בדיקה: איפה יש דירות חדשות במיליון שקל
בימים שבהם מחירי הנדל"ן ממשיכים להרקיע שחקים, קשה למצוא דירות חדשות במחיר שפוי, ובטח שלא בפחות ממיליון שקל. לרגל ראש השנה, החלטנו בכל זאת לבדוק היכן ניתן למצוא דירות במחיר כזה. רמז: בעיקר בפריפריה. ואיזו עיר במטרופולין תל-אביב בכל זאת נכנסת לרשימה?
אם עד לפני מעט פחות מעשור עוד ניתן היה לרכוש דירה חדשה בפחות ממיליון שקל בחלקים נרחבים במרכז הארץ, כיום הפכה המשימה הזו לקשה במיוחד. בימים שבהם מחירי הנדל"ן מרקיעים שחקים, אחרי עלייה של כ-80% תוך 6 שנים בלבד, הביקושים למגורים באזור המרכז הפכו קשיחים יותר ויותר, וכדי למצוא דירות במחירים שפויים צריך להרחיק מחוץ לגבולות "גדרה-חדרה".
- סקר: ישראלים ישלמו יותר כדי לגור ליד בי"ס
- מחקר: מהן 5 השכונות הכי מבוקשות בגוש דן
- הכירו: "שכונות הענק" העתידיות של ישראל
- מהו סוד הקסם של ערי אמצע הדרך
לרגל ראש השנה, חברת סביבות מגורים, המתמחה בהכנת פרופילים של סביבות מגורים לחברות בנייה, בדקה עבור ynet היכן ניתן למצוא בכל זאת דירות חדשות בפחות ממיליון שקל. המחקר נערך על בסיס נתוני רשות המסים לגבי עסקאות נדל"ן שבוצעו בחצי השנה האחרונה, ונבדקו 61 ערים יהודיות-חילוניות בישראל. בסופו של דבר, נבחרו שכונות שבהן בוצעו עסקאות בפועל, ואשר מהן ניתן לגזור מחירים ממוצעים וכן קיים בהן מלאי של דירות למכירה.
לדברי אלון גרינברג, מנכ"ל סביבות מגורים, הממצאים העלו רשימה של 10 ערים מובילות שבהן ניתן למצוא דירות חדשות בפחות ממיליון שקל, כאשר רק אחת מהן נמצאת במטרופולין תל-אביב. מדובר בעיר ראש העין, שבימים אלה נבנית בה שכונת הענק המבוקשת "פסגות אפק", אשר צפויה לכלול כ-14 אלף יחידות דיור. דירות 3 חדרים עולות בשכונה זו בממוצע כ-965 אלף שקל - מחיר המשקף כ-12,100 שקל למ"ר.
עם זאת, מהמחקר עולה כי שאר היישובים ברשימה מצויים באזור הפריפריה, אם כי חלקם מקושרים היטב למרכז הארץ. מבחינת היקפי בנייה, 3 היישובים שמרכזים כיום את מרבית היצע יחידות הדיור עד מיליון שקל הם חריש, עפולה וקריית גת. לדברי גרינברג, שני הראשונים הם גם היחידים בהם דירות 5 חדרים נכללות במסגרת התקציב.
"עשרות אלפי יחידות הדיור שנבנות כיום מחוץ למטרופולין תל-אביב, הן סממן בולט של המשבר בשוק הדיור", מסביר גרינברג, "ברמות מחירים סבירות, כפי שהיו בעבר, שיווק קרקעות מסיבי שכזה בפריפריה לא היה עובר בהצלחה; אך הזינוק בשוק הגדיל את הדרישה למחירים ברי-השגה, והרחיב את מעגלי הביקוש המסורתיים".
חריש, עפולה, באר שבע או אילת?
ברשימת הערים המובילות שבהן ניתן לרכוש דירות בעד מיליון שקל נמצאת, כאמור, העיר עפולה - שבחודשים האחרונים צוברת תהודה חיובית על רקע מספר התחלות הבנייה שבה, בעיקר בשכונה החדשה "רובע יזרעאל". מאז תחילת 2014 נרשם שיא של מכירת דירות בעיר הצפונית לעומת התקופה המקבילה ב-2009, לאחר שברבעון הראשון של שנת 2014 נמכרו בה 108 דירות - קרוב לחמישית מכלל הדירות שנמכרו בעיר ב-5 השנים האחרונות (688 דירות בסך הכל).
על פי המחקר, רק בשכונת רובע יזרעאל צפויות להיבנות למעלה מ-4,000 יחידות דיור, כאשר המחיר הממוצע לדירות חדשות בנות 5 חדרים בשכונה עומד על כ-950 אלף שקל - מחיר המשקף כ-8,100 שקל למ"ר. בעיר, שבה בונות בין היתר חברות נדל"ן כמו אהוד רוטמן, פרי נדל"ן, רם אדרת ואחרים, אפשר למצוא דירות 4 חדרים גם במחיר התחלתי של 850 אלף שקל.
