החוליה החסרה בהצעת לפיד לשוק הדיור

התקשורת הישראלית עסוקה בפצצה שהטיל שר האוצר: 0% מע"מ לרכישת דירה ראשונה מקבלן לאזרחים שזו דירתם הראשונה ועומדים בתנאים נוספים. הצעתו זו של לפיד הועלתה ככלי לטיפול באחת הבעיות הקשות בסל הבעיות שזכה לכינוי "יוקר המחייה": מחירי הנדל"ן למגורים. ננסה להציע פתרון משלים להצעת לפיד, שעשוי למנוע את תרחיש האימים של חלק ממבקרי ההצעה החוששים מ"אפקט בומרנג" שיעלה את מחירי הדירות במקום להורידם.

• "תוכנית המע"מ של לפיד - אובדן עשתונות"
• "תוכנית לפיד עלולה לגרום לעליית מחירים"
• מי ייהנה מ-0% מע"מ על דירה? כל התשובות
• 0% מע"מ על דירה: ההימור הפוליטי של לפיד
• לפיד הכריע: 0% מע"מ על דירה ראשונה
  

עוד סיפורים חמים - בפייסבוק שלנו

בעוד יש המברכים על המהלך של לפיד, יש רבים המתנגדים לו. המצדדים בהצעה סבורים, כמו לפיד, שמהלך זה אמנם יסייע להפחית את מחירי הדיור. למתנגדים, לעומת זאת, יש נימוקים רבים. יש הטוענים שמהלך זה מפלה אוכלוסיות מסוימות (לדוגמה: חרדים וערבים שלא שירותו בצבא); יש הטוענים שהוא יוצר אפליה לטובת מי שירכוש דירות יקרות במרכז הארץ (שכן גם אם ההנחה באחוזים היא זהה לכולם, הרי שסכום ההנחה יהיה גבוה יותר בדירות יקרות); אחרים מבקרים את העיתוי של ההודעה ערב פגרת הכנסת, שיגרום כעת לבלבול בקרב קונים ומוכרים כאחד.

אחת הביקורות הבולטות היא של אלו הטוענים כי המהלך יכול לגרום לאפקט הפוך: במקום שמחירי הדירות ירדו, הם דווקא יעלו. בתחילה, טענה זו עשויה להישמע תמוהה ואולי אף פרדוקסלית: כיצד הפחתה של מחירי הדירות, יוביל לעלייה במחירים?

אך למעשה, טענה זו מבוססת על עקרונות יסודיים בכלכלה, והיא הגיונית ופשוטה. הפחתת המחירים הפוטנציאלית עשויה להביא ליותר ביקושים לדירות. למשל, מצד זוגות שעד כה התגוררו בשכירות, וכלל לא העלו בדעתם לרכוש דירה בשל המחירים הגבוהים. מנגד, היצע הדירות שמתאימות לחוק זה הוא קשיח יחסית, שכן מדובר בדירות חדשות מקבלן, שבנייתן אורכת שנים רבות, ומלאי הדירות החדשות הקיימות או התחלות הבנייה הוא מצומצם יחסית לביקושים. עיקרון בסיסי בכלכלה קובע שכאשר הביקוש עולה, וההיצע קבוע, המחירים עולים! וכך, מהלך זה יכול להוביל ל "אפקט בומרנג".

הפחתת הסיכון

האם ניתן לשמר את היתרונות של המהלך הדרמטי של לפיד, תוך הפחתה של הסיכון שתואר לעיל? התשובה לכך חיובית. אך הפתרון לא נמצא בדירות חדשות מקבלן, אלא דווקא בשוק הדירות מיד שנייה, וספציפית בשוק הדירות להשקעה.

אם תצליח הממשלה להציע אלטרנטיבה למשקיעים שרכשו דירה להשקעה, יתכן שהללו יציעו את דירתם השנייה או השלישית למכירה, וכך יגדילו את ההיצע בשוק. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנים האחרונות חלה מגמה הפוכה בשיעור משקי הבית שהם בעלי דירה (או יותר מדירה אחת) לעומת שיעור משקי הבית שהם בעלי שתי דירות או יותר.

בעוד שמשנת 1997 ועד 2012 הייתה ירידה מ-70.2% ל- 67.9% בשיעור הבעלות על דירה אחת או יותר, הרי שבין 2003 ל- 2012 שיעור משקי הבית שהם בעלים של שתי דירות או יותר מהוכפל: מ: 3.2% ל- 7.9%. מכיוון שיש בישראל כ- 2.2 מיליון משקי בית, הרי שמדובר בכ- 180,000 משקי בית שרכשו דירות להשקעה והם בעלי שתי דירות או יותר.

הסיבה לכך נעוצה בתנאי השוק החל מראשית שנות האלפיים. שילוב יוצא דופן של שני משברים דרמטיים בשוק ההון (2000 ו- 2008), ריבית נמוכה שמקלה על נטילת משכנתא, אי ודאות רבה בשווקים והיעדר מיסוי על דירות להשכרה עד 4,900 שקל, גרמו להשקעה בדירה להשכרה להפוך לאחת מאלטרנטיבות האטרקטיביות להשקעה.

הממשלה יכולה לבצע מספר מהלכים שיביאו לשחרור חלק מהדירות להשקעה בחזרה לשוק, וכך להגביר את ההיצע. ניתן לחשוב על מספר כלים שיעשו זאת: כלים של "מקל וגזר".

בקטגורית "המקל", ניתן להציע כלים כמו השתת מס הכנסה על דירות להשקעה מהשקל הראשון, פיקוח על מחירי השכירות או מס רכישה גבוה יותר על דירה להשקעה. בקטגוריית "הגזר", ניתן להציע כלים כמו פטור ממס שבח על מכירה או אפילו אג"ח מדינה ארוך טווח עם ריבית גבוהה ומובטחת, שיוצע רק למי שימכור דירה שנייה או שלישית.

הכלים הם רבים ומגוונים, לכולם מכנה משותף ברור: להשלים את החוליה החסרה בהצעת לפיד, על ידי העלאת היצע הדירות למכירה בשוק בצורה מהירה.

ד"ר יוסי מערבי הוא מרצה במרכז ללימודים אקדמיים (מל"א)