"חדר המדרגות מתפורר - בעל הבית טוען שזה לא באחריותו"

"כבר ראיתי כמה חדרי מדרגות בתל אביב, אבל פה זה סיפור אחר לגמרי": דפנה (שם בדוי), המתגוררת בשכירות בשכונת פלורנטין בתל אביב, ידעה לאיזו דירה היא נכנסת כשחתמה על חוזה השכירות. מה שהיא כנראה לא תיארה לעצמה הוא שחדר המדרגות בבניין יגיע למצב כל כך נורא - ושהתשובה של בעל הדירה שלה תהיה ש"חדר המדרגות הוא בבעלות של מישהו אחר".

תמ"א 38 בבניין: "אחרי כמה שבועות התחיל הסיוט"

"מצאתי את עצמי גרה בתוך אתר בנייה"

נתקלתם בבעיה עם הדירה השכורה או מול בעל הבית? כתבו לנו >>

דפנה מתגוררת בחודשים האחרונים בבניין בן 10 דירות, והיא מספרת שמאז שנכנסה אליו אין בו ועד בית, והמצב התברואתי והבטיחותי בחדר המדרגות הולך ומחמיר. "מעבר לניקיון שלא קיים בכלל, המדרגות שבורות וחסרות מרצפות בכניסה - כך שנוצר מעין ארגז חול שחתולים נכנסים אליו ועושים בו את הצרכים שלהם. יש ערימות של צואה וזה ממש מסריח ומגעיל לעבור שם".

חדר המדרגות בבניין של דפנה(צילום: יותם שדות)

אך לטענת הדיירים הבעיה המרכזית היא שהשימוש במדרגות מהווה סכנה של ממש בגלל השברים שבהן. "בימים גשומים, כשהמדרגות שבורות, עקומות ומתפוררות, אפשר להחליק ולשבור את הרגל כשעולים ויורדים בהן".

דפנה טוענת שפנתה מספר פעמים לבעל הדירה שלה בבקשה שיטפל במצב, אך לטענתה הוא השיב לה שאין ביכולתו לפעול לתיקון או לשיפור התנאים בחדר המדרגות משום שזה שייך לאחד מבעלי הדירות בבניין שלא מוכן לבצע את התיקונים. דיירים נוספים בבניין מספרים שגם הם קיבלו תשובות זהות מבעלי הדירה שלהם.

"בימים גשומים, כשהמדרגות שבורות, עקומות ומתפוררות, אפשר להחליק ולשבור את הרגל כשעולים ויורדים בהן" (צילום: יותם שדות)

"להבנתי", אומרת דפנה, "רוב או כל הדירות בבניין מושכרות כך שבעלי הדירות לא מתגוררים פה. אני מאמינה שיש מישהו שאכן טוען שהוא הבעלים של חדר המדרגות, אבל זה תירוץ, כי המצב הוא כזה שאני בטוחה שאם המשכירים היו גרים פה הם כבר היו מתקנים את מה שצריך. עכשיו נוח להם להגיד שמישהו, שאף אחד לא יודע מי הוא, אומר שזה באחריותו ולא מסכים להם לטפל בזה".

"רוב הדירות בבניין מושכרות כך שבעלי הדירות לא מתגוררים פה. אני בטוחה שאם הם היו גרים - הם כבר היו מתקנים את מה שצריך"(צילום: יותם שדות)

ניסינו לבדוק מה יכולים לעשות שוכרים שנתקלו בבעיה, האם החוק לצדם וכיצד הם יכולים לפעול. והפעם - מי אחראי על הרכוש המשותף בבניין?

חלל הכניסה בחדר המדרגות(צילום: יותם שדות)

(צילום: יותם שדות)

(צילום: יותם שדות)

בזכות התיקון לחוק: הדירה המושכרת כוללת את הרכוש המשותף

עו"ד אור צלניקר, ממשרד הורוביץ, אבן אוזן ושות' המתמחה בענייני נדל"ן ועסקאות מקרקעין, מסביר כי בתים משותפים כמו זה המתואר מנוהלים בהתאם לתקנון הבית המשותף, הכולל הוראות גם בנוגע לאחזקתו. ככל ובתקנון זה לא ניתנה התייחסות מפורשת, יחול התקנון המצוי לפיו בעל הדירה יכול לדרוש מבעלי הדירות האחרים לבצע תיקונים ברכוש המשותף בבניין במקרים שבהם הדבר עלול לפגוע בדירתו או בערכה הכספי.

אך מה נחשב לרכוש המשותף? עו"ד צלניקר אומר כי חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות - שייכים לכל בעלי הדירות. כך שגם אם בעל הדירה של דפנה מאמין שחדר המדרגות בבעלות של מישהו אחר - הדבר לא סביר בהתאם להוראות חוק המקרקעין.

"האחראים על הרכוש המשותף הם למעשה בעלי הדירות יחד, כל אחד בהתאם לחלקו היחסי ברכוש המשותף", מסביר עו"ד צלניקר. בהתאם לכך, בעלי הדירות רשאים למנות ועד בית או חברת ניהול שיטפלו בתחזוקת הבניין, וזאת בניגוד לשוכרי הדירות, על אף שהם אלה שמשלמים את דמי הוועד.

חוק השכירות ההוגנת קובע כי הדירה המושכרת כוללת את הרכוש המשותף הצמוד לדירה - להלן, המדרגות(צילום: יותם שדות)

למרות הניתוק בין מי שמשלם עבור הניהול השוטף (השוכרים) ובין מי שזכאי לקבל שירותיו (בעלי הדירות), נראה שבמקרה הזה דווקא נעשה צעד משמעותי במסגרת חוק השכירות ההוגנת לטובת השוכרים, שכן נקבע בו כי הדירה המושכרת כוללת את הרכוש המשותף הצמוד לדירה. זאת כמובן בתנאי שלא נכתב אחרת בחוזה השכירות. 

"על כן", מסביר עו"ד צלניקר, "ועל אף שנצטרך לראות את התייחסות ביהמ"ש במקרים מסוג זה שיגיעו לפתחו, ייתכן וניתן לראות בחובות המשכיר כאלו הכוללות גם את האחריות לאי התאמה או ליקוי ברכוש המשותף". לכן, אם חדר המדרגות לא ראוי בשל סיכון בלתי סביר לבטיחותו או בריאותו של שוכר הדירה - הדבר עשוי להיות הפרה של חוזה השכירות (בכפוף להוראות הדין).

חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות - שייכים לכל בעלי הדירות(צילום: יותם שדות)

ואם בכל זאת בעל הדירה או הוועד לא מוכנים לשתף פעולה, ומדובר בליקוי שעשוי להוות מפגע בטיחותי חמור - עו"ד צלניקר מציין כי ברשויות המקומיות, כמו בעיריית תל אביב במקרה של דפנה, קיימות מחלקות ייעודיות שמטפלות בנושאי מבנים מסוכנים, וגם שוכרי הדירות יכולים לפנות אליהן. יחד עם זאת, חשוב לציין שפנייה שכזאת לעירייה יכולה להסב נזק כבד לבעל הדירה - כך שלשוכרי דירות שרוצים להמשיך לשכור במקום לא בטוח שמומלץ לעשות כן.