המדריך לתמ"א 38: מנפצים את מיתוס הפנטהאוז
בניית דירות הגג היא הקופון הגדול של הקבלן בביצוע השיפוץ המקיף. אך מה עושים אם בבניין כבר קיימים פנטהאוזים. התפיסה הרווחת היא שהחלום נגוז. אז זהו, שלא
בבית משותף סטנדרטי שמבצע תמ"א 38, היזם רוכש מבעלי הדירות את זכויות הבנייה על הגג ובונה לעצמו דירות רגילות ודירות פנטהאוז. הדירות הללו הן למעשה ה"שמנת" של הקבלן: הוא מחשב את הכדאיות הכלכלית שלו באמצעות חישוב הוצאות הבנייה, החיזוק, התוספות שעליו לתת לבעלי הדירות הקיימות ועוד הוצאות על מיסוי, ייעוץ ועוד. לצד זאת הוא מחשב את מחיר ההכנסות ממכירת הדירות הנוספות שקיבל, בכללן דירות הפנטהאוז.
עוד במדריך לתמ"א 38 :
- איך לקצר את זמן המו"מ מול היזם?
אסיפת דיירים לאישור תמ"א 38 - מבט מבפנים
לסרב לתמ"א 38 - איך זה כששכן אחד מעז
אם לאחר בדיקות השווי השונות שמבצע היזם מתברר כי מחיר ההכנסות גבוה ממחיר ההוצאות ומותיר בידיו רווח מינימלי של 15% - יהיה רווחי לו לבצע את הפרויקט. אך בבתים משותפים שיש בהן כבר דירות פנטהאוז ודירות גג? הרי לקבלן אין לכאורה עניין, משום שהוא אינו מקבל את דירות הפנטהאוז.
כך למשל אדם בשם מנחם פנה אלי וסיפר כי הם 3 שכנים שבבעלותם 3 דירות גג, ומתחתיהם 2 קומות כשבבכל קומה 3 דירות רגילות. כלומר, בסך הכל יש בבניין 9 דירות. הבניין זקוק בדחיפות לחיזוק ושיפוץ, או להריסה ובנייה מחדש, אולם הוא סיפר כי העובדה שהם מחזיקים בדירות הגג, מרתיעה את הקבלנים ואף אחד מהם אינו מעוניין להציע הצעה.
לא משתלם לקבלן - האמנם?
בתמ"א 38 רגיל, הקבלן מקבל 2 וחצי קומות. מאחר שבמקרה זה הקבלן לא יקבל את הפנטהאוזים, הוא יכול רק לבנות עבור הדיירים 9 דירות כולל 3 פנטהאוזים, ולקבל תמורתן 6 דירות רגילות. אין ספק כי זה לא משתלם מבחינתו, אז מה צריך לעשות?
במקרים כאלה יש לבדוק את מסמכי רישום המקרקעין, שמפרטים את זכויות בעלי הדירות, השטחים הצמודים להם ושטחי הרכוש המשותף. כך אפשר לדעת האם זכויות הבנייה העתידיות על הגג שייכות לבעלי הפנטהאוזים בלבד או לכל הדיירים.
כאשר הזכויות העתידיות צמודות רק לבעלי דירות הגג - מומלץ שבעלי הדירות הללו יהיו היזמים בעצמם, כך שהם יוכלו למשכן את הזכויות לקבל משכנתא ולבחור קבלן מבצע. במקרה הזה, זכויות הבנייה היו שייכות לכלל הדיירים בבניין.
בשלב הבא יש לבדוק האם זכויות הבנייה של הבית המשותף, בתוספת הזכויות שמתקבלות עקב התמ"א, יכולות לאפשר לקבלן להגיע לרווח מינימלי של 18%. אם השטח הנוסף כולל מספר רב של דירות, ניתן ליצור מספיק דירות אטרקטיביות גם ליזם וגם לבעלי לדירות הגג, כך שבתחשיב הכלכלי יהיה כדאי לקבלן לבצע את הפרויקט ולהחזיר לבעלי הפנטהאוזים דירות גג חדשות.
במקרה של מנחם התברר כי לבניין יש זכויות בנייה רבות, המכילות לפחות 28 דירות במסגרת תמ"א 38/2 שמאפשרת הריסה ובנייה מחדש של המבנה, כך שהרווח היזמי גבוה.