היישוב מגדל העמק, הממוקם לא רחוק מעפולה, זוכה גם הוא להופיע ברשימה. בימים אלה נבנית בו שכונה חדשה בשם "כפר החורש", אשר עתידה לכלול 4,500 יחידות דיור חדשות. על פי המחקר, דירות 4 חדרים חדשות עולות בשכונה, הממוקמת בצפון-מערב היישוב, כ-820 אלף שקל בממוצע - מחיר המשקף כ-8,200 שקל למ"ר. דירות 3 חדרים עולות בממוצע כ-660 אלף שקל, ואילו דירות 5 חדרים כבר מטפסות לכ-950 אלף שקל.
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, יותר מ-70% מתושבי מגדל העמק מחזיקים בדירה בבעלותם, בעיקר בדירות בנות 4 חדרים. המדד החברתי-כלכלי ביישוב הוא בינוני - 5 מתוך 10, ורק כ-16% מכלל התושבים בעלי תואר אקדמי כלשהו. עם הקבלנים שבונים ביישוב ניתן למנות חברות נדל"ן כמו רוטשטיין ואשל הירדן.
| ישוב | שכונה | מס' חדרים | מחיר | מחיר למ"ר |
| עפולה | רובע יזרעאל | 5 | 950,000 | 8,100 |
| חריש | רחבי היישוב | 5 | 970,000 | 8,700 |
| ראש העין | פסגות אפק | 3 | 965,000 | 12,100 |
| קריית גת | כרמי גת | 4 | 890,000 | 8,600 |
| מגדל העמק | כפר החורש | 4 | 820,000 | 8,200 |
| באר שבע | רמות החדשה | 4 | 970,000 | 9,600 |
| טירת הכרמל | גלי כרמל | 3 | 770,000 | 10,000 |
| אשקלון | האגמים | 4 | 865,000 | 8,500 |
| נהריה | נווה יצחק רבין | 4 | 940,000 | 9,700 |
| אילת | שחמון | 3 | 845,000 | 10,700 |
יישוב בולט נוסף ברשימה הוא חריש, הממוקם בסמוך לכביש ואדי עארה (מספר 65) ובימים אלה נבנות בו כ-5,000 יחידות דיור בשלב הראשון. על פי נתונים עדכניים של משרד הבינוי והשיכון, במחצית הראשונה של שנת 2014, הוחל בבנייתן של 750 יחידות דיור ביישוב - יותר מבאר יעקב ומפתח תקווה. עוד עולה מהנתונים כי עד כה שווקו מגרשים ל-5,657 יחידות דיור ברחבי חריש, ועד 2015 צפויה המדינה לשווק קרקעות לבניית כ-2,400 יחידות דיור נוספות.
דירות 5 חדרים ביישוב, שהחל כבעל צביון חרדי והפך בהדרגה לבעל צביון דתי-לאומי וחילוני, נמכרות תמורת 970 אלף שקל בממוצע - מחיר הנמוך בשיעור של 30%-15% מהערים השכנות חדרה ופרדס חנה-כרכור. ביישוב, שבו בונות בין היתר חברות נדל"ן כמו נתיב פיתוח, חנן מור, דונה ורייסדור, יש גם דירות 5 חדרים ב-950 אלף שקל ודירות 4 חדרים ב-890 אלף שקל. עם זאת, יש לציין שעם תכנון היישוב, המחירים היו אמורים להיות נמוכים יותר - ולעמוד על כ-600 אלף שקל בממוצע לדירה.
גם העיר קריית גת נמצאת ברשימה, ובה ניתן לקנות דירות חדשות בנות 4 חדרים תמורת 890 אלף שקל בממוצע בשכונת "כרמי גת" העתידית. מדובר במחיר המשקף כ-8,600 שקל למ"ר ברובע המגורים החדש, שבו מתוכננות להיבנות כ-7,600 יחידות דיור חדשות - במסגרת "הסכם הגג" שנחתם בדצמבר 2013 בין העירייה לבין משרדי האוצר והשיכון ורשות מקרקעי ישראל. בחודש אפריל האחרון כבר נסגר המכרז הראשון לבניית קרוב ל-600 דירות חדשות ברובע, שצפוי להגדיל את אוכלוסיית העיר ביותר מ-50% ולקלוט זוגות צעירים ומשפרי דיור.
תוכנית הקמת הרובע מורכבת מ-8 מתחמים שישווקו בהדרגה על ידי רשות מקרקעי ישראל, והיא מאפשרת בנייה של בתים צמודי קרקע חד-משפחתיים ודו-משפחתיים, לצד בנייה רוויה של עד 22 קומות. בין היתר בונות ברובע המגורים החדש בעיקר קבוצות רכישה, בעיקר של חברת מינהל מגורים, לצד חברות נדל"ן מוכרות יותר או פחות כמו דונה וח. דניאל, ואפילו החברה הממשלתית עמידר, שמקדמת בעיר פרויקטים של פינוי-בינוי (הריסה ובנייה מחדש).
