תמ"א 38? תב"ע 38: זה המתווה החלופי שייבחן היום

פרפורי הגסיסה של התוכנית הארצית לחיזוק מבנים, תמ"א 38 : היום יתקיים דיון מכריע בלשכתה של שרת השיכון, יפעת שאשא-ביטון, על המתווה שיחליף אותה. מדובר במעין "תב"ע 38" - במקום תוכנית מתאר ארצית, המעודדת מתן היתרי בנייה לחיזוק בניינים בודדים, ייעשה החיזוק כחלק מתוכנית בניין עיר, המסדירה את שימושי הקרקע ברחובות ובאזורים שלמים.

משרד השיכון גילה: "ייתכן שמבנים שחוזקו בתמ"א 38 לא ישרדו רעידת אדמה"

ניצחון לקבלנים: בית המשפט מחזיר את תמ"א 38 לרמת גן

"בירת התמ"א" רמת גן משנה את מדיניות הבנייה

ל-ynet ו"ידיעות אחרונות" נודע שמדובר במסלול שיכלול לראשונה היטל השבחה אך הוא יהיה מופחת (בסבסוד המדינה) ויאפשר לקדם פרויקטים בפריפריה - גם באזורי הסיכון מפני רעשי אדמה לאורך קו השבר הסורי-אפריקאי.

תמ"א 38 ברמת גן. השינוי יאפשר לקדם פרויקטים גם באזורי הסיכון בפריפריה(צילום: מתן טורקיה)

כיום תמ"א 38, המבוססת על תוכנית מתאר ארצית (תמ"א), מאפשרת לתת קדימות להוצאת היתרי בנייה פרטניים לבניינים בודדים בלבד (במסגרת תמ"א 38.1 - הוספת קומות על בנייה קיימת). התוכנית שתחליף את התמ"א תועלה היום לדיון בלשכת שרת השיכון ותכלול בין השאר החלטה גם על הארכת תוקפה של תמ"א 38 לתקופת ביניים, במקביל לגיבוש התוכנית חלופית. לדיון הוזמנו גורמי המקצוע, בהם מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר, ראש מטה הדיור הלאומי זאב בילסקי, מנכ"ל משרד השיכון בני דרייפוס ונציגי האוצר.

נוכח אי-הוודאות לגבי עתידו של שר האוצר משה כחלון, בדיון האחרון בנושא הוא העביר אותו לידי שרת השיכון. באותו הדיון היא הציעה להאריך את תוקפה של תמ"א 38 בכשלוש שנים, שבהן תגובש תוכנית חלופית שתעוגן בחקיקה. בכוונת השרה להכריע היום בסוגיה, ומסתמן כי זילבר ובילסקי יתמכו בה.

כיום תמ"א 38 עולה על תב"עות בהיררכיה של אישורי התוכניות כתוכנית מתאר ארצית, שגוברת על תוכניות מתאר מחוזיות ומקומיות. בעת סתירה בין התוכניות, הוראות תמ"א 38 יגברו; עם זאת, כאשר מבוקש היתר בנייה מכוח תמ"א 38, יש לבצע "סנכרון" בין התוכניות החלות על אותו שטח.

"התמ"א הפכה לחסמית להתחדשות"

היום יוצע להסדיר את תמ"א 38 באמצעות תוכנית בניין עיר, ללא צורך בקבלת היתר בנייה לבניין בודד, ועם עירוב שימושים ומוסדות חינוך. בהתאם, הסמכות לאישור התב"ע תהיה של הוועדה המקומית. ברגע שתאושר התמ"א מכוח תוכנית בניין עיר, תיווצר גם אחידות בנייה בתוך כל רשות מקומית. יצוין כי כ-20 רשויות באזור המרכז - ובראשן תל אביב, עם "תוכנית הרובעים" שלה - משלבות כבר כיום את התמ"א במסגרת תב"ע מאושרת.

שרת השיכון, יפעת שאשא-ביטון(צילום: צילום: שרית הוכברג)

במשרד השיכון ובמינהל התכנון הגיעו למסקנה כי תמ"א 38 היא מפגע תכנוני. לדברי בכיר באוצר, "למרבה האבסורד, התמ"א הפכה לחסמית להתחדשות. אין ראייה כללית של פיתוח שכונה. אותו הבניין שחוזק, מגיש התנגדות לחיזוק בניינים שכנים, כי העבודה בו נגמרה". בנוסף, הפטור מהיטל השבחה לפרויקטים של תמ"א 38, הניתן עקב היותה תוכנית מתאר ארצית, גורם לראשי עיריות להתנגד לה, כיוון שהיא אינה מניבה כספים לקופת העיר.

