שינוי במשכנתא: איך זה ישפיע על הכיס שלי?

ההוראה החדשה של בנק ישראל על הגבלת הריבית המשתנה לשליש מסך ההלוואה, צפויה להיכנס לתוקף בעוד שבוע. מה-5 במאי, כל מי שיטול הלוואה לדיור מהבנק, לא יוכל לקחת יותר מ-33% מההלוואה במסלול בריבית משתנה, בין אם זו ריבית משתנה לא צמודה (פריים), משתנה צמודת מדד, או משתנה צמודת מט"ח.

• מהפכת המשכנתא - כל השאלות והתשובות
• הקבלנים: בנק ישראל פוגע בזוגות הצעירים
• אטיאס: חוק סבסוד משכנתאות יאושר בקרוב
• הבנקים: הדרישה לשלוח מכתבים ללווים - כסת"ח 
• בואו להתעדכן בסרטונים ותמונות בלעדיות בפייסבוק שלנו 
  

בעקבות פניות הגולשים, ענינו לשאלות המציקות, ויצרנו כמה תרחישים המדגימים את השינוי הצפוי בתשלומי המשכנתא, בטווח הקצר ובטווח הבינוני.

על מי חלה ההוראה החדשה?

כל לקוח שיקבל אישור עקרוני בכתב לנטילת משכנתא מהבנק, החל מ-5 במאי.

אם קיבלת "אישור עקרוני" לפני ה-5 במאי, ההנחיה לא תחול עליך, גם אם הביצוע בפועל של ההלוואה מתקיים בתאריך מאוחר יותר.

האם בעקבות המהלך המשכנתא תתייקר?

בטווח הקצר כן. על פי ההערכה מדובר בהתייקרות של 1% בממוצע במחיר המשכנתא. מסלול הפריים, נכון להיום, הוא זול יותר ברוב המקרים. מעבר לריבית הקבועה, או הריבית המשתנה כל 5 או 7 שנים, יגדיל את ההחזר החודשי, אולם בטווח הארוך, כשריבית הפריים תנסוק אל על, יתברר שהצעד הזה היה נכון.

תכננתי לקחת הלוואה של 500 אלף שקל ל-20 שנה, בתמהיל הנפוץ כיום. כמה הייתי משלם לפני ההנחיה וכמה אצטרך לשלם כשתכנס לתוקפה?

על פי נתוני בנק ישראל התמהיל הממוצע כיום כולל 12% ריבית קבועה צמודת מדד, 50% פריים, 30% ריבית משתנה כל 5 שנים ו-8% צמוד מט"ח. ההחזר החודשי כיום, לפני הנחיה, בהלוואה כזו עומד על 2,884 שקל.

בעקבות ההנחיה נשנה את התמהיל כך שרק 33% יהיה במסלול הפריים והשאר במסלול קבוע צמוד מדד. במקרה כזה ההחזר החודשי יעמוד על 3,004 שקל. מדובר בייקור של 120 שקל בעקבות ההנחייה החדשה.

בהסתכלות עתידית לעוד שנתיים מהיום: כמה הייתי משלם לפני ההנחיה, על פי תחזית עליית הריבית, וכמה אשלם לאחר ההנחיה?

תשלום בעוד שנתיים לפני הנחיה יעמוד על 3,179 שקל. תשלום בעוד שנתיים לאחר הנחייה יעמוד על  3,075 שקל - מדובר בחיסכון של 104 שקלים.

יש לציין כי חישובים אלו הם ללא הצמדות על הקרן, כאשר נלקחה בחשבון עליה צפויה של 2% בריבית הפריים בשנתיים הקרובות, ועליה של 3.5% במדד המחירים לצרכן. עמית קמינסקי, מחברת AMG משכנתאות, מסביר: "לאחר שנתיים, המשכנתא שבה יש נטייה לפריים מתייקרת הרבה יותר".

ואם מדובר בהלוואה של מיליון שקל, מה יהיה ההפרש במקרה כזה?

בהלוואה של מיליון שקל ההחזר החודשי ללא ההוראה החדשה יעמוד כיום על 5,768 שקל לעומת 6,008 שקל בתמהיל המותאם להוראה החדשה. מדובר בייקור של 240 שקל בעקבות ההוראה החדשה.

