הסטודנטים נאלצים לשלם יותר על שכירות

בישראל לומדים יותר מ-350 אלף סטודנטים ורובם מתגוררים בשכירות . רק מיעוט מזערי מוצא מקום במעונות. אחרי שנים רבות שבהן פיגרו מחירי השכירות מאוד אחרי העלייה במחיר המכירה של הדירות, לאחרונה התהפכו היוצרות, ומחירי השכירות טיפסו בשנה האחרונה ב-6% בדירות הסטודנטים הקטנות וכך גם התשואות של המשקיעים על דירות אלה.

>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו

ההייטק מזניק את מחיר המשרדים בתל אביב

במקום לקנות: משכירים את הדירות הקטנות ושוכרים דירות גדולות

רק לרווקים ולזוגות ללא ילדים: החלה הרשמה להגרלת 50 דירות להשכרה בשוק הסיטונאי

בדיקת "ממון" ו-ynet בסיוע לוי יצחק ואתר מדלן חושפת כי יש מחיר לרדיפת המשקיעים על ידי האוצר והממשלה והדרתם מהשוק. אם בעבר עמד אחוז המשקיעים על 40%-33%, כיום הוא 12%-9%. חלקם אף מכרו את הדירות ששימשו להשכרה. התוצאה: היצע נמוך ועליית מחירים בדירות קטנות. "במחירי השכירות של דירות גדולות או דירות יוקרה כמעט לא נצפו שינויים", אומר לוי יצחק.

מחירי השכירות לימדו את הסטודנטים שיעור בכלכלה. אילוסטרציה(צילום: עמית שעל)

במדלן מצאו כי השכונות הסובבות את האוניברסיטאות לא מניבות תשואות טובות למשקיעים כפי שהיה מקובל בעבר, אך בערי האוניברסיטאות נרשמה עלייה בשיעור התשואה למשקיעים.

היתרון של האוניברסיטאות הוא שהן עוגן שמושך אוכלוסייה, אבל כיום הן מניבות תשואה סטנדרטית בלבד. מדלן בדק את מחירי הדירות ומחירי השכירות של נכסים בגודל 2-4 חדרים סביב האוניברסיטאות ומצא כי ככל שהדירה קטנה יותר התשואה ממנה גבוהה יותר.

התשואות משתפרות ככל שמתרחקים מהמרכז, כך שבבאר שבע ובחיפה אפשר למצוא תשואות טובות יותר מבתל אביב, שבה מחירי הדירות גבוהים מאוד. לדברי איתן זינגר, מנכ"ל מדלן, "כיום יש ביקוש גבוה לדירות בשכירות בכל הארץ והמשקיעים לא חוששים שדירות יעמדו ריקות. לכן האוניברסיטאות איבדו מהיתרון שהיה להן בעבר".

תל אביב-יפו

בעיר יש מוסדות לימוד רבים כמו אוניברסיטת תל אביב, האקדמית תל אביב-יפו ועוד. החיפוש אינו מתרכז כבעבר בסביבת המוסד, אלא באזורים זולים יחסית: דרום העיר, פלורנטין, שכונת התקווה. בעקבות העלייה בביקוש חלה גם בשכונות האלה עלייה במחירים.

ברמת אביב, למשל מחיר דירת שלושה חדרים לשני שותפים מגיע ל-7,500 שקל וצפונה, ובשכונת התקווה המחיר יגיע ל-4,500 שקל. ברמת הדייר הפער הוא של 1,500 שקל לחודש, או 18 אלף שקל לשנה. התשואה ברמת אביב היא מהנמוכות שנמצאו בבדיקת מדלן, בין 2.2% ל-2.8%, תשואה שמשקפת את הסיכון הנמוך ואת מחירי הדירות הגבוהים מאוד. עם זאת, התשואה על הדירות גדלה בשיעור של 4%-7% לעומת 2018.

ירושלים

השכונה המבוקשת ביותר על ידי סטודנטים בעיר היא קריית היובל, הקרובה יחסית לאוניברסיטה העברית, זולה ובעלת היצע גבוה יחסית. גם הקטמונים מבוקשת בגלל המחיר. יש המוכנים להרחיק גם עד הר אדר ולשלם 1,000 שקל פחות. במרכז העיר המחירים גבוהים וכך גם ברחביה. משקיעים רבים מכרו את דירותיהם, ומשקיעי חוץ מעדיפים להשאיר אותה ריקה. התוצאה: היצע נמוך.

מבנה העיר ומיקומי הקמפוסים המבוזרים מכתיבים גם את הפיזור היחסי של הסטודנטים ברחבי העיר. הם לא גרים בסמיכות לקמפוסים, ובאף שכונה אין ריכוז גדול של סטודנטים ברמה שמאפיינת את השכונה. כמו בתל אביב, הסטודנטים מעדיפים לחוות את חיי מרכז העיר בשכונות ובשכונת נחלאות. בבדיקת מדלן נמצא שמחירי השכירות במרכז העיר נוחים יותר ונעים סביב 4,000 שקל לדירת שני חדרים בממוצע או כ-5,600-5,900 שקל בחודש לדירת שלושה חדרים. התשואות על דירות 3 חדרים עומדות על 3.3% אחרי עלייה של כ-9% לעומת 2018.