ראש מטה הדיור, זאב בילסקי(צילום: אורי דוידוביץ ועמית הובר)

מנגד, הבעיה עם מסלול של תב"ע היא שתהליך האישורים שלו ארוך בהרבה, כיוון שכל בניין אינו עומד בגפו, אלא הוא חלק ממכלול. כך, כיום אישור תב"ע נמשך בדרך כלל 5-2 שנים, זאת לעומת שנה ופחות להיתר בנייה נקודתי. השינוי שיוצג יציע חיוב בהיטל ההשבחה מופחת, וכן קיצור זמנים, שיישען כנראה על ביטול אוטומטי של הצורך בהיתר בנייה עם אישור התב"ע.

כיוון שנדרש שינוי חקיקה, מציעה שאשא-ביטון תקופת מעבר של שנתיים וחצי-שלוש עד ליישומו.

המטרה המרכזית שהציבה שאשא-ביטון למתווה המתגבש, כתושבת קריית שמונה, היא עידוד התחדשות עירונית גם לאורך השבר הסורי-אפריקאי, המועד לרעידות אדמה.

כיום מעביר משרד השיכון סכום זניח של 6 מיליון שקל בשנה לעמידר לחיזוק בנייני שיכון בודדים ביישובים כמו קריית שמונה, טבריה ובית שאן.

כיוון שהערך האפסי של הקרקע באזורים אלו לא מאפשר בנייה יזמית ללא סיוע מהמדינה, משרד השיכון מציע להקים קרן ייעודית להתחדשות עירונית בפריפריה, שתכלול 2% מהכנסות רשות מקרקעי ישראל. זאת בדומה לנעשה בקרן לשטחים פתוחים של רמ"י. כמובן שזה יצריך את החלטת הממשלה הבאה.

נכון להיום הקרן להתחדשות עירונית שנקבעה בחוק אינה פעילה, ויש מחלוקת על גובה המשאבים שבה בין משרדי השיכון והשמאי הממשלתי הראשי לבין אגף התקציבים באוצר. בעוד באוצר טוענים שהצטברו בה עד היום 70 מיליון שקל, סבור משרד השיכון, לפי הכרעת השמאי הממשלתי, כי יש בה כבר 350 מיליון שקל. בינתיים, בגלל הבחירות, שר האוצר אינו חותם על התקנות.

שאשא-ביטון מסרה ל-ynet ו"ידיעות אחרונות": "תמ"א 38 לא מימשה את ייעודה האמיתי ולא באה לביטוי במקומות שלשמם נועדה. צריך תוכנית רלוונטית יותר בהיבט התכנוני, בהיבט של תקינה ובהיבט התקציבי, למימוש באזורי פריפריה שאין בהם כדאיות כלכלית תהליכי התחדשות עירונית צריכים להיחשב יעד לאומי בתחום הדיור, הם מהווים כלי נוסף להגדלת ההיצע, וחיוניים לצמצום הפערים בין השכונות הוותיקות בעיר לשכונות החדשות. לצד תנופת הבנייה של 'מחיר למשתכן', עלינו להתייחס גם למרקם הוותיק בכל עיר, להוביל לניצול יעיל וחכם יותר של הקרקע, ולדאוג לשיפור התשתיות העירוניות בכל מקום שיידרש".

מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמסר בתגובה: "הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הובילה את דחיית התמ"א לפרק זמן של 3-5 שנים, מתוך רצון שלא לפגוע בשוק הנדל"ן, בדיירים המצפים למיגון בתיהם וביזמים שהתחילו בתהליכי תמ"א 38. בראייה כלל-ארצית, אנו רואים את התמ"א כאחד מן הכלים החשובים להתחדשות עירונית לצורך מיגון מפני טילים ורעידות אדמה, ואנו פועלים כדי לבחון מתווים נוספים להתחדשות עירונית".

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, אמר כי מדובר בהחלטה חשובה. "בראש ובראשונה - ההחלטה הזו היא החלטה מנהיגותית אשר מצילת חיים, ציין. "הארכת תמ"א 38 היא תוצאה ישירה של קמפיין ציבורי רחב אותו הובילה התאחדות הקבלנים בוני הארץ בחודשים האחרונים.

