האופציה השפויה לזוגות צעירים: קניית דירה בחו"ל

מזל טוב לישראל וישראלה ישראלי. עכשיו אחרי שהתחתנתם, אתם יכולים לקחת את המחויבות הגדולה ביותר שלוקחים רוב הזוגות הצעירים בישראל - ההתחייבות לארבע הקירות שלכם.

כתבות נוספות על ארה"ב בערוץ הנדל"ן :

• ארה"ב: מכירות בתים חדשים - לשיא של שנתיים
• ארה"ב: 1.25 מיליון בתים מעוקלים למכירה
• ארה"ב: מחירי הבתים יורדים – שכר הדירה מזנק
  

אחרי ספירת הצ'קים וירח הדבש, מגיעה הטעות הפיננסית העיקרית שרוב הזוגות מהמעמד הבינוני עושים כיום: בגלל לחץ סביבתי, הם לוקחים הון עצמי של כחצי מיליון שקל שהצליחו "לגרד" מחסכונותיהם ומהחסכונות של ההורים, ורוכשים איתו דירה בעלות של 1.5 מייון שקל.

התוצאה המוכרת היא עול של תשלומי משכנתא שיחנקו את ישראל וישראלה ב-30 השנים הבאות, רק כדי שיוכלו לגור בדירה ממוצעת שמרוחקת מרחק ממוצע מההורים או ממקום העבודה.

אז מה עושים?

האם יש פתרון חלופי? להערכתי כן, אף שהוא נתפס בעיני רבים כבלתי הגיוני ואפילו מסוכן. אני ממליץ לישראל וישראלה לרכוש בית פרטי בארה"ב במקום לרכוש דירה בישראל. היתרונות להשקעה בנדל"ן בארה"ב בתקופה זו הם רבים, להלן חלק מהם.

• התשואה גבוהה: התשואה על חלק מהנכסים בארה"ב נאמדת כיום בכ-12%. לצורך השוואה, מדובר בתשואה גבוהה פי שלוש מממוצע התשואה על נכסים בישראל, הנאמדת בכ-4%. חשוב לציין כי התשואה המתקבלת על הנכסים בארה"ב היא לאחר תשלום לחברת ניהול, הוצאות משפטיות וכו'. כך שמדובר בתשואה נטו, שעשויה להוביל להכנסה חודשית נאה בהשקעה לא גדולה יחסית.

• חלון ההזדמנויות הולך ונסגר: המשבר של שנת 2008 היה משבר נדיר שלא היה כמותו מאז השפל הגדול בשנות ה-20 של המאה הקודמת. מחירי הנדל"ן בחלק מהאזורים בארה"ב צנחו עד כדי כך, שעד היום חלק גדול מהבתים הפרטיים בארה"ב נמכרים במחיר שהוא נמוך יותר מערך החומרים שמרכיבים את הבית.

לצורך השוואה, מדובר בצניחה כה חדה, כך שלדוגמא דירת שלושה חדרים במרכז הארץ תימכר בפחות מ-200 אלף שקל (פחות מעלות הבנייה שלה מחדש במקרה של שריפה/רעידת אדמה). חלון ההזדמנויות הזה הולך ונסגר, וכבר עכשיו אנו רואים עלייה במחירי הבתים בסיטונות, שם רוכשות חברות נכסים מעוקלים ישירות מהבנקים. במקביל לעלייה בביקוש, אנו רואים לאחרונה גם ירידה במספר נוטלי המשכנתא שאינם יכולים להחזיר את החוב לבנקים.

• ניהול נכון של הנכס מעניק ראש שקט: תשכחו רגע את סיפורי הבלהות על בעלי דירות שמתמודדים עם שוכרים בעייתיים בישראל או תחזוקה של הנכס. חברת ניהול טובה דואגת לכל הבעיות האפשריות שעלולות להתעורר בתחזוקת הנכס.

