שתף קטע נבחר
הכי מטוקבקות

    ההתחדשות העירונית מנסה להסתגל לקורונה - לא תמיד זה עובד

    פגישות דיירים בזום, פרויקטים שנעצרו כי היזמים לא הצליחו למכור דירות והלחץ להספיק לקדם מיזמים בשל תאריך התפוגה של תמ"א 38. תמונת מצב

     

     

    לקורונה תהיה השפעה על ענף הנדל"ן, על כך כלל אין ויכוח, אלא שעל מידת ההשפעה וכיווניה יש לא מעט הערכות ודעות מנוגדות. כך, בשאלת מחירי הדירות סבורים מצדדי עליות המחירים כי הקורונה תגרום לעיכובים ולירידה בהיקפי הבנייה ותגרום להצטברות של ביקושים אשר יעלו את המחירים. מצד שני, המצדדים בירידות המחירים סבורים כי המצב הכלכלי הקשה ישאיר את הרוכשים הפוטנציאלים על הגדר, רבים לא יחזרו למעגל העבודה ויתקשו לרכוש דירה, ובסיטואציה הזו ליזמים לא תהיה ברירה מלבד הורדת מחירים.

     

    האוצר: ירידה חדה במספר הדירות שנמכרו במרץ - בשל הקורונה

    הקורונה מכה בביקוש לנדל"ן: חיפוש הדירות למגורים נחתך בחצי

    מחיר למשתכן והקורונה: 17% מתחרטים שרכשו דירה, 22% שוקלים לבטל את זכייתם

     

    אל חוסר הוודאות הזה נכנס גם תחום ההתחדשות העירונית, הזהה במובנים רבים לפרויקטים נדלניים "רגילים", אך בשונה מהם יש בו גם מאפיינים ייחודיים נוספים בעיקר בפרק הזמן שעד למועד התחלת הבנייה. מאפיינים אלה מתבטאים, למשל, בצורך לגבש הסכמה בקרב הדיירים, למנות להם נציגות, לאסוף חתימות לפרויקט, לקיים כנסים להצגת היזמים המתחרים עד לבחירתם, לבצע פגישות החתמה על ההסכם ועוד שלבים ייחודיים אשר אינם חלק מפרויקט בנייה קונבנציונאלי.

    הקצב הואט. פרויקט התחדשות עירונית בהרצליה ()
    הקצב הואט. פרויקט התחדשות עירונית בהרצליה

     

    אם נתחיל מהסוף, פרויקטים שכבר נמצאים בבנייה אינם שונים כעת מכל פרויקט אחר בענף, מרביתם לא נעצרו אך הם מתקדמים בקצב איטי יותר, לאור המחסור בפועלים והצורך לשמור על הנחיות משרד הבריאות. משיחות עם גורמים בענף עולה תמונה ולפיה העבודה ממשיכה, מספר העובדים ירד וצפוי להמשיך לרדת בגלל חודש הרמדאן, עיכובים נוספים נגרמים בשל פעולות שהיו עד כה עניין שבשגרה כמו לקוחות שנדרשים לבחור ריצוף אך לא יכולים לעשות זאת.

     

    תרחיש מעט מורכב יותר הוא המשך העבודות בתמ"א 38/1 (מסלול עיבוי). בפרויקטים מסוג זה הבנייה מתבצעת כאשר הדיירים עדיין מתגוררים בבניין ובשלב זה כשכולם נמצאים ולאור מגבלות משרד הבריאות חלק מהקבלנים העדיפו לצמצם את הפעילות בהם.

     

    על הפרק: כנסי דיירים דיגיטליים

    התחדשות עירונית היא ענף של מפגשים בתצורות שונות, החל ממפגשים קבוצתיים ועד למפגשים אישיים, כנסים ואספות דיירים. את חלקם ניתן לקיים גם כעת והם לא מהווים חסם, אך בפינוי בינוי, למשל, החוק מחייב כי לפני חתימה על עסקה היזם יקיים כינוס של בעלי הדירות כדי לאפשר היכרות משותפת והצגה של העסקה. כלומר, ללא האפשרות להתכנס אין לדיירים שנמצאים בשלב זה אלטרנטיבה להמשיך ולקדם את הפרויקט.

     

    מעבר לצורך החוקי, הכנס הוא מהאירועים המשמעותיים בחיי הפרויקט והמהות שלו היא לא רק אינפורמטיבית, זהו המפגש המשמעותי הראשון בין החברה היזמית לבין בעלי הדירות שבו יש לחברה הזדמנות לייצר רושם ראשוני חיובי ולרכוש את אמונם. בעלי הדירות גם נחשפים ליכולות היזם ברמה הבינאישית, להשקעה של החברה בתצוגה ובכנס וגם יכולים לשוחח עם יתר בעלי הדירות.

