מחקר: רוצים להשקיע בנדל"ן? סעו לעכו

היכן הכי משתלם להשקיע בנדל"ן בישראל? על השאלה הזו משיב מחקר חדש שערכה החטיבה הכלכלית במכון גיאוקרטוגרפיה, אשר הגיע לידי ynet. על פי המחקר, בעוד מטרופולין תל-אביב נחשב למעוז השכירות בארץ - התשואה למשקיעים בשוק הנדל"ן אטרקטיבית יותר דווקא מחוץ לערים הגדולות שבלב אזורי הביקוש, בעיקר באזור מטרופולין חיפה. עם זאת, מבהירים עורכי המחקר, מדובר בעיקר בערים שבהן יש צירים מרכזיים ותחנות רכבת אשר מקרבים אותן לאזורי הביקוש.

כותרות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:

• הבהלה לירוחם: הישראלים רוצים לעבור לנגב
  
• תוכנית מחיר מטרה: 46 אלף דירות ב-4 שנים
  
• מע"מ 0% - גם בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי
  

"עליית מחירי הדירות החדה משנת 2008 הובילה לשחיקה בתשואה של משקיעים בשוק הנדל"ן המקומי", מסבירה ל-ynet מתכננת הערים ד"ר רינה דגני, מנכ"לית גיאוקרטוגרפיה. לדבריה, "העלייה בדמי השכירות הייתה מתונה ביחס לעליית מחירי הדירות בישראל, ועדיין - בסביבת הריבית הנמוכה, התשואה בשוק הנדל"ן עדיפה על האלטרנטיבות בשוק ההון".

למעשה, אומרת דגני, בשעה שתל-אביב היא העיר המאופיינת באוכלוסיית השוכרים הגבוהה ביותר (כמעט מחצית ממשקי הבית שבה גרים בשכירות), נראה שדווקא ההשקעה בעיר ללא הפסקה מצטיירת כסולידית יותר. "החיבור למרכז באמצעות תשתיות תחבורה יטשטש בעתיד עוד יותר את תחושת המרחק של הערים הרחוקות מהמטרופולינים - ונמשיך לראות את האזורים המרוחקים יותר כאלטרנטיבות למרכז", היא טוענת.

במחקר נבחנו התשואות על דירות בנות 4 חדרים בערים מרכזיות ברחבי הארץ. לדברי עורכי המחקר, התשואה הממוצעת כיום על שכירות בישראל עומדת על כ-3.4%, לאחר שבתחילת העשור הקודם עמדה כמעט על 5%. בשנת 2007, לפני העליות החדות בשוק הנדל"ן המקומי, התשואה הממוצעת עמדה על כ-3.7%-3.8%.

5% תשואה בקריית שמונה, טבריה ועכו

מהממצאים עולה כי משקיעים שייצאו מהערים הגדולות יוכלו לאתר הזדמנויות השקעה אטרקטיביות. כך למשל, בערים קריית שמונה, טבריה, פרדס חנה ועכו ניתן להגיע לתשואה של 4.5%-5% על דירות 4 חדרים - ושם אטרקטיביות ההשקעה היא מהגבוהות ביותר.

בערים דימונה, קריית ביאליק וטירת הכרמל התשואה עומדת בממוצע על 4.3%-4.4%, ובבאר יעקב, קריית אתא, לוד ועפולה התשואה עומדת על כ-4.2%. אגב, אחד ההסברים לתשואה הגבוהה בקריית שמונה ובעכו, אומרת דגני, היא הקרבה של ערים אלה למוסדות אקדמיים.

במחקר, אם כן, בולטות ערים בינוניות באזור מטרופולין חיפה, שבהן התשואות על דירות חוצות את רף 4%. בערים אלו מחירי הדירות עדיין מתחת למיליון שקל ויש בהן ביקוש למגורים בשכירות של כ-20%-30% ממשקי הבית ביישוב. על פי נתוני גיאוקרטוגרפיה - בעכו, קריית ביאליק, טירת הכרמל וקריית אתא, מחירה של דירת 4 חדרים עומד על 715-920 אלף שקל, והתשואה על דירות אלו עומדת על 4.2%-4.6%.

עוד עולה מהמחקר כי לצד ערי מטרופולין חיפה והערים שבהן פועלים מוסדות אקדמיים, ערים נוספות ממחוז הצפון שמהוות יעד השקעה הן טבריה ועפולה, שבהן התשואה מעל 4%.

*באילת התשואה משתנה בין שכונה לשכונה 

באזור המרכז, הערים הבולטות הן לוד ובאר יעקב. בשתי הערים הנגישות למרכז המטרופולין גבוהה מאוד הודות לרכבת שעוברת בהן. לוד נמצאת בראשיתו של תהליך התחדשות שעשוי להגדיל את רמת המשיכה של העיר; ובאר יעקב, שעד לפני מספר שנים לא זכתה לביקוש משמעותי למגורים, נהנית בשנים האחרונות מפריחה הודות לבנייה מסיבית של פרויקטים למגורים, פתיחתה של תחנת הרכבת בעיר וסלילתו של כביש 431.

בדרום הארץ, רק בדימונה יש תשואות שגבוהות מ-4.1%. עורכי המחקר מסבירים כי ככל שיקדמו התוכניות להעברת בסיסי צה"ל לדרום, כך יגדלו הביקושים למגורים בערי הדרום, גם מצד רוכשים וגם מצד שוכרים. לכן ייתכן שתוך שנים ספורות, השקעה בדירה בדרום הארץ תניב למשקיעים תשואה גבוהה, או לחילופין עליית ערך של הנכס שנרכש.

את המחקר מסכמת העיר אילת, שגם בה המשקיעים יכולים לרכוש דירות להשקעה בתשואה גבוהה יחסית. ואולם, עורכי המחקר מבקשים לציין כי יש פערים משמעותיים בין דירות שונות במיקומים שונים בעיר - והתשואה משתנה בין סוגים שונים של נכסים.