צוק איתן והנדל"ן. מה יקרה למחירים בדרום?
עוד לפני שהחל המבצע הצבאי, שוק הנדל"ן כבר היה בקיפאון בגלל ההמתנה להטבת מע"מ 0%. ירי הרקטות המסיבי לאזור הדרום, בוודאי לא תרם למצב באזור. ולמרות זאת, מבדיקת ynet עולה כי אם ניתן ללמוד מהעבר, למוכרי הדירות יש סיבות להיות אופטימיים
כניסת צה"ל ללחימה ברצועת עזה בתחילת חודש יולי, במסגרת מבצע "צוק איתן ", לא ממש הועילה לקיפאון שהחל בשוק הנדל"ן בחודשים האחרונים - מאז יצאו משרדי הממשלה בהכרזות על תוכניות להורדת מחירי הדיור . לצד תחזיות פסימיות על ירידה בהתחלות הבנייה שעלולות להוביל לעליות מחירים נוספות במהלך השנה הקרובה, היו כאלה שחששו כי הלחימה אפילו תעמיק את הקיפאון - בעיקר בדרום הארץ.
מבצע "צוק איתן " - כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :
- החשש הבא: בעקבות הקיפאון גם יבנו פחות
- מה עשו הרקטות לשוק הנדל"ן? בדיקה
- בגלל "צוק איתן": נדחו מכרזים ל-1,100 יח"ד
- נזקי השיפוצים מ"צוק איתן" - כ-50 מיליון שקל
בעזרת לוח WinWin-ידיעות אחרונות, עורך מחירון הדירות לוי יצחק ואתר מדלן המנתח את שוק הנדל"ן עבור רוכשי הדירות, בדקנו את מחירי הדירות בתקופת הלחימה בערי הדרום - בעיקר באשדוד, אשקלון, באר שבע וקריית גת; וכן בחנו קצב המכירות בתקופה שלפני כניסת צה"ל לרצועת עזה. יחד עם הגורמים בתחום עמם שוחחנו, ננסה להצביע מה תהיה המגמה בהמשך.
על פי נתוני לוח WinWin-ידיעות אחרונות, בעיר אשקלון שספגה מטחי טילים ללא הפסק לאורך המבצע, נמכרו דירות מיד שנייה בנות 3 חדרים במחיר ממוצע קרוב ל-535 אלף שקל; דירות 4 חדרים מיד שנייה נמכרו במחיר ממוצע של כ-859 אלף שקל; ומחירי דירות 5 חדרים מיד שנייה כבר טיפסו לכ-1.6 מיליון שקלים.
באשדוד, שהייתה גם היא נתונה למטח הטילים של חמאס, נמכרו במהלך תקופת הלחימה דירות 3 חדרים מיד שנייה תמורת כ-973 אלף שקל; מחירי הדירות בנות 4 חדרים מיד שנייה כבר חצו את רף המיליון ועמדו על קרוב ל-1.4 מיליון שקלים; ומחירי דירות 5 חדרים דומות עמדו על כ-1.5 מיליון שקלים.
על פי ממצאי הבדיקה, בעיר באר שבע נמכרו במהלך תקופת הלחימה ברצועת עזה דירות 3 חדרים מיד שנייה תמורת כ-555 אלף שקל; דירות 4 חדרים דומות עלו כ-780 אלף שקל בממוצע; ודירות בנות 5 חדרים שאינן חדשות נמכרו תמורת כמיליון שקל. ואילו בקריית גת, דירות מיד שנייה בנות 3 חדרים נמכרו תמורת 717 אלף שקל בממוצע; דירות 4 חדרים דומות עלו כ-730 אלף שקל; ודירות 5 חדרים נמכרו תמורת 950 אלף שקל בממוצע.
| עיר/מספר חדרים | 3 חדרים | 4 חדרים | 5 חדרים |
| אשקלון | 533,906.3 | 858,888.7 | 1,613,356 |
| אשדוד | 973,364 | 1,388,074 | 1,536,825 |
| באר שבע | 544,068.8 | 780,113.3 | 1,037,341 |
| קריית גת | 717,500 | 729,090.9 | 950,000 |
"אחרי המבצעים הקודמים ברצועת עזה נרשמו ירידות לזמן מוגבל במחירי הדירות", מסביר עמיחי ינקוביץ, מנהל אתר האינטרנט של הלוח, "לאחר מכן המחירים חזרו לעלות". לדבריו, מכירת הדירות החדשות בדרום הייתה בבלימה כמעט מלאה עוד לפני מבצע "צוק איתן", על רקע ההמתנה לירידות מחירים בעקבות צעדי הממשלה האחרונים.