     

    מכתב שנשלח ב-17 במרץ על ידי חגי טולדנו, ראש מנהל אגף קשרי קהילה ברשות להתחדשות עירונית, הבהיר כי המשך קידומו של פרויקט מבלי לקיים כנס דיירים הוא מהלך בלתי חוקי שיאפשר לבעלי הדירות לבטל את העסקה בהמשך. עו"ד ישי איציקוביץ, ראש מחלקת עסקאות נדל"ן במשרד אגמון רוזנברג ושות', אמר כי אם לא יאפשרו שימוש באמצעים טכנולוגיים - חוסר היכולת להתכנס יכול לגרום לעיכוב של מספר חודשים. לדבריו, "החודשים שיחלפו הם קריטיים. עד שנוכל לקיים התכנסויות גדולות, בעלי הדירות המבוגרים לא יסתכנו ולא יצאו בתקופה הקרובה, יש פרויקטים עם חוזים חתומים שנתקעו, וגם פרויקטים שהספיקו להתכנס אך כעת נותרו ללא חתימות הדיירים. בשלב החתימות נהוג לשבת עם בעל הדירה ולהסביר לו על מה הוא חותם, לפעמים אפשר לבצע את ההסבר באמצעים טכנולוגים אך כשמדובר בקשישים זה מחייב מפגש וזה לא נכון כרגע שאדם זר יגיע אליהם".

     

      ()

    בתוך כך, ברשות להתחדשות עירונית סבורים שטרם הגיעה השעה לאפשר את ויתור קיומם של כנסים. ברשות אמרו, כי עמדתם בשלב זה היא שמירה על בריאות הציבור וכי הם מייחסים חשיבות רבה לקיום כנס פנים-אל-פנים וכל עוד מדובר בעיכוב של זמן קצר, יש להמתין עם קיום הכנסים. "רק במידה והיעדר האפשרות להתקהלות תמשיך ותתארך, ננחה לגבי אופן קיום כנסים דיגיטאליים בכפוף תוך הגדרת אמות מידה שיבטיחו הליך ראוי", אמרו ברשות.

     

    גם כאשר מדובר על פרויקטים בשלב התכנון המתקדם יותר, יש פגיעה חד משמעית בתחום ההתחדשות העירונית. במכתב שפרסמה מנהלת מינהל התכנון דלית זילבר, היא פנתה לגורמים בממשלה ובראשם שר האוצר משה כחלון, ומנכ"ל משרדו שי באב"ד, והתריעה על עיכובים רבים שצפויים בקצב התכנון וקידום תוכניות מכל הסוגים לאור העבודה המצומצמת בתקופת הקורונה. זילבר אף ציינה תוכניות ספציפיות ובהן תוכנית להתחדשות עירונית שקודמו במסגרת הותמ"ל, כמו תוכנית מתחם שפרבר בבת ים ל-1,120 יח"ד, ותוכנית ל-1,148 יח"ד בגבעת אולגה שבחדרה.

     

    ברמה המחוזית יש עיכוב במחוז חיפה בקידום תוכנית צבא קבע בקרית ים המוסיפה כ-1,200 יח"ד, תוכנית סלע בית"ר בחדרה המוסיפה כ-1,300 יח"ד, במחוז ירושלים לא פורטו התוכניות אך זילבר ציינה כי מדובר בעיכובים שחלים על אלפי יח"ד.

     

    עוד כתבה זילבר, כי "לאור המשבר פעילות לשכות התכנון המחוזיות צומצמה באופן משמעותי" וכי יש פגיעה בטיפול בתוכניות עבודה שמצויות בעבודה ובתוכניות התחדשות עירונית. כאשר בין היתר הוקפאה קבלת תוכניות חדשות, וגם תוכניות שכבר נמצאות במערכת מעוכבות ויש קושי להביא אותן לדיון בוועדה. לא רק זאת, גם הופסקו מסמכי מדיניות לחוסן והתחדשות עירונית. המשמעות היא שלמרות החשיבות הברורה דווקא בימים אלה בנוגע לצורך להיערך למצבי חירום המדינה זונחת כעת את המשך ההיערכות לתרחיש של רעידת אדמה היות וזו מטרת העל של ההתחדשות העירונית.

