לנצח את הביורוקרטיה: איך להפוך דירה למשרד
אם אתם מעוניינים להפוך את הדירה שלכם לבית עסק או את המחסן שירשתם מסבתא לחנות ממתקים, כדאי שתכירו את המושגים הבאים: בקשה לשימוש חורג ובקשה לשינוי ייעוד. מה ההבדל ביניהם ואיך תדעו באיזו אפשרות לבחור? מדריך
המרחב העירוני מספק את מגוון הצרכים האנושיים - מגורים, מקומות עבודה ואזורי תעשייה, אזורי מסחר וקניות, מקומות בילוי, בידור, ספורט, מבני תיירות ועוד. המכנה המשותף של הפעילויות הללו הוא קרקע, כאשר העיר בכללותה מהווה מעין "פסיפס" של שימושי קרקע שונים.
עוד בערוץ הנדל"ן של ynet:
למרות הזיהום: אושרה בנייה בתעש רמת השרון
השימושים המותרים בכל תא שטח נקראים "ייעוד קרקע". ייעוד זה והפוטנציאל של הקרקע לשמש לייעוד מסוים, הוא שמעניק לנכס את ערכו. השימושים הפוטנציאליים של נכסים נקבעים על ידי התנאים הפיזיים, מיקומם, הצרכים וכלל חוקי התכנון והבנייה אשר חלים על הנכס באותה עת.
"תוכנית בניין עיר" (תב"ע) היא זו שמאפשרת להסדיר את ייעוד הבניה ברשות העיר המדוברת באותו השטח הגיאוגרפי. תוכנית זו יזומה ומתוכננת בדרך כלל על ידי הרשות המקומית, ומקבלת אישור בדרג המחוזי והממשלתי.
כשהיעוד לא רלוונטי
לעיתים נכסים המשמשים ביעוד מסוים, מאבדים את הרלוונטיות שלהם ובמציאות המשתנה, ההתחדשות העירונית עלולה לפסוח עליהם ולהפוך אותם לפילים לבנים.
לעיתים בעלי הנכס מעוניינים לשנות את ייעודו בתקווה להפוך אותו ליותר אטרקטיבי עבור רוכש פוטנציאלי, ולעיתים הבעלים רוצה לשנות את אופי השימוש מסיבות אישיות. למשל, בית קולנוע שכבר לא עובד ורוצים להפוך אותו לסופרמרקט או לחניון, סנדלריה שתהפוך מזנון או חנות ששימשה שען וכעת רוצים לפתוח חנות כלי בית.
לפני כל שינוי שאנו מתכננים בקרקע, יש תחילה לבדוק את תנאי השימוש בקרקע בחוזה החכירה (בקרקע של מינהל מקרקעי ישראל - ז.כ.), לראות את תוכנית בניין העיר ולבדוק מהו ייעוד הקרקע על פי מסמכי התב"ע, שפתוחים לעיון ברשות המקומית ובאתר האינטרנט של משרד הפנים.
אם הבנייה המתוכננת עומדת בהיתרי הבניחה על פי חוזה החכירה, אין בעיה וניתן לבקש ולקבל את ברכת הוועדה המקומית להתחיל את הבנייה. אך כאשר היתר הבנייה אינו תואם חוזה החכירה או התב"ע - יש לפנות אל "הועדה המרחבית לתכנון ובנייה" בבקשה ל"שינוי ייעוד".
שימוש חורג או שינויי יעוד?
חשוב להבחין בין שני מקרים הנבדלים זה מזה בכל הנוגע לאופי השינוי, משכו, עלותו ואופן הטיפול בו:
1. שימוש חורג או הקלת בנייה - כאשר מבקשים לבצע "סטיות קלות" בלבד מתוכנית (תב"ע), עבור הנכס - יש להגיש בקשה לשימוש חורג או הקלת בנייה.
"סטייה קלה" אפשר להגדיר על דרך שלילת המושג "סטייה ניכרת" - על פי החוק, המשמעות של "סטייה ניכרת" היא כאשר מדובר בבנייה שיש בה שינוי מהייעוד ומהדרישות שנקבעו בתכנית. לאלה מתווסף תנאי נוסף לפיו שינוי הייעוד משנה את אופי וחזות הסביבה הקרובה, כמו למשל שימוש של תעשייה באזור מגורים, או מסחר באזור חקלאי. שימוש חורג מהווה אחד משניים:
• שימוש חורג מהיתר: שימוש השונה מזה שעבורו ניתן ההיתר, אך מותר על פי התכנית החלה במקום. במקרה זה ההיתר לשימוש חורג יינתן לפי שיקול דעת הוועדה וייתכן שרק לתקופה מוגבלת. כך למשל, בעל מפעל מבקש להקים במקומו מרכז קניות - כלומר מעבר משימוש תעשייתי למסחרי. אם בתב"ע נקבע כי השטחים מיועדים לשימוש מסחרי או תעשייתי, יהווה השימוש במבנה המפעל שימוש חורג מהיתר.