מאז מבצע "עמוד ענן" המחירים רק עלו
"בתקופת המבצע הצבאי כמעט ולא בוצעו בערי הדרום עסקאות נדל"ן", אומר ל-ynet לוי יצחק. גם הוא, כמו אנשי נדל"ן רבים אחרים, מסביר כי הסיבה לכך נעוצה לא רק בלחימה אלא גם בקיפאון ששרר בשוק בעקבות ההמתנה לאישור חוק מע"מ אפס.
לדברי יצחק, "שוק הנדל"ן היה חי ותוסס בדרום בשנים האחרונות בגלל סיבות רבות: עיר הבה"דים, המשקיעים והתשואה הגבוהה, משפרי הדיור ואפילו הזוגות הצעירים - וכל אלה המשיכו גם אחרי עימותים, ונראה שאפילו במהלכם". יצחק מתייחס בדבריו לתקופה של מבצע "עמוד ענן" לפני כשנתיים, אז לא נראו ביטולי עסקאות נדל"ן, שבוצעו בעיקר על ידי משקיעים ישראלים מאזור גוש דן. זאת, כאמור, בניגוד למצב הנוכחי במסגרת מבצע "צוק איתן".
האם מחירי הנדל"ן באזור הדרום ירדו בעקבות מבצע "עמוד ענן" ב-2012?
יצחק: "רמת המחירים בשנה שלפני מבצע 'צוק איתן' עלתה מאוד בעקבות הביקושים. גם הקבלנים החלו לבנות בהיקפים גדולים בכל הערים - נתיבות, אשקלון, ירוחם, ערד, באר שבע וקריית מלאכי. היה זה שינוי עצום לעומת שנים עברו. נכון שנדל"ן קשור גם לפרנסה, אך הדרום שגשג על רקע ירידת הצבא דרומה. למעשה, במשך כל תקופת מבצע 'עמוד ענן', החיפושים ברשת האינטרנט אחר דירות לא פסקו - גם בקיבוצי עוטף עזה".
"לעימותים צבאיים כמו העימות הנוכחי בדרום הארץ אין השפעה אמיתית על שווי הנכסים באותם אזורים", מסכים עם הניתוח של יצחק שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי. "מניסיון העבר מדובר בעימות שבסופו של דבר מוגבל בזמן, ואחריו יש תקופה של רגיעה. לכן אנחנו לא רואים כרגע ולא ראינו בעבר שינוי כלשהו בשוק". לדבריו, ירידה בהיקף המכירות נרשמה בדרום הארץ מטבע הדברים, גם בשל החשש מהלחימה וגם משום שאנשי נדלן גויסו למילואים. "מתווכים, שמאים ועורכי דין - לא היה עם מי לדבר", הוא טוען.
כעת, נראה שהמחירים ממשיכים לעלות. לדברי יצחק, בתקופת מבצע "עמוד ענן" עלתה דירת 4 חדרים ברחוב האנדרטה בשכונת רמות בבאר שבע כ-850 אלף שקל. מחירה כיום עומד על כ-940 אלף שקל. בנתיבות, דירת 5 חדרים עם ממ"ד ברחוב הר צבאן עלתה כ-525 אלף שקל באותה התקופה; כיום עומד המחיר על כ-690 אלף שקל.
גם באשדוד ניכרת עליית מחירים. מהבדיקה של יצחק עולה כי דירת 4 חדרים ברחוב מצדה בעיר, שנמכרה בתקופת מבצע "עמוד ענן" ב-1.070 מיליון שקלים; עולה היום כ-1.140 מיליון שקלים. באשקלון, דירת 4 חדרים בשדרות קדש עלתה 852 אלף שקל; וכיום שווה 900 אלף שקל.