עיר מרכזית ומוכרת נוספת ברשימת הדירות החדשות שעולות פחות ממיליון שקל היא באר שבע. על פי המחקר, בשכונת רמות החדשה ניתן לרכוש כיום דירות 4 חדרים חדשות תמורת 970 אלף שקל בממוצע - מחיר המשקף כ-9,600 שקל למ"ר. בירת הנגב ידועה בהתרחבותה ובהתפתחותה, ובימים אלה ממש נסגר מכרז להקמת שכונת מגורים חדשה שתכלול כ-2,000 דירות. עם הקבלנים שבונים בעיר ניתן למנות חברות ותיקות כמו אזורים, י.ח דמרי, אביסרור, ארזים ועוד.
עוד באזור הדרום נמצאת ברשימה שכונת "אגמים" בעיר אשקלון - שכונה שבה סבבי שיווק לקבלנים לא צלחו בעבר. עם זאת, באחרונה נסגר בהצלחה מכרז להקמת 400 דירות בשכונה, כאשר המחיר הממוצע ליחידת דיור עמד על 115 אלף שקל - כ-20% יותר מבשנה שעברה.
למרות העלייה במחירי הקרקע, עדיין ניתן למצוא דירות 4 חדרים חדשות ב-865 אלף שקל בממוצע - מחיר המשקף כ-8,500 שקל למ"ר. עם הקבלנים שבונים בשכונה ניתן למנות חברות מוכרות כמו אביסרור, דונה, שיכון ובינוי נדל"ן, צמח המרמן, פרשקובסקי, אפרידר ועוד.
באילת, דירות 3 חדרים חדשות בשכונת "שחמון" עולות כיום כ-845 אלף שקל בממוצע - מחיר המשקף 10,700 שקל למ"ר. שכונה זו נחשבת היוקרתית ביותר בעיר הנופש הדרומית ולמבוקשת ביותר בקרב תושביה. בשכונת שחמון בונה בעיקר חברת הנדל"ן יוסי אברהמי, אך לצדה חברות בנייה קטנות יותר ופחות מוכרות.
בחזרה לצפון הארץ, גם טירת הכרמל נכנסה לרשימה של סביבות מגורים. העיר הצפונית ממוקמת בין המורדות המערביים של הר הכרמל לבין הים התיכון, דרומית לחיפה ובסמוך לכביש חיפה-תל אביב הישן (מספר 4), ובשנה האחרונה החלה להיבנות בה שכונת "גלי כרמל" החדשה. בשכונה ניתן למצוא דירות 3 חדרים תמורת 770 אלף שקל - מחיר המשקף כ-10,000 שקל למ"ר.
השכונה תכלול מעל 2,000 דירות והיא ממוקמת בכניסה המערבית של טירת הכרמל, בסמוך למרכז תעשיות מדע מת"ם, ולצד כביש 4, מחלף חיפה דרום, כביש החוף ומנהרות הכרמל. תוכנית המתאר שלה כוללת מגרשים למבני ציבור, גני ילדים, בתי ספר, מתנ"ס ומרכזים מסחריים. עם הקבלנים שבונים בה ניתן למנות חברות נדל"ן מוכרות יותר או פחות כמו אשדר, שיכון ובינוי נדל"ן ואלון יזמות.
ואילו בנהריה, דירות חדשות בנות 4 חדרים בשכונת "נווה יצחק רבין", המכונה גם שכונת "נהריה הירוקה", עולות בממוצע כ-940 אלף שקל - מחיר המשקף כ-9,700 שקל למ"ר. מדובר באחת השכונות החדשות בעיר הצפונית מבין ערי מישור החוף, והיא ממוקמת במזרחה. עם זאת, אף שהשכונה נכנסה לרשימה - יש בה מעט מאוד פרויקטים חדשים למגורים. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כ-80% מהתושבים בשכונה מחזיקים בדירות בבעלות, מרביתן בנות 3 חדרים.
"מרבית היישובים ברשימה מאופיינים ברמה חברתית-כלכלית נמוכה עד בינונית", מסכם גרינברג את ממצאי המחקר, "אך סביר להניח שבחלקם הרכב האוכלוסייה ישודרג בעתיד, עם אכלוס השכונות החדשות הגדולות". עם זאת, הוא אומר, לא קיים מתאם מוחלט בין מחירי הנדל"ן לבין המיקום והרמה הסוציו-אקונומית, כפי שניתן לראות בתרשים.
יישובים בהם היצע דירות חדשות עד מיליון שקל - רמה חברתית-כלכלית ופריפריאליות ביחס למחיר
