ליקויי בנייה: 5 מיתוסים שחייבים לנפץ
רוכשי דירות עשויים להיות שבויים בהנחות מוטעות בנוגע ליכולתם לקבל פיצוי. למה לא חייבים לחכות לתום שנת הבדק ומה משמעות פרוטוקול המסירה?
אילוסטרציה(צילום: shutterstock)
רכישת דירה חדשה מקבלן היא ברוב המקרים העסקה החשובה והמשמעותית ביותר בחייו של אדם. המדיה והרשתות השונות מלאות במידע נרחב לגבי האופן שבו ניתן להתמודד עם ליקויי בנייה בנכס חדש ולגבי החשיבות בהתנהלות מושכלת בכל מה שקשור להתמודדות הסבוכה מול הקבלנים וחברות הבנייה.
טור זה מוקדש להפרכת חמישה מיתוסים מרכזיים הנפוצים בקרב רוכשים המבקשים למצות את זכויותיהם במאבק מול חברות הבנייה והקבלנים.
מיתוס ראשון: "אי אפשר לתבוע פיצויים לפני שהסתיימה שנת הבדק"
לא נכון! שנת הבדק היא השנה שבמהלכה חובה לאפשר למוכר לתקן את הליקויים בעצמו וזאת בתוך תקופה בת שנה מיום מסירת החזקה בנכס לרוכש. רבים טועים לחשוב, כי מסיבה זו הרוכש לא יכול לתבוע את המוכר עבור ליקויים קיימים בנכס ועליו להמתין עד לאחר שתחלוף שנת הבדק.
אמנם, חוק המכר (דירות), קובע שאכן זכותו של המוכר לתקן ליקויים שנמצאו בנכס בעצמו, בתוך שנת הבדק. אבל, וזה אבל גדול, החוק והפסיקה מסייגים וקובעים כי המוכר יאבד את זכותו לתקן את הליקויים במקרה שבו הוא מכחיש את עצם קיומם, כושל בניסיון לתקנם או מזלזל בטענות הרוכשים.
בשורה התחתונה: זכות המוכר לתקן ליקויים בשנת הבדק מותנית בכך שהוא אינו מכחיש את עצם קיום הליקויים, אינו כושל בתיקונם ואינו מזלזל בטענות הרוכשים. לכן, בנסיבות מסוימות, הרוכש לא חייב להמתין ולסבול עד שתחלוף שנת הבדק כדי לתבוע את תיקון הליקויים בנכס.
מיתוס שני: "אי אפשר לתבוע פיצויים אחרי שהסתיימה שנת הבדק"
לא נכון! רבים טועים לחשוב שלא ניתן לתבוע פיצוי לאחר שהסתיימה שנת הבדק. סברה זו שגויה שכן, לאחר שנת הבדק, נכנסת לתוקפה תקופת הבדק שאורכה בין שנה לשבע שנים (בהתאם לסוג הליקוי) ובמסגרתה נטל ההוכחה על אי קיומו של ליקוי מסוים בנכס רובץ על המוכר. עוד כדאי לדעת, כי לאחר תקופת הבדק, נכנסת לתוקפה תקופת האחריות – תקופה של 3 שנים נוספות אשר גם במסגרתה ניתן לתבוע את המוכר אולם במקרה הזה נטל ההוכחה לקיומו של ליקוי רובץ על הרוכש.
בשורה התחתונה: רוכש יכול לתבוע לאחר שנת הבדק, בתוך תקופת הבדק, בהתאם למהות הליקוי המוגדרת בחוק המכר (דירות).
מיתוס שלישי: "מומחה שהתמנה מטעם ביהמ"ש מוגבל לבדיקת הליקויים שנטענו בכתב התביעה בלבד"
לא נכון! הניסיון מלמד כי ברוב התביעות בגין ליקויי בנייה יש בין הצדדים מחלוקות כספיות ופערים שאינם ניתנים לגישור. במצבים אלה בית המשפט ממנה בדרך כלל מומחה בלתי תלוי אשר אומד באופן אובייקטיבי את עלות הנזקים.