מסקנות אלה, הועברו למספר קבלנים שהגישו הצעות בתוך כשבועיים. כך למשל, הוצע להרוס את הבית הקיים ולבנות חדש כך שבעלי הדירות הרגילות יקבלו דירות חדשות והרחבה של חדר ממ"ד ל-12 מ"ר, ובעלי דירות הפנטהאוז יקבלו דירות פנטהאוז חדשות. קבלן אחר הציע לבנות בניין חדש, כך שהדירות הרגילות יקבלו הרחבה של 20 מ"ר ובעלי הפנטהוזים יקבלו דירות גג חדשות.
בשלב הבא נותר לבדוק את תנאי ההסכם המשפטי את המוניטין והיכולת הכלכלית של כל אחד מהקבלנים.
כשלא רווחי ליזם - מה עושים?
המקרה של מנחם עבר בהצלחה, אבל מה עם אותם מקרים שלאחר בדיקה בעירייה מגלים שאין לבניין מספיק זכויות בנייה או יחידות דיור, כך שהקבלן יהיה מעוניין בחיזוק או בבניית הבניין מחדש?
במקרים כאלה, הרשות המקומית יכולה להוסיף עוד זכויות בנייה ליזם בנוסף ל-2 שמאפשרת התמ"א, וכך להפוך את זה לכלכלי עבורו. כך למשל, בבניין ברעננה התברר לאחר בדיקת זכויות הבנייה, כי אין לקבלן רווח יזמי ואין כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט, שכן הוא יקבל מספר מועט של דירות באופן שאינו מקנה לו רווח יזמי מינימלי.
בפגישה שנערכה בנוכחות ראש עיריית רעננה, הוא הבטיח שהעירייה שוקדת על תוכנית מיוחדת במסגרת סעיף 23 לחוק תמ"א 38, שתאפשר לבניינים כאלה להוסיף 2 קומות, בנוסף ל-2 שהתמ"א מקנה, כלומר - היזם יוכל לקבל 4 קומות וכך יתאפשר לו הרווח היזמי שהיה חסר לו.
פתרון באופק: תיקון לתמ"א
פתרון נוסף מגיע מכיוון תיקון 3 לתמ"א 38, אותו מקדם כיום משרד הפנים ושעתיד להתפרסם בחודשים הקרובים. התיקון כולל שלושה שינויים משמעותיים: הרחבת זכויות הבנייה, מימוש בניית הזכויות בבניין אחר והידוק הבקרה על חיזוק המבנה בפני רעידות אדמה.
התיקון יאפשר להרחיב את תוספות הבניה שניתנות במסגרת התמ"א כך שיכללו 1.5 קומות במרכז ו-2.5 קומות בפריפריה, בנוסף ל-2 קומות שמאפשרת התמ"א היום. שינוי זה יהיה מהפכני מפני שהדיירים יקבלו זכויות בניה נוספות שיכללו 2.5 קומות, כך שהבניין בו הם גרים יהפוך לאטרקטיבי מאוד בעיני היזם.
ברשימת הרשויות המקומיות שיתירו על פי התיקון תוספת הכוללת 2.5 קומות כלולות אבן יהודה, גבעתיים, גבעת שמואל, גדרות, גן רווה, הוד השרון, גני תקווה, הרצליה, חוף השרון, כוכב יאיר, כפר שמריהו, מודיעין-רעות מכבים, סביון, קריית אונו, רמת גן, רמת השרון, רעננה, שוהם ותל אביב-יפו. בשאר הערים תותר הוספה של 3.5 קומות בסך הכל.
בנוסף, התיקון יאפשר לממש את יתרת הזכויות במגרש אחר. כיום זכויות הבניה על פי תמ"א 38, אינן ניתנות להעברה או לניצול לכל מטרה אחרת. התיקון יאפשר לקבלן להעביר את זכויות הבנייה מבניין שחוזק ולא הורחב, אל אזורי הביקוש שבתחום אותה העיר, לבניין שטרם נבנה על ידי הקבלן ושבו יהיה לו כדאי מבחינה כלכלית, לעשות שימוש בזכויות הנוספות הללו. התיקון אף יפתור את טענות המתנגדים בגין צפיפות, הסתרת נוף, תשתית ותחבורה.
הכותבת היא בעלת הארגון למימוש זכויות תמ"א 38. הכתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי
לפנייה לכתב/ת 