חיפה

באזור חיפה עלו מחירי השכירות בתלילות משום שמספר הדירות להשכרה לסטודנטים ירד מאוד עקב מכירה מסיבית של משקיעים וירידה ברכישת דירות להשקעה. רמות רמז הסמוכה לאוניברסיטה ולטכניון הייתה שכונת הסטודנטים של חיפה. כיום הדירות הזולות יותר נמצאות בעיר התחתית ובהדר תחתון. בנשר או באחוזה המחירים גבוהים ב-1,000 שקל ויותר.

סביב אוניברסיטת חיפה והטכניון יש שונות יחסית גבוהה בתשואות. בגבעת עמוס שבנשר, לדוגמה, התשואות יחסית גבוהות כי הדירות בה ישנות וזולות למדי, וכך גם בהדר הכרמל, שכונה ותיקה שהמחירים בה זולים אבל היא מתחילה לאכלס יותר ויותר צעירים ואופייה מתחדש גם בזכות מאמצי העירייה לעודד סטודנטים וצעירים לעבור אליה.

מבדיקת מדלן עולה כי מחירי הדירות בהדר הכרמל הכפילו את עצמם מתחילת העשור, ולכן מי שקנה שם דירה בעבר, כשהייתה מוזנחת, הרוויח בעיקר מעליית השווי של הנכס ופחות מהתשואה הגולמית מהשכרת הדירה.

באר שבע

בעבר הלא רחוק הייתה בירת ההשקעות של ישראל. כיום המשקיעים מעטים וחלקם התפטרו במבצע בזק מהדירות כשהחלו הדיבורים בעניין המס על דירה שלישית. בינתיים אין מס, אבל גם המשקיעים לא חזרו. באר שבע היא מהערים היחידות שבהן מושכרות דירות שני חדרים לשני שותפים (ברוב הערים מדובר בדירות שלושה חדרים, סלון ושני חדרי שינה).

דירות רבות בעיר שופצו כדי שיתאימו לשני שותפים, והן מושכרות בכ-2,500-2,600 שקל לחודש - כ-1,300 שקל לשוכר. המחיר נמוך יותר כשמדובר בדירת שלושה חדרים המושכרת ב-3,600 שקל, כ-1,200 שקל לדייר. כשמדובר בדירת שלושה חדרים לשני שוכרים המחיר מאמיר ל-1,500 שקל לדייר. לעומת זאת, דירת שני חדרים מושכרת ליחיד בכ-1,700 שקל.

מבדיקת מדלן עולה שבכל השכונות בעיר התשואה עולה על 3.5%, והיא עדיפה על שאר הערים האוניברסיטאיות. שכונה ד', שהיא גם זולה מאוד וגם סמוכה לאוניברסיטה, משיגה את התשואות הטובות ביותר - בעבור דירות שלושה או ארבעה חדרים אפשר להשיג תשואה של 4.1% ו-4.5% בהתאמה. התשואות למשקיעים בכל העיר עלו בכ-5%-10% בשנה החולפת.

רמת גן

אוניברסיטת בר אילן, מכללת רמת גן ושנקר יוצרות ביקושים גדולים לשכירת מצד סטודנטים בעיר. גם זליגת השוכרים מתל אביב מעלה את הביקושים. בשנים האחרונות הייתה רמת־גן אחת ממלכות התמ"א: בניינים ישנים של דירות 2-3 חדרים נהרסו, ובמקומם הוקמו בניינים חדשים שהדירות גדולות שאינן מתאימות לסטודנטים.

שתי השכונות הקרובות לבר אילן הן רמת אילן בגבעת שמואל ורמת עמידר ברמת גן, מעברו של כביש 4. את אף אחת משתי השכונות האלה אי אפשר להגדיר כשכונה סטודנטיאלית. הן מעורבות באוכלוסיות מגילים שונים, אזרחים ותיקים ומשפחות צעירות.

למשקיעים אין תשואות גבוהות, שהן דבר נדיר, אבל בהשוואה לשכונות סטודנטיאליות אחרות התשואות סבירות למרכז הארץ ונעות סביב 3.5%. למרות זאת, רמת גן נחשבת לעיר שבה התשואות קפצו בשיעור הגבוה ביותר, כ-10%.

הרצליה

אריאל

רחובות 

קריית שמונה

לאחרונה נודע שבעיר מקדמים יוזמה חדשה להקמת מרכז סטודנטים במסגרת התחדשות עירונית. אין ספק שזה אכן נדרש. בשלוש השנים האחרונות השלימה קריית שמונה עלייה של יותר מ-20% במחירי הדירות בשכר הדירה החודשי.

שדרות