לאחר שנתיים יעלה ההחזר בתמהיל החדש על 6,150 שקל. לעומת זאת, אילו הוא ייקבע לפי התמהיל המקובל היום הוא יעלה ל-6,358 שקל. מדובר בחיסכון של 208 שקלים.

ההנחיה לא חלה על לקוחות שנטלו הלוואה בעבר. אולם, אם לקוחות אלה יבקשו למחזר את ההלוואה להלוואה אחרת, לאחר ה- 5 במאי, תנאי ההלוואה החדשה יהיו כפופים להנחיה החדשה.

לטענת בנק ישראל, מטרת דף ההסבר היא לעורר את תשומת לב הלווים להשפעה שעשויה להיות לשינויים הדינמיים במשק על הלוואתם (כגון: שינוי בריבית בנק ישראל, שינוי במדד המחירים לצרכן, וכיו"ב), ולעודד אותם לבחון את מרכיבי ההלוואה, ויכולת עמידתם בתנאיה לטווח הארוך. בנק ישראל נזהר מלהמליץ כיצד כדאי לנהוג בפועל.

האם זה אומר שאני צריך למחזר את המשכנתא? האם זה כדאי?

לא, אין חובה למחזר את המשכנתא. ההחלטה אם למחזר או לא, תלויה בגורמים רבים ודורשת בחינה מעמיקה. בבנק ישראל נזהרים מלומר זאת, אך ברור כי הם מעוניינים שהציבור יפעל להחזיק בהיקף קטן של הלוואה במסלול הפריים. כדאי לשים לב לכך שמיחזור משכנתא אחרי כניסת ההוראה לתוקף, עשוי לייקר אותה בטווח המיידי.

הלוואה צמודת פריים היא הזולה ביותר היום, ויקח עוד זמן עד שהריבית תעלה בצורה דרסטית. מדוע מונע בנק ישראל מאנשים ליהנות בינתיים מריבית הפריים הנמוכה? 

כאשר בוחנים את שיעור הריבית של ההלוואה, יש לבחון נתון זה לאורך כל חיי ההלוואה, יחד עם פרמטרים נוספים בהלוואה אשר משפיעים הן על גובה ההחזר החודשי והן על סכום היתרה לסילוק. לכן, פנייה למסלולים אחרים אינה בהכרח הרעת תנאי ההלוואה לטווח הארוך.

בנק ישראל מעריך שחלק מהלקוחות, אשר נוטלים הלוואה בריבית משתנה, אינם משקללים את הסיכון הטמון בכך שהריבית תעלה, ואיתה יזנק גם גובה התשלום החודשי של המשכנתא. בנוסף, בתסריט של עלייה בריבית, ביום בו יבקש הלווה למחזר את ההלוואה באמצעות הלוואה בריבית קבועה, סביר להניח שהריבית הקבועה תהיה גבוהה הרבה יותר מרמתה ביום נטילת ההלוואה הראשונה.

מהו תמהיל המשכנתא המומלץ בעקבות ההוראה?

בחברת AMG משכנתאות, ממליצים לנצל את תקרת ריבית הפריים המותרת (33%), לקחת 40% במסלול צמוד מדד ואת היתרה לפצל בין הלוואה צמודת מט"ח או הלוואה קבועה לא צמודה.

האם תהיה השפעה על מחירי השכירות?

לא צפויה השפעה מיידית, אולם בעתיד עשויים המחירים לעלות. המהלך של בנק ישראל נועד לעודד את הציבור לרכוש דירה למגורים ובהתאם היצע הדירות המיועד לשכירות יצטמצם, מה שעלול להוביל לעליית מחירי השכירות.

האם ההנחיה חלה גם על זכאי משרד השיכון?

ההנחיה הנוכחית נועדה להקטין את הסיכון הכרוך במשכנתא בריבית משתנה, ולהגבילו. הקטנת הסיכונים כאמור טובה לכל המגזרים במשק, ובפרט למגזרים "חלשים". נציין, שההנחיה לא מגבילה את היקף האשראי אלא עוסקת בהרכבו.

ההנחיה חלה על כל הלוואה לדיור עם רכיב של ריבית משתנה בשיעור גבוה מ- 33.3%. יש לציין כי הלוואות זכאות ניתנות ככלל בריבית קבועה.