שתף קטע נבחר
הכי מטוקבקות
    זירת הקניות
    איך למנות נציגות דיירים בפרויקט פינוי-בינוי
    נציגות בבניינים שצפויים לעבור מיזמי התחדשות עירונית, אמורה לייצג את האינטרסים של הדיירים מול היזם, הרשויות והגורמים המקצועיים. מדריך

    נציגות הבית המשותף במיזמי התחדשות עירונית (פינוי-בינוי ותמ"א 38) היא התארגנות נבחרת ומוסכמת מטעם הדיירים לפני היציאה לתהליך. חברי הנציגות הוסמכו על ידי הדיירים לייצג אותם מול היזם, הרשויות והגורמים המקצועיים, ולמעשה היא מחליפה את הצורך בניהול מו"מ פרטני מול כל דייר ודייר בכל שלב בתהליך.

     

    מדריכים נוספים במדור בית ישראלי :

    הבירוקרטיה תוקעת תמ"א 38? כך תפעלו

    בלי עוגמות נפש: כך תבחרו יזם לתמ"א 38

    שכשוך נעים: כך תנהלו בריכה בבית משותף

     

    הנציגות אמונה על בחינה וקידום של המיזם על כל שלביו. תפקידה לשמור על האינטרסים של בעלי הדירות; וכן להבטיח הליך יעיל ככל הניתן, תיאום בין כל הגורמים, עבודה מתואמת ויעילה יותר. האחריות שלה גדולה: היא מחויבת לפעול באחריות ובשקיפות מלאה, מתוך ראייה כוללת, ולדאוג להעביר את כל המידע הרלוונטי לכל בעלי העניין באופן שוטף.

     

    חשוב לדעת שהנציגות מוגבלת לתפקידה הספציפי ואינה מוגדרת כישות משפטית. לכן היא אינה יכולה להיתבע בנזיקין (למעט ביחס לניהול השוטף של הבניין כגון ועד בית). עם זאת, למען הזהירות מומלץ להוסיף סעיף בהסכם עם הנציגות, בו הדיירים מסירים כל אחריות מהנציגות ומוותרים על כל תביעה עתידית כלפיה.

    פינוי-בינוי ברמת גן. ריצה למרחקים ארוכים (צילום: ינאי אלפסי) (צילום: ינאי אלפסי)
    פינוי-בינוי ברמת גן. ריצה למרחקים ארוכים(צילום: ינאי אלפסי)

    מיזם התחדשות עירונית הוא תהליך ארוך טווח, שעשוי להימשך שנים רבות, והוא כרוך בהחלטות רבות ומורכבות. לעתים, הנציגות מנהלת מו"מ ארוך מול היזם - אך שוכחת לעדכן באופן שוטף את הדיירים. כך נוצר מצב של תחושת אי שקיפות בקרב הדיירים, ועל כן יש להקפיד לבצע באופן קבוע אסיפות כלליות לבעלי הדירות לשם עדכונם.

     

    מומלץ למנות נציגות דיירים עוד לפני בחירת היזם. כך, בטרם היציאה לתהליך, יכולים הדיירים להעלות בעיות ונקודות מורכבות שניתן לפתור ביניהם, מבלי התערבות של גוף חיצוני - היזם, שיש לו אינטרסים משלו.

     

    איך בוחרים נציגות דיירים?

    למרות תפקידיה הרבים של הנציגות, חשוב לשמור עליה צרה כדי שתהיה יעילה. אם מדובר במיזם התחדשות עירונית הכולל מספר בניינים, חשוב שתהיה נציגות לכל בניין או כניסה. כמו כן, מומלץ שלנציגות המורכבת ממספר בניינים ימונה יו"ר אשר ירכז את הפעילות.

     

    על הנציגות למנות לכל הפחות שני נציגים מתוך בעלי הדירות בבניין. בתוך כך, חשוב לדאוג שיהיה יצוג לקבוצות אוכלוסייה שונות בבניין, זאת על מנת לייצר אמון בקרב בעלי הדירות ולמנוע חשד לקידום מניעים אישיים. כך, למשל, חשוב שתהיה נציגות לבעלי הדירות המבוגרים יותר - שלא תמיד מחוברים לאמצעי תקשורת מתקדמים.

     

    בחירת הנציגות תתבצע באסיפה כללית רשמית של כל בעלי הדירות. ניתן למצוא בקלות באינטרנט הנחיות לבחירת נציגות בתקנון "הבית המשותף". תקנון הבית המשותף מבהיר כיצד להודיע על קיום האסיפה, כמה זמן מראש יש להודיע על קיומה, ציון איש קשר לצורך מענה לשאלות וכו'.