• שימוש חורג מתכנית בניין ערים (תב"ע): שימוש השונה מאלה שנקבעו בתכנית החלה במקום, כמו גן ילדים באזור המיועד למבני מגורים. גם פה ההיתר ניתן לפי שיקול דעת הוועדה ולתקופה מוגבלת בלבד. את הבקשה לשימוש חורג יכול לבקש כל אדם, אבל רק אדריכל, מהנדס בניין, הנדסאי בניין או הנדסאי אדריכלות, יכולים לערוך אותה.
2. שינוי ייעוד - כאשר שינוי התב"ע הוא משמעותי וברצוננו להביא לשינוי השימוש בקרקע לצמיתות, יש להגיש בקשה לוועדה המקומית לתכנון הבנייה, אך הבקשה מחייבת גם את אישורה של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. זוהי, למעשה, פעולה להשגת תב"ע חדשה.
בקשה לשינוי ייעוד מתבצעת במספר שלבים:
- השלב הראשון הוא הגשת בקשה לשינויי תב"ע על יד היזם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
- על הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבדוק את הבקשה ולגבש את המלצותיה תוך 60 יום, מיום הגשת הבקשה.
- אם המלצות הוועדה לשינוי חיוביות, עליה למסור את המלצותיה לשינוי תב"ע לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.
- כעת, אישור התב"ע לשינוי ייעוד תלוי בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. שלב זה אורך ברוב המקרים זמן רב. הוועדה המחוזית עורכת בדיקות שונות לתב"ע החדשה: עמידת התכנית בתנאי הסף, התאמת התכנית לסביבה ולאופייה, קבלת חוות דעת מקצועיות לגבי התכנית ועוד. לאחר כל הבדיקות הללו, מחליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה האם לאשר את התב"ע החדשה או לדחותה.
- אם הבקשה לשינוי תב"ע מאושרת, יכול היזם להתחיל בהליך בקשת היתרי בנייה.
| פרמטרים | שימוש חורג | שינוי ייעוד |
| מהות השינוי | סטייה קלה מהתוכנית הקיימת | סטייה משמעותית מהתוכנית הקיימת שיש בה כדי לשנות את אופי וחזות הסביבה הקרובה |
| למי כדאי? | אזרחים פרטיים | יזמים וגופים גדולים, או חברות בעלי אורך נשימה כלכלי |
| משך טיפול בבקשה | מספר חודשים עד כשנה וחצי | כ-10 שנים |
| תוקף האישור | מוגבל בזמן בהתאם לשיקול הועדה | לא מוגבל בזמן |
| בפני מי מובא | ועדת המשנה לתכנון ובניה או רשות הרישוי המקומית | וועדה מרחבית לתכנון ובנייה, והמשך לוועדה המחוזית לתכנון ובניה |
משך הזמן הנדרש עד לאישור שינוי ייעוד קרקע, ארוך ויקר משמעותית מקבלת היתר לשימוש חורג. שינויי הייעוד כרוך בתשלומים שונים, כמו היטל השבחה, דמי היתר (בקרקע של המינהל- ז.כ) וכיוצא באלה, וזאת מרגע אישור התב"ע החדשה.
אישור התב"ע כרוך בדרך חתחתים שכלל לא בטוח כיצד תסתיים ושמלווה בהוצאות כספיות גבוהות. הגשה לא נכונה של תב"ע עלולה להוביל לדחיית התכנית, בזבוז אדיר של כספים ומפח נפש. משום כך מומלץ להגדיר מראש מטרות, לקבוע תקציב ולהסתייע באנשי מקצוע המתמחים בתחום אישורי בנייה ורישוי עסקים.
הכותב הוא שותף במשרד עו"ד גינדי- כספי העוסק במקרקעין ומלווה פרויקטים של התחדשות עירונית
לפנייה לכתב/ת 