"במקביל להצלת חיים שתתאפשר על ידי המשך בנייה בתמ"א 38, ההחלטה הזו תמנע ירידה דרמטית בהיצע בניית יחידות דיור חדשות באזורי הביקוש, שהיתה גורמת לעליית מחירי הדיור מעבר לעליות שממילא צפויות. אני שב ומבהיר כי אנחנו בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ מסכימים שתמ"א 38 מצריכה תיקון בהיבטים תכנוניים שונים על מנת לשפר את השפעתה על תהליך ההתחדשות העירונית, וכן חייבת לגרום ליצירת תמריצים מתאימים על מנת שפרויקטים מכוחה ייצאו לפועל גם באזורי הפריפריה ובמיוחד בישובים לאורך השבר הסורי-אפריקאי.

"להתאחדות הקבלנים יש את הידע, הניסיון והכלים המקצועיים על מנת להמליץ על השינויים המתבקשים כך שיהיו אפקטיביים בפועל ואנו נפעל בשיתוף וביחד עם הגורמים המקצועיים בממשלה ובמנהל התכנון על מנת להוביל לתוכנית מעודכנת אשר תשיג את היעדים הללו. בשורה התחתונה, ההחלטה להאריך כעת את תוקפה של תמ"א 38 היא צו השעה והישג אדיר עבור כלל הציבור בישראל ועבור ענף הבנייה".

האם מעכשיו דיירים יחויבו בהיטל השבחה?

אז מה המשמעות של המתווה החלופי? ניסינו לענות על כמה שאלות מרכזיות.

עד היום שולם היטל השבחה על תמ"א? מי שילם אותו?

עד כה לא שולם היטל השבחה על פרויקטים שנבנו מכוח התמ"א, מלבד על תוכניות מקומיות שנדרש לממש במסגרת היתר הבנייה, כמו תוכנית מרתפים או תוכנית שהוסיפה זכויות לתמ"א כגון קומה נוספת. אמנם שולם היטל על אישור הקלות, אם התבקשו, אך מי שמימש רק את זכויות התמ"א לא שילם היטל.

לרוב, כששולם היטל שילמו אותו היזמים, למעט במקרים הבודדים שבהם הדיירים במבנה הישן היו אלה שיזמו את הפרויקט.

ואם יחול המתווה החדש, דייר שיעשה תמ"א יצטרך לשלם? או שגם זה ייפול על היזם?

לכאורה, אם התוכנית תיושם ויושת היטל השבחה, יממנו אותו היזמים, אך כיוון שכל תשלום חיצוני משפיע על גובה התמורה לדיירים (בשטחים בנויים), הרי שבאופן עקיף הם יישאו בהיטל בפועל גם אם לא יוציאו שקל מהכיס.

האם התוכנית תעכב התחדשות עירונית? הרי יצטרכו לגבש מחדש תב"ע בכל עיר, מה שעלול לקחת שנים.

בהחלט ייתכן. בדיוק בגלל זה מוצעת תקופת המעבר, שלפיה עד שהתוכנית החדשה תיושם יימשך ההסדר הקיים של התמ"א.

האם תהליכי תמ"א שכבר החלו יימשכו? האם מי שנמצא בתוך התהליך צריך להזדרז?

אכן. אחרת, העיכוב ואי-הוודאות שייווצרו בהחלט עשויים להוביל לכך שבסופו של דבר, כלום לא יקרה בבניין שלך. על פי רוב עדיף לסיים הליך שכבר החל. נזכיר שתוכנית תמ"א 2 (להרוס את הבניין ולבנות מחדש) היא עדיפה על 1 (הוספת קומות על תשתית קיימת).

האם התוכנית החדשה בכלל ישימה?

אוהד דנוס, מומחה נדל"ן שהיה יו"ר לשכת השמאים, לא התרשם. לדבריו, "המרכיב החיובי היחיד בה הוא תכנון עירוני כולל, בלי ליצור עובדות בשטח בצורת בניינים בודדים שחודשו, ועם תמיכה מסוימת מהרשות המקומית. אבל יש דרך קלה בהרבה: להשיב את היטל ההשבחה לתמ"א, לתת יותר כוח לרשויות המקומיות כדי שיאשרו אותה היכן שאפשר בלי להפריע למרקם התכנוני הכולל, ושהמדינה תשקיע בעצמה בחיזוק מבנים באזורי הסיכון השונים".