משפיצר ועד בלון: שיטות החזרי המשכנתא

באיזו שיטה מחזירים את המשכנתא? בארץ נהוגות כמה שיטות להחזרים החודשיים: שיטת שפיצר, שיטת קרן שווה ושיטת בולט (הקרויה לעתים גם "בלון). לכל שיטה יתרונות וחסרונות משלה ועליכם לבחור את שיטת ההחזר המתאימה לכם. בכל המסלולים ניתן לקחת את ההלוואה בשיטת שפיצר, אך רק בחלקם ניתן לקחת הלוואה בשיטת קרן שווה או בולט.

למחשבון משכנתא - לחצו כאן

הכול על תכנון משכנתא - בעמוד מיוחד  

שיטת שפיצר

שיטה זו היא הפופולרית ביותר, מפני שהיא מאפשרת החזרים חודשיים ראשוניים נמוכים יחסית להחזרים בשיטת קרן שווה. בשיטה זו ההחזר החודשי קבוע, אך רכיב הקרן בהחזרים הראשוניים נמוך יחסית והוא הולך ועולה ככל שההלוואה מתקדמת.

מדריך משכנתא - כתבות קודמות:

תכנון תקציב לדירה: כמה כסף אנו צריכים באמת?

רכשתם דירה ראשונה? כך תקבלו משכנתא

משדרגים דירה? כך תתנהלו עם המשכנתא

המשכנתא לוחצת? אולי זה הזמן למחזר 

פירעון משכנתא: כל מה שצריך לדעת 

למה הוא קיבל פחות? איך נקבעת ריבית המשכנתא 

איך נתכנן את מסלולי המשכנתא המתאימים לנו ?

למי זה מתאים? שיטה זו מתאימה למי שמחפשים החזרים חודשיים ראשוניים נמוכים יחסית.

כדאי לקחת בחשבון: בשיטת החזר זו יתרת הקרן לתשלום יורדת בקצב איטי יותר, יחסית לשיטת קרן שווה. כמו כן, סך כל התשלומים בשיטה זו גבוה מסך כל התשלומים בשיטת קרן שווה.

דבר המחשבון: אם לוקחים 500 אלף שקלים לתקופה של 20 שנה בריבית קבועה של 3% צמודה למדד – ההחזר בחודש הראשון יהיה 2,723 שקלים. בהמשך יעלה ההחזר החודשי בשיעור עליית המדד.

שיטת קרן שווה

בשיטה זו התשלום החודשי מורכב מסיכום שני חלקים: תשלום קבוע על חשבון קרן ההלוואה, כלומר הסכום המקורי שלוויתם, מחולק במספר חודשי ההלוואה, ובנוסף תשלום הריבית על יתרת הקרן - כלומר החלק שעוד לא החזרתם.

מכיוון שמדי חודש יתרת קרן ההלוואה הולכת וקטנה, כך גם התשלום בגין הריבית ילך ויקטן עם הזמן. כלומר, אם מתעלמים משינויי מדד או ריבית - התשלומים החודשיים הולכים ויורדים לאורך תקופת ההלוואה.

למי זה מתאים? שיטה זו מתאימה למי שיכולים לעמוד בהחזרים חודשיים ראשוניים גבוהים יותר, יחסית להחזרים בשיטת שפיצר, וזאת על מנת לשלם, בסך הכול, סכום הנמוך מהתשלום בשיטת שפיצר. כלומר, משלמים יותר בהתחלה על מנת לשלם בסך הכול פחות.

לדברי מירב שטרנליב, מנהלת תחום איכות השירות וחווית לקוח במערך המשכנתאות בבנק לאומי, "שיטת החזר זו משקפת חשיבה כלכלית הנובעת מעלות כוללת נמוכה יותר להלוואה. עדיין, שיטה זו מתאימה רק ללקוחות שיכולים לעמוד בהחזרים חודשיים ראשונים גבוהים יותר מאשר בשיטת שפיצר. בנוסף, ולא כל מסלול הלוואה ניתן בשיטה זו".

דבר המחשבון: אם לוקחים 500 אלף שקלים לתקופה של 20 שנה בריבית קבועה של 3% צמודה למדד - ההחזר בחודש הראשון יהיה 3,333 שקלים. עם זאת, לאחר עשר שנים תשלמו 2,713 שקלים, ולהם יש להוסיף את שיעור עליית המדד באותה תקופה.

שיטת בוליט (בלון)

בשיטה זו משולמת, מדי חודש, הריבית בלבד. הריבית משולמת על מלוא סכום ההלוואה - כולל הצמדה במסלולים צמודי מדד. בסיום תקופת ההלוואה יש לשלם את הסכום המקורי של הקרן בתשלום אחד, כולל הצמדה על סכום הקרן, בהתאם למסלול ההלוואה שנלקח. המשמעות: תשלומים חודשיים קטנים יחסית, אך תשלום אחרון גבוה מאוד - בגובה קרן ההלוואה ובתוספת הצמדה אם היא קיימת.

למי זה מתאים? שיטה זו מתאימה ללווים שעתידים לקבל סכום כסף מסוים בשנים הקרובות. באמצעות הבוליט הם יכולים לקחת הלוואת גישור, בהחזרים נמוכים יחסית. למשל: מי שמתכננים לממן חלק מרכישת הדירה באמצעות כסף שעתיד להתקבל תוך שנים ספורות, כמו קרן השתלמות. בנוסף היא מתאימה למי שרכשו דירה, אבל נאלצים לשלם במשך כמה חודשים או שנים גם עבור הדירה החדשה וגם עבור הדירה הנוכחית שבה הם מתגוררים - משכנתא או שכירות.

שטרנליב מדגישה כי "חשוב להבין כי שיטת החזר זו נועדה אך ורק למקרים שבהם ניתן להוכיח מקור סילוק ממשי (עתידי) להחזר מלוא קרן ההלוואה, ולא כשיטה להחזרים חודשיים נמוכים".

דבר המחשבון: אם לוקחים 500 אלף שקלים בריבית קבועה של 3% צמודה למדד - ההחזר בחודש הראשון יהיה 1,250 שקלים.  

שיטת "גרייס"

"גרייס" , חסד באנגלית, היא תקופה שבה תשלומי המשכנתא, במלואם או בחלקם, נדחים למועד מאוחר

 יותר, כפי שנקבע מראש. הגרייס מתבקש לרוב במקרים שבהם יכולת ההחזר של הלווים נמוכה זמנית. למשל, אם הלווים לקחו משכנתא אבל עדיין גרים בשכירות, הם יוכלו לבקש גרייס לתקופה מסוימת, וכך לצמצם את התקופה שבה ישלמו במקביל תשלומים עבור משכנתא ושכר דירה.

בתקופת ה"גרייס" ודחיית תשלום הקרן, ההלוואה עדיין צוברת ריבית והצמדה, בהתאם לתנאי ההלוואה. כדי לקבל תקופת גרייס, יש לבקש זאת מהבנק כבר בשלב הראשוני של הגשת הבקשה למשכנתא. אישור הגרייס נתון, כמובן, לשיקול דעתו של הבנק ובהתאם לתנאיו.