בנוסף, בניגוד לישראל, לשוכרים בארה"ב יש דירוג אשראי אישי, ומחובת חברת הניהול לבדוק אותו. הסיכוי לצרות עם שוכר בארה"ב הוא נמוך משמעותית מאשר הסיכוי לסיבוך עם שוכר ישראלי שמאכלס את הנכס היקר שלכם, בדרך כלל על סמך הבטחות של "יהיה בסדר" ו"תסמכו עלי".

• אפשרות לקבלת זכויות אזרחיות בארה"ב: נכון, אתם בחיים לא תעזבו את ישראל, אבל ויזת עסקים או גרין קארד לא עשו מעולם נזק לאף ישראלי, כמו גם הזכות ללמוד במוסדות להשכלה גבוהה בארה"ב בתנאים של אזרח אמריקאי. רכישת נדל"ן בארה"ב בתמהיל הנכון, עם צוות העובדים הנכון, עשויה להיות פתח להתחלה של יצירת עסק מכניס מאוד בארה"ב, כמו גם כזה שמאפשר לכם להגיע לארה"ב באופן כמעט חופשי על מנת לנהל את העסק שלכם באופן שוטף.

יש סיכון? קחו אותו

נכון, יש גם לא מעט סיכונים בקניית דירה בחו"ל, אך חשוב לזכור שדירת חדר ברמת גן היא לא השקעה בטוחה יותר מבית פרטי באזור טוב בארה"ב. יסלחו לי רוכשי הדירות בישראל, אך בסופו של יום, דירת ארבעה חדרים במרכז הארץ במחיר של כ-380 אלף דולר ותשואה שנתית של 4%, היא השקעה שאפשר לקרוא לה במקרה הטוב השקעה עם כדאיות בינונית.

ישראל וישראלה יכולים במחיר של כ-100 אלף דולר לרכוש, לדוגמא, שני בתים פרטיים במישיגן, שיניבו להם מהחודש הראשון תשואה של כ-1,000 דולר בחודש, או בעברית - הכנסה חודשית של כ-3,900 שקל נטו. זהו סכום שיכול להוות נקודת פתיחה מצוינת לשכירת דירה נוחה במרכז הארץ.

בישראל רוב הזוגות הצעירים עובדים בשביל כסף, אך לא נותנים לחלק מהכסף שלהם לעבוד בשבילם. משכנתא ואוברדרפט נחשבים בציבור הישראלי כגזירה משמיים, כמו החום של יולי-אוגוסט או עומס התנועה בדרך לליל הסדר. כפי שצעירים רבים יוצאים לתקופה קצובה לעבוד ולחסוך כסף בחו"ל, כך הם יכולים לקחת חלק מההון העצמי שלהם ולתת לו לעבוד בשבילם בחו"ל.

חשוב לציין שמעבר לתשואה הגבוהה מהשכרת הבתים, בעתיד הרחוק יותר צפוי שווי הנכסים בארה"ב לעלות בצורה משמעותית - ואז יוכלו המשקיעים לעבור משוק של "מחלבות", שבו ניתן להשיג תשואה גבוהה מדמי שכירות, לשוק של "משחטות" - שבו ניתן יהיה לממש את הנכסים ברווח ניכר, אולי אפילו כזה שיאפשר לזוג הצעיר לרכוש בעתיד דירה ללא משכנתא.

אז ייתכן שאבא של ישראל יגיד לזוג הטרי ש"נפל להם בורג", ואמא של ישראלה תמות מפחד ודאגה, אך האמת הכואבת היא שבסופו של יום, משכנתא גדולה גורמת לשעבוד כלכלי ולחוסר גמישות פיננסית. אותה גמישות יכולה להוביל לשגשוג, אם משתמשים בה במקביל לקבלת החלטות נכונה. זוגות צעירים צריכים להבין כי הם משקיעים בנדל"ן, גם אם כל מה שהם רוצים זו דירה אחת למגורים ומשכנתא – בסופו של יום כדאי לעשות את ההשקעה הנדל"נית הנכונה על מנת למקסם את פוטנציאל הרווח.

הכותב הוא מנכ"ל חברת SB capital המתמחה בהשקעות וניהול נכסים באזור מישיגן