    דלית זילבר   (צילום: ניב קנטור )
    מנהלת מינהל התכנון, דלית זילבר. התריעה על עיכובים (צילום: ניב קנטור )

    גורמים בענף מחלקים את השלב התכנוני לשניים: תוכניות שכבר נמצאות בצנרת ובהם ממשיכים לטפל ברמה כזו או אחרת, לעומת תוכניות ובקשות להיתר שהוגשו בתקופה האחרונה וכרגע תקועות. לדברי עו"ד קרן כהן בלחרסקי המתמחה בהתחדשות עירונית, השימוש באפליקציית זום בחלק מוועדות התכנון הוכח כיעיל. "הייתה לי פגישת זום בנוגע לתוכנית מסוימת בוועדה מקומית בת"א שהיתה מאוד אפקטיבית וקיבלו החלטות אופרטיביות. בותמ"ל אישרו לנו להפקדה תוכנית באור יהודה ל-808 יח"ד וזה קרה בתקופת קורונה בדיון זום. אם ידעו להשתמש בטכנולוגיה של דיוני הזום זה יכול לקצר תהליכים ולחבר אנשים שנמצאים בכל מיני מקומות ויכולים להתחבר. גם בהמשך, אפשר להפוך את זה לכלי עבודה וכך למנף את זה".

     

    גם לדברי ירדן גילן, שותף בחברה היזמית-מבצעת תנופה בעיר מקבוצת רם אדרת, למרות שקבלות הקהל בוועדות התכנון נסגרו, הוועדות ניצלו את הזמן כדי לסגור פערים בבדיקות הסופיות לפני הוצאת היתר ובפרויקטים רבים דווקא נרשמה התקדמות. אם זאת הוא אומר, כי "בשלבים שבהם המערכת המקוונת דורשת פידבקים יש קושי לטפל בהם היות ובדרך כלל צריך לאגד כמה גורמי מקצוע וזה לא תמיד פשוט".

     

    כאמור, הבעיה העיקרית נוגעת לבקשות שהוגשו בתקופה זו, לפי בלחרסקי, "יש הרבה בקשות להיתרים ויש פקקים נוראיים. לדעתי מוסדות התכנון צריכים לראות איך אפשר לצמצמם את הבירוקרטיה ואת הפקקים שנוצרו".

     

       ()

    היזמים מתעקשים להכניס סעיפי קורונה להסכמים

    הקורונה פגשה את ענף הנדל"ן כשהוא בנקודת פתיחה גרועה. עוד בטרם הגיעה המגיפה המכירות התנהלו בעצלתיים, כך שעם תחילתו של המשבר והמגבלות החדשות, קצב המכירות בכלל הפרויקטים בשוק הנדל"ן, כולל יד שנייה, והתחדשות עירונית נעצרו כמעט באופן מוחלט. המצב החדש של היעדר מכירות גרם ליזמים להתחיל להסס בקידום פרויקטים שנמצאים בראשית דרכם וגם הבנקים החלו לנקוט במשנה זהירות.

     

    כך למשל, כהן בלחרסקי מספרת על שני פרויקטים שקיבלו היתר בנייה ונתקעו בשלב המכירה המוקדמת המחויבת על ידי הבנק כדי להפעיל את הליווי הבנקאי. הליווי הבנקאי מותנה במכירות של 20%-25% מהיקף הפרויקט, ומבלי מכירות הבנקים לא יאשרו התקדמות, התוצאה, לאחר מסירת הודעת פינוי לדיירים, הבנק המלווה הקפיא לפרויקטים הללו את הסכם הליווי. "זה יצר מצב מאד בעייתי שבו חלק מבעלי הדירות כבר התפנו וחתמו על הסכמי שכירות לדירות אחרות, היו צריכים להחזיר אותם לדירות".

     

    דוגמה נוספת לקיפאון היא פרויקט פינוי בינוי בירושלים שבו נסגרה טיוטת הסכם עם הדיירים ונקבע כנס דיירים לחודש מרץ, ואז הגיעו הגבלות הקורונה. במקרה זה, למרות שהדיירים מאד רצו להתקדם, היזם החליט להקפיא את הפרויקט בנימוק לפיו הוא "לא יודע מה יקרה עוד חצי שנה", והציע שיחכו כחודשיים לקיום הכנס. בפרויקט אחר בתל אביב תאריך הפינוי של הדיירים נקבע לעוד חודשיים, אבל גם כאן אין מכירות כרגע ולא ברור בשלב זה האם הבנקים יאפשרו להפעיל את הסכם הליווי.

     

    בפרויקטים שכבר הגיעו לשלב פינוי הדיירים כל עיכוב בלוחות הזמנים מגדיל את הפגיעה ביזמים מאחר והם נדרשים לשאת בעלויות נוספות ובהם שכר דירה לבעלי הדירות. "אם אתה פתוח ב-10 פרויקטים ויש דחיה של שנה אתה צריך לשלם דמי שכירות לכל הדיירים לשנה נוספת בלי קשר אם יכירו בקורונה ככוח עליון. הדבר האחרון שאנחנו רוצים זה שדיירים יישארו בלי דמי שכירות. יש ערבות לשכר הדירה ואני חושב שבגלל הקורונה היא תחודד ותקבל מקום משמעותי יותר מערבות חוק מכר, היום אין חובה לשלם שכר דירה לפי החוק", מסביר עו"ד איצקוביץ.