    התחדשות עירונית בתל-אביב. חשוב שתהיה נציגות לבעלי הדירות המבוגרים יותר (צילום: עופר עמרם) (צילום: עופר עמרם)
    התחדשות עירונית בתל-אביב. חשוב שתהיה נציגות לבעלי הדירות המבוגרים יותר(צילום: עופר עמרם)

    לנציגות יכול להיבחר כל אחד מבעלי הדירות. עם זאת, על המועמד להבין כי עליו לקחת על עצמו את האחריות הגדולה הכרוכה בכך ואת משאבי הזמן הנדרשים כדי לקיים את התפקיד. לאחר בחירת נציגות הדיירים, חשוב למנות את בעלי התפקידים הבאים:

     

    • אחראי חוזים: עובד מול אנשי הייעוץ המשפטי, היזמים והקבלנים בכל נושאי החוזים וההתקשרויות.

     

    • מזכיר הנציגות: אחראי על קביעת פגישות וזימון משתתפים, ריכוז הפגישות, תיעוד הפגישות והפצת סיכום לצורך מעקב.

     

    • דובר: תפקידו להוות את הקשר ולעדכן את בעלי הדירות בכל ההתפתחויות בתהליך, מפתח ערוצי תקשורת נוחים לעדכון שוטף ושקוף באופן רציף (למשל הקמת פורום סגור באינטרנט, קבוצת וואטס אפ, רשימות תפוצה במייל וכו').

     

    • פניות דיירים: צוות פניות דיירים יכול להוות איש הקשר עבור בעלי הדירות לאיסוף מידע על התנגדויות, שאלות, צרכים ובעיות שונות לצורך טיפול מול המעורבים בפרויקט.

     

    עקרונות פעולה לחברי הנציגות

    חשוב לבצע קבלת החלטות בכל נושא במסגרת ישיבות מסודרות וייעודיות לנושא הנידון. כמו כן, מומלץ לתעד את הפגישות בסיכומי דיונים וכמובן לעדכן במסודר את כלל הדיירים.

     

    חשוב והכרחי שהנציגות תתחייב ותפעל בשקיפות מלאה, ותתחייב לאמינות וליושר. כדי להקל על שמירת השקיפות והאמון, כדאי לייצר כלים פרקטיים לדיווח והסכמות ברורות בין הנציגות לדיירים כבר בתחילת הדרך. לדוגמא: תדירות העדכונים, אופן העדכון, דרך לקבלת מענה וזמן סביר למתן מענה. אלו ימנעו חיכוכים ואי הבנות בהמשך.

     

    חשוב להקפיד לא לקיים פגישות באופן פרטני עם הגורמים המעורבים, ללא ידיעת כלל חברי הנציגות. כמו כן, החלטות הנציגות הנבחרת מחייבות את כלל הדיירים ויש לכך השלכות. על כן כל החלטה צריכה להתקבל במלוא שיקול הדעת. בנוסף, יש לערוך סיכום פגישה ולהפיצה לכלל הדיירים.

     

    קיימים כמה עקרונות מפתח כלליים. למשל, עוצמתה של התארגנות: כאשר פועלים יחד - הנציגות חזקה יותר וגדל הסיכוי למימוש התוכנית ועמידה בציפיות. לכן עליכם לבחור היטב אנשי מקצוע מיומנים ואיכותיים, שילוו אתכם בשלבים השונים. בנוסף, זכרו: חייבים סבלנות בתהליך התחדשות עירונית. מדובר ב"ריצה למרחקים ארוכים" וכדאי להיות מעורבים ככל האפשר בשלבים שבדרך.

     

    אל תשכחו: ידע הוא כוח! ככל שיהיה בידיכם יותר מידע, תוכלו לעמוד על זכויותיכם בתהליך ולהשפיע במסגרת האפשרויות הקיימות. קחו בחשבון שהנציגות יכולה להשתנות במהלך השנים - אנשים פורשים ואחרים נבחרים במקומם.

     

    כמו כן, תמיד רצוי לנסות למצוא את הדרך להגיע להסכמה. התנגדויות יכולות לשמש גם כלי להרחבת נקודת המבט, הקשבה וניסיון מסייעים למצוא פתרונות מוסכמים, מיטיבים את התהליך ומפשטים אותו. בכלל, שמרו על תקשורת מכבדת ופתוחה, שבמסגרתה יישמעו כל הצרכים וייעשה המירב למציאת עמק השווה בין בעלי העניין השונים. ולבסוף: הקפידו על עדכון שוטף של כל פעילות הנציגות לכלל בעלי הדירות.

     

    הכותב הוא מנהל תחום התחדשות עירונית בקבוצת גבאי

     

    לפנייה לכתב/ת
     תגובה חדשה
    הצג:
    אזהרה:
    פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
    מומלצים