ב"ש: ירידה משמעותית במכירת דירות ברבעון
בניגוד ליצחק, באתר מדלן דווקא מזהירים מפני השפעתו של מבצע "צוק איתן" על שוק הנדל"ן, בהסתמכות על המצב בשנת 2009, אז נערך מבצע "עופרת יצוקה". אמיר וינשטוק, ממקימי האתר, מציין כי "במבצע הקרקעי הקודם ברצועת עזה בסוף 2008, שוק הנדל"ן בדרום, כמו גם בשאר חלקי הארץ, ספג ירידה של 35%-40% בהיקף פעילות העסקאות". לדברי גם המבצע הנוכחי תרם לקפאון העמוק ששרר ממילא בשוק.
מבדיקה שביצע וינשטוק לגבי קצב מכירת הדירות ברבעון הראשון והשני של 2014, בהשוואה לרבעונים המקבילים שנה שעברה, עולה כי קצב מכירת הדירות ביישובי הדרום ברבעון השני של השנה (אפריל-יוני) ירד משמעותית לעומת הרבעון הראשון ושני הרבעונים האחרונים של שנת 2013.
כך, למשל, ברבעון השני של 2014, בוצעו באשקלון פחות מ-400 עסקאות מקרקעין; בעוד שברבעון הראשון בוצעו קרוב ל-800 עסקאות וברבעון הראשון של 2013 בוצעו למעלה מ-800 עסקאות למכירת דירות. באשדוד נמכרו ברבעון השני של השנה קרוב ל-600 דירות בלבד; לעומת הרבעונים הקודמים שבהם בוצעו כ-750 עסקאות נדל"ן בממוצע.
בבאר שבע ניתן לראות צניחה משמעותית במספר עסקאות המקרקעין שבוצעו ברחבי העיר במהלך הרבעון השני של השנה. בעוד בחודשים אפריל-יוני 2014 נמכרו בעיר כ-500 דירות, ברבעון הראשון נמכרו קרוב ל-1,100 דירות וברבעון האחרון לשנת 2013 נמכרו כמעט 1,400 דירות. בקריית גת, בוצעו ברבעון הראשון של השנה פחות מ-100 עסקאות נדל"ן, לעומת קרוב ל-200 עסקאות ברבעונים הקודמים לו.
"עד 2009, שוק הנדל"ן הדרומי היה בקיפאון אחרי מבצע 'עופרת יצוקה'", מחזק את הדברים אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור ויו"ר ארגון קבלני באר שבע והדרום. לדבריו, רק אחרי המבצע החלו הביקושים לזנק. "הופתענו אז מהביקושים, שהגיעו גם מצד מקומיים שרצו דירות חדשות עם ממ"ד, אך גם מצד משקיעים ומשפרי דיור מכל הארץ. גם אחרי מבצע 'עמוד ענן' נמשכו הביקושים, וערים כמו אשקלון, אשדוד ובאר שבע נכנסו לרשימת הערים בהן נמכרו הכי הרבה דירות בישראל באותה התקופה".
שי הניג, מנכ"ל חברת אפגד הפועלת בין היתר באשקלון, רואה קיפאון בעיר, שמזכיר את הקיפאון ששרר בשוק המקומי בשני המבצעים הקודמים. "אנשים עסוקים בביטחון האישי שלהם, ולא בשלים לקבל החלטות כבדות כמו רכישת דירה", הוא אומר. גבי מכלוף, מנכ"ל ובעלי חברת מכלוף בכור ובניו הפועלת גם היא בעיר, מציין כי הקיפאון אינו רק בא לידי ביטוי במספר עסקאות המקרקעין - אלא גם בקידום בניית פרויקטים.
דווקא יקי רייסנר, מנכ"ל חברת רייסדור, אינו רואה קיפאון במכירת דירות בדרום הארץ. "באשקלון ובקריית גת לא ראינו ירידה במכירות בכלל", הוא טוען, "לדעתי המצב הוא כזה בזכות הממ"דים - אנשים שגרים באזורים האלה נמצאים בדירות ללא מרחבים מוגנים, ולכן מעוניינים בדירות חדשות בגלל נושא המיגון. אבל למבצע הצבאי לא הייתה השפעה על מכירת דירות בפרויקטים שלנו".