     

    מוקדם להגיד אם יציבות היזמים תיפגע, אך הערכה היא כי בעוד כחודש עד חודשיים כבר נראה לא מעט יזמי התחדשות עירונית, בעיקר קטנים, שיפנו לקבלת מימון ביניים או הכנסה של שותפים לפרויקט מאחר ולא יהיה להם כסף להוציא את הפרויקט לפועל. לדברי עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, "שמעתי מלא מעט יזמים שהם לא נכנסים לפרויקטים חדשים. אני אופטימית, וחושבת שזה מהלך קשה ומורכב אבל הוא זמני ואני סבורה שבעוד זמן לא ארוך נחזור למשהו שהוא קרוב לשגרה".

     

    גם גילן מספר, כי בעסקאות חדשות יש עצירה. "לקיים מפגש ראשון בין יזם לדיירים בזום זה בעייתי, אני לא מאמין בזה, בטח לא כשצריך לפתור בעיות", הוא מספר. לדברי כהן בלחרסקי, "אני רואה הרבה יזמים שגם לפני הקורונה כשהגיעו למצב של קושי כלכלי הם ניסו למכור פרויקטים כדי להכניס כסף ולמנוע מצב של קריסה, כלומר יש כמה שלבים לפני התרסקות בעיקר אם הפרויקט כלכלי ובמיקום טוב, אני חושבת גם שזו הזדמנות לעסקאות טובות עבור יזמים שנמצאים במצב כלכלי טוב".

     

    סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עינת גנון (מימין). "מהלך קשה ומורכב אך זמני" (צילום איתמר סיידא) (צילום איתמר סיידא)
    סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עינת גנון (מימין). "מהלך קשה ומורכב אך זמני"(צילום איתמר סיידא)

     

    בינתיים, חוסר הוודאות דוחפת חלק מהיזמים שהחלו בפרויקטים לשבת על הגדר ולא לקדם אותם, ואחרים שכבר היו חתומים על הסכמים, נבהלו מהמצב ומבקשים להוסיף 'סעיפי קורונה' להסכם. "זה אומר שהם דורשים בחינה של הכדאיות הכלכלית של העסקה בכמה צמתים לאורך חיי הפרויקט ואת האפשרות לסגת מהעסקה במידה ולא תהיה לה כדאיות כלכלית. חלקם דורשים להכניס סעיפים שיקבעו שכוח עליון במקרה זה - הקורונה תאפשר אי התחשבות בלוחות הזמנים של היזם להוצאת היתר ובמשך הליך הבנייה. אין יזם שלא דרש את זה עכשיו במסגרת המו"מ, הם לא הסכימו לחתום בלי זה וממש עצרו", אומרת כהן בלחרסקי.

     

    אך יש נקודה בעייתית נוספת בדחיה ובדרישות היזמים, תוקפה של תמ"א 38 עומד להסתיים באוקטובר 2022, כך שכל עיכוב בלוחות הזמנים בשלבים ההתחלתיים של הפרויקט - עד אישור התוכנית בוועדה המקומית, עשויים לטרפד אותו. "להערכתי יזם שאין לו את החתימות הנדרשות ולא הספיק לגבש את הפרויקט עד סוף 2020 אין לו מה להשקיע, כי הוא לא יספיק, ממילא יהיה לחץ בועדות התכנון כי הרבה בניינים ינסו לקדם פרויקטים, ועכשיו הגיע הקורונה וגם היזמים מהססים וסביר שיציעו תמורות נמוכות יותר, וגם זו עשויה להיות בעיה", מסביר איציקוביץ.

     

    גילן מספר, כי במקרים אחרים היו אלה דווקא בעלי הדירות שהקפיאו, "יש הרבה בניינים שהתעוררו ורצו להתקדם אבל לא הספיקו לעבור את השלבים הקריטיים של בחירת יזם. למרות שהזמן משחק לרעתם הם החליטו להקפיא".

     

    מסיבה זו, הכנסת סעיף שמאפשר ליזם לבחון את הכדאיות הכלכלית שלו במהלך הפרויקט ולהחליט לסגת מהעסקה היא מאד בעייתית. "הזמן משחק כאן תפקיד", מסבירה כהן בלחרסקי. "יזם שמקדם פרויקט של תמ"א 38/2 והחליט שהעסקה לא כדאית כלכלית והוא נסוג ממנה במצב הנוכחי כאשר יש לתוכנית תאריך תפוגה, המשמעות עבור הדיירים היא שהסיכוי שלהם לקדם את התוכנית בזמן שנותר היא אפסית, ולכן אני חושבת שהסעיף הזה הוא בעייתי. יחד עם זאת, בעