בהסכמת כל בעלי הדירות בבניין והיא ירשה את הדירה כפי שהיא.

(צילום: shutterstock)

המפקחת על רישום מקרקעין יעל ליבוביץ הבהירה כי אין להצמיד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה מסוימת אלא בהסכמת כל בעלי הדירות. חריג לכלל הוא הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לצורך הרחבת דירה שדורשת הסכמה רק של שלושה רבעים מבעלי הדירות.

היא ציינה כי על פי הפסיקה בניית מרפסת יכולה להיחשב עקרונית כהרחבה אך מאחר שלא הוצא היתר בנייה לא חל החריג שבחוק המקרקעין הקובע שיעור הסכמות מופחת והנתבעת נדרשת להוכיח הסכמה של כל בעלי הדירות. בהקשר זה הסבירה המפקחת כי ההסכמה הנדרשת היא של כל בעלי הדירות בכל המבנים המרכיבים את הקומפלקס מאחר שהבנייה כרוכה גם בניצול של זכויות בנייה שלהם ועלולה לפגוע במראה הבית, בצמצום השטח הפתוח, בפגיעה בגינה, באור, באוויר וכד׳.

עוד הבהירה המפקחת כי על ההסכמה להיות מפורשת וברורה, כשהרציונל הוא כינונו של משטר משפטי של זכויות ברורות.

במקרה זה לא הוכחה כל הסכמה בכתב שניתנה לנתבעת או להוריה, בעלי הדירה קודמים. ניכר כי בעלי הדירות בבניין לא התנגדו מעולם לבנייה ואף הסכימו לה בהתנהגות. ואולם, רק במקרים נדירים הסכמה בהתנהגות תהיה בלתי חוזרת.

לדבריה, אפשר לראות את השימוש שעשתה הנתבעת בשטח הבנייה כ"רישיון במקרקעין" ללא תמורה. הרשאת חינם שכזו ניתנת לביטול כשמי שנתן את הרשות מודיע שאין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון.

זאת ועוד, הנתבעת לא הוכיחה השקעות כלשהן בשטח וניתן להתרשם שמדובר בבנייה ישנה ומוזנחת שלא בוצעה בה כל השקעה עשרות שנים. בנסיבות אלה רשאית התובעת בכל שלב להביא את הרשות לסיום. בסופו של דבר הורתה המפקחת לנתבעת להרוס את המרפסת ולסגור את פתח היציאה לחצר. הנתבעת חויבה בהוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך 7,000 שקל.