רבים טועים לחשוב כי המומחה שמתמנה מטעם בית המשפט מחויב להתייחס בחוות דעתו לליקויים שנטענו על ידי הרוכש בכתב התביעה. סברה זו שגויה, שכן מומחה מטעם בית המשפט צריך להביא בפני בית המשפט את תמונת המצב המלאה באשר לליקויים בנכס.
השורה התחתונה: על עורך הדין המייצג לוודא כי מומחה שהתמנה מטעם בית המשפט יכלול בחוות דעתו גם ראשי נזק שלא באו לידי ביטוי כלל בחוות דעתו של המומחה מטעם התובע.
מיתוס רביעי: "חובה לאפשר לקבלן לתקן ליקויים אחרת הזכות לקבלת פיצויים תישלל"
רבים טועים לחשוב כי הרוכשים חייבים לתת למוכר זכות ראשונה לתקן את ליקויי הבנייה.
ובכן - הנחה זו נכונה רק בחלקה. אמנם לפי הוראות חוק המכר (דירות), על הרוכש לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים. יחד עם זאת, כאשר הרוכש מתנגד לביצוע התיקונים על ידי המוכר, זכותו לקבלת פיצויים אינה נשללת לחלוטין. במקרה כזה יהיה זכאי הרוכש לפיצוי בגובה עלות ביצוע התיקון על ידי המוכר בלבד וזאת במקום העלויות שיחולו על ביצוע התיקונים אם יבוצעו על ידי הרוכש, אשר מן הסתם יהיו גבוהות יותר.
השורה התחתונה: זכות הפיצויים לרוכש לא תישלל באופן אוטומטי במצב שבו הרוכש אינו מאפשר למוכר לתקן את הליקויים, אולם ככל הנראה ערך הפיצוי שיתקבל יהיה קטן יותר.
מיתוס חמישי: "אי ציון ליקוי בפרוטוקול המסירה ימנע מהרוכש להעלות טענות בשלב מאוחר יותר"
לא נכון! פרוטוקול המסירה אינו מסמך שמעוגן בחוק אלא אינדיקציה ראייתית בלבד ועצם החתימה עליו אינה פוטרת את המוכר מלקיים את כל התחייבויותיו כלפי הרוכש, הן החוזיות והן על פי חוק.
כמו כל ראייה, ניתן להפריך את האמור בפרוטוקול המסירה באמצעות ראיות נוגדות ובתי המשפט יעניקו משקל וייחסו חשיבות רבה גם לאופן החתימה על פרוטוקול המסירה, נסיבות עריכתו והתנהגותם של הצדדים במעמד חתימתו.
השורה התחתונה: חשוב מאוד לא להקל ראש בפרוטוקול המסירה ולוודא שהוא אכן משקף את מצבו האמיתי של הנכס, יחד עם זאת, לא ניתן להתנות על הוראות החוק באמצעות חתימה על פרוטוקול המסירה והמוכר יהיה חייב לתקן את כלל הליקויים בנכס לרבות אלו שלא הופיעו בפרוטוקול המסירה.
בכל מקרה של תביעה בגין ליקויי בנייה יש חשיבות מכרעת לבחירת עורך דין מומחה בתחום, על מנת שילווה את לקוחותיו בהתמודדות הסבוכה מול חברות הבנייה, תוך שיתוף פעולה מלא עם אנשי מקצוע שיסייעו לאמוד את הנזקים והליקויים בצורה מקצועית ויסודית.
- הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עו"ד יוסף חן עוסק בייעוץ וליווי משפטי בליקויי בנייה ומייצג בין היתר רוכשים פרטיים, ועדי בתים, יזמים וקבלנים
- ynet הוא שותף באתר פסקדין
לפנייה לכתב/ת 
מומלצים
