חניה בפרויקט תמ"א 38: סוגיה שאסור להזניח

אחת הבעיות המורכבות ביותר בפרויקטים של התחדשות עירונית היא סוגיית החניות. מיקום החניות בתחום החלקה עליה ממוקם הבית המשותף, הקצאת החניות בין הדיירים והתשלומים העתידיים בקשר לתחזוקה ולהפעלה של החניות או מתקני החניה - כל אלה אינם עניינים פשוטים בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) ותמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת).

עשה זאת בעצמך: תמ"א 38 ביוזמה פרטית

הגודל קובע: מסכימים לתמ"א בגלל המטראז'

בפרויקט תמ"א 38/2 היזם יקצה מקום חניה לפי תקן החניה החל על הפרויקט לכל אחד מבעלי הזכויות בבניין, כלומר הן לבעלי הדירות הקיימות והן לרוכשי הדירות מהיזם. אבל בפרויקט תמ"א 38/1 היזם יקצה מקומות חניה רק לרוכשי הדירות החדשות שייבנו בפרויקט.

לעומת זאת, בעלי הדירות הקיימות בבניין, ככל שאינם בעלים של חניה קיימת, לא יקבלו מקום חניה - אלא אם הנתונים הפיזיים של החלקה יאפשרו תוספת מקומות חניה. החדשות הטובות הן שבעלי דירות קיימות שצמודה להן חניה בטאבו, אף הם יהיו זכאים למקום חניה חלופי בפרויקט החדש.

מיקום החניות נקבע על פי תכנון אדריכלי מוקדם. חלוקת החניות בין הדיירים תלויה בהסכמות ביניהם וכן מול היזם. לכן יש חשיבות עצומה לקביעת מנגנון החלוקה או ההגרלה של מקומות החניה כבר בשלב המקדמי של המו"מ עם היזם. זאת במטרה למנוע מחלוקות מורכבות ויקרות בשלב מאוחר יותר, לאחר שכבר נחתם הסכם תמ"א 38.

(צילום: באדיבות תושב העיר)

לא לקביעה סתמית של חלוקת החניה

לעתים קרובות, הצדדים לפרויקט נוטים "להדחיק" את הצורך ביצירת מנגנון מפורט להקצאת חניות וקביעת התשלומים עבור מתקני חניה, בעיקר בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1. במקרים כאלה, סעיפי החניה בהסכם עם היזם כוללים התייחסות כוללנית ולא מספקת ביחס לסוגיות אלה.

למעשה בסעיפים כאלה נקבע באופן סתמי שחלוקת החניות תיקבע על ידי הדיירים עם השלמת הפרויקט. קביעה סתמית כזו, בין באופן מודע ובין מחוסר תשומת לב, מהווה פוטנציאל למחלוקות בין השכנים על מיקום החניות (כפי שהן קיימות בכל מרחב ציבורי), לא כל שכן על נטל הנשיאה בעלויות הניכרות של תחזוקה ותפעול מתקני החניה.

כדי להימנע ממחלוקות עתידיות, מומלץ, כאמור, להקדיש לנושאים אלה תשומת לב ולהגיע להסכמות פרטניות כבר בשלב המו"מ על הסכם התמ"א. ביחס לחלוקה והקצאה של החניות, ניתן לסכם, למשל, שעד לקבלת היתר הבנייה לפרויקט, היזם יעביר לנציגות הדיירים רשימה ותשריט מוצע של מקומות החניה בבניין החדש.

עוד רצוי לסכם, שהיזם יבחר ראשון X מקומות חניה עבור דירות הגג (הדירות היקרות בפרויקט). לאחר מכן, הבעלים ויתר בעלי הזכויות יבחרו Y מקומות חניה. לבסוף, היזם יקבל את Z החניות הנותרות (ככל שיש כאלה).

בהמשך, ולאחר בחירת מקומות החניה על ידי בעלי הדירות, יועבר ליזם תשריט מוסכם של מקומות החניה, ובו יצוין איזה מקום חניה יוצמד לכל אחת מהדירות. בהיעדר הסכמה, ניתן להציע שסדר בחירת החניות על ידי בעלי הזכויות יעשה על דרך של הגרלה, בפיקוח עורך הדין המייצג או נציגות הבעלים בבניין. בסיום ההליך מקובל לערוך פרוטוקול חלוקת חניות שמשקף את תוצאותיו, והגרלה כזו תחייב את כל בעלי הזכויות.

בהיבט עלויות התחזוקה וההפעלה של מתקני החניה, ניתן לקבוע מראש שעלויות אלה יחולו על כל בעלי הדירות בבניין החדש, לרבות בעלי דירות היזם, בהתאם לחלקן היחסי של כלל הדירות בבניין. בהתאם, יש לנסח הוראה מתאימה בתקנון החדש של הבית המשותף. אין ספק, שניתן לחשוב על מגוון רב של הסדרי חלוקה של החניות ועלויות התחזוקה.

הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד שיפמן, ספיר, שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, דיני תכנון ובנייה, התחדשות עירונית וליטיגציה מסחרית