מהפך בפתח? לוד לאחר יישום הסכם הגג

הסכם הגג בלוד נחתם במאי 2017 בין הרשות המקומית לבין משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון והחברה הממשלתית "'דירה להשכיר". במסגרתו ייבנו בעשור הקרוב כ-17,800 דירות חדשות בלוד בתהליך מואץ, כאשר במקביל צפויות השקעות נרחבות בשכונות הקיימות ובפיתוח תשתיות עירוניות.

• הסכם גג ענק בלוד: יצורפו שטחים מהמושבים הסמוכים
  

למעשה מדובר בהסכם הגג בעל תקציב הפיתוח הגדול ביותר שנחתם עד כה, העומד על לא פחות מכ-6.9 מיליארד שקל. האם התדמית של העיר לקראת מהפך? ננסה לגלות זאת באמצעות הסקירה שערך עבור ynet אתר מדלן.

בניית שכונות ענק מנותקות

על פי הסכם הגג, כ-14,500 דירות ייבנו בשתי שכונות שיוקמו בשולי העיר, על שטחים חקלאיים: במערב תוקם שכונה חדשה עם כ-10,500 דירות על שטחי מושב ניר צבי, ואילו במזרח צפויה לקום שכונה נוספת, על אדמות מושב בן שמן, שתכיל כ-4,000 דירות.

מפת העיר לוד לאחר יישום הסכם הגג(צילום: אתר מדלן)

בהתאם להחלטת הממשלה, כלל הדירות בשכונות אלו יבנו במסגרת תכנית "מחיר למשתכן", למעט כ-3,500 דירות בשכונת ניר צבי, שצפויות להיות משווקות לשכירות ארוכת טווח במחיר מפוקח בתוכנית "דירה להשכיר". בדרך זו, תספק שכונת ניר צבי אפשרות מגורים בדירה חדשה במרכז הארץ לקהלים מגוונים.

הבנייה החדשה בשכונות אלה, יחד עם הקמה של כ-3,600 דירות בשכונת אחיסמך הנבנית בימים אלה במזרח העיר, יגדילו באופן ניכר את השטח הבנוי של לוד והיצע הדיור בה - לאחר שנים בהן התבצעה בנייה מועטה בלוד. בהנחה שהבנייה החדשה תיושם במלואה, צפוי גידול של קרוב ל-100% במספר הדירות בעיר.

"הקמת השכונות החדשות מותנית בהעברת שטחים מהמועצות האזוריות הסמוכות, עמק לוד וחבל מודיעין, לעיר לוד - מהלך שזוכה להתנגדותה של המועצה האזורית עמק לוד", אומר אבישי קהלני, חוקר שכונות באתר מדלן, "אם העברת השטחים לא תאושר, יבוטל חלק ניכר מההסכם והיקף הדירות המתוכננות בעיר יפחת באופן משמעותי".

עוד לפי הסכם הגג, צפויה הקמת  כ-3,000 דירות חדשות בפרויקטים שונים בשכונות הקיימות בעיר, כאשר בשלב א' יוקמו כ-500 דירות בשכונות גני אביב ונווה נוף (מתחם שפירא - הפרחים), ובהמשך ייבנו פרויקטים נוספים ברחבי העיר, בין היתר במרכז העיר, בעיר העתיקה ובנווה נוף.

שכונת אחיסמך במזרח העיר

באשר לתחום ההתחדשות העירונית, מגדיר ההסכם כי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון יסייעו לעירייה בהוצאה לפועל של פרויקטים, תוך הקצאת קרקעות לטובת הגדלת הכדאיות הכלכלית שלהם. אולם ההסכם אינו מתייחס למתחמים ספציפיים או לכמות הדירות שייבנו באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית.

העובדה כי הרוב המוחלט של הדירות החדשות ייבנו בשלוש שכונות (ניר צבי, בן שמן ואחיסמך) שיימצאו בשולי העיר, תייצר ניתוק של האוכלוסייה החדשה מהשכונות הוותיקות בעיר. "דרכי גישה מהירות מהשכונות החדשות אל כבישים בין-עירוניים, יאפשרו לתושבים כניסה ויציאה מהירה מהשכונה, ללא צורך במעבר בעיר הוותיקה", מסביר קהלני. "בנוסף, לאור גודל השכונות, סביר להניח שמרבית מוסדות הציבור ומרכזי המסחר שישמשו את התושבים, ימוקמו בשכונות עצמן כך שמרבית התושבים לא יצרכו שירותים בשכונות הקיימות.

"קיים חשש ששכונות הענק שיקומו בלוד יתנהלו במנותק מהעיר הוותיקה ועל כן לא יתרמו לחיזוקה - בדומה לשכונות גני אביב וגני יער שהוקמו בלוד בתחילת שנות ה-90 וכיום מתנהלות באופן עצמאי יחסית", הוא מוסיף. "ההעדפה שניתנה בהסכם הגג לבנייה על גבי שטחים חקלאיים בשולי העיר, מטרתה היא לאפשר בנייה בהיקפים גדולים יותר ובמהירות יחסית. אולם העדפה זו מנוגדת להמלצה שהובאה בתכנית המתאר לעיר לוד, שעודדה בנייה בשטחים הריקים בתוך המרקם העירוני הקיים, במטרה לחזק את השכונות הוותיקות ולחברן זו לזו".

השקעה חסרת תקדים בתשתיות

הבנייה החדשה בלוד עתידה להביא להכפלתה של אוכלוסיית העיר - המונה כיום כ-73 אלף איש - בתוך פרק זמן קצר יחסית. הגידול החד מחייב לנקוט בשורת מהלכים שמטרתם להתאים את התשתיות העירוניות להיקף האוכלוסייה החדש, כדי למנוע הכבדה ועומס שיביאו לפגיעה באיכות החיים של התושבים (כדוגמת פקקי תנועה וצפיפות במוסדות חינוך).

שכונת גני אביב - מתנהלת באופן עצמאי(צילום: מוטי קמחי)

שינוי משמעותי צפוי במערך התחבורה של העיר עם הקמתו של כביש עוקף לוד (כביש 200), שיחבר בין כביש 44, דרך השכונות המערביות בעיר, לכביש 40 (וייתכן אף לכביש 1). בהמשך, יתחבר הכביש דרומה, בסמוך לשכונות המערביות של רמלה, אל כביש 431. בנוסף על כן, ישודרגו כבישים ראשיים בעיר דוגמת דוד המלך, הרצל והחשמונאים.

מבחינת פיתוח מערך התחבורה הציבורית בעיר, צפויה הקמת תחנה מרכזית חדשה בעיר בסמוך לתחנת הרכבת הקיימת, וכן תקום תחנת רכבת חדשה באזור התעשייה הצפוני. בנוסף, יבוצעו הפרדות מפלסיות מעל לפסי הרכבת החוצים את לוד כדי להקל על התנועה בין שכונות העיר.

קהלני מציין, כי "כדי שהעירייה תוכל לעמוד בהוצאות שילכו ויגדלו ככל ויתווספו תושבים לעיר, היא לא תוכל להסתמך על ארנונה למגורים אלא תתבסס בעיקר על הכנסות מארנונה לעסקים ותקציבי ממשלה. לשם שמירה על איזון תקציבי לאור מעברם המתוכנן של עשרות אלפי תושבים לעיר, מתכננת עיריית לוד לפתח 1.3 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר. מרבית שטחים אלה יפותחו בהרחבה המתוכננת של אזור התעשייה הצפוני לכיוון מערב, שכאמור יהנה מתחנת רכבת חדשה בשטחו. למול זאת, חשוב לציין כי כיום רק כ-30% משטחי התעסוקה והמסחר של העיר ממומשים, ועל כן סביר להניח שלא כל שטחי התעסוקה המתוכננים יאוכלסו בעתיד הנראה לעין".

השקעה בשכונות הקיימות

במסגרת ההסכם יפותחו תשתיות ציבוריות כלל עירוניות, דוגמת הקמת היכל תרבות עירוני בן כ-800 מקומות ישיבה ומרכז למוזיקה ואמנויות, שדרוג קרית הספורט העירונית, ופיתוח פארקים עירוניים בקרבת מסילת הרכבת ובכניסות המזרחיות לעיר.

השכונות הוותיקות צפויות לעבור שינוי גם הן, באמצעות שיפוץ חזיתות מבנים ושדרוג המרחב הציבורי בתחומן, כמו גם הקמתם של מוסדות ציבור ופיתוח גני משחקים. דגש מיוחד יושם על השכונות הערביות הרכבת, פרדס שניר וס"ח, בהן יתבצעו עבודות לשדרוג תשתיות המים והניקוז, החשמל, התאורה והדרכים. כמו כן, יושקעו משאבים בשיקומה ופיתוחה של העיר העתיקה, תוך שימור המבנים ההיסטורים שבה.

קהלני מסביר, כי "השכונות הוותיקות של לוד סובלות מהזנחה של עשרות שנים ומאופיינות בחלקן הגדול באוכלוסייה חלשה מבחינה סוציו-אקונומית. פיתוח התשתיות בשכונות אלו הינו צעד מבורך, אך לצורך שיקום אמיתי של השכונות דרושה השקעה רבה בתושבים עצמם ולא רק בסביבת המגורים שלהם - זאת, בין היתר, על ידי חיזוק מערכות החינוך, הרווחה ואכיפת החוק. תחומים אלה לא באו לידי ביטוי בהסכם הגג, שעוסק בעיקר בפיתוח פיזי, למעט התייחסות לרישות העיר במצלמות ביטחון ושדרוג המוקד העירוני - אך ראוי שיהיו בראש סדר העדיפויות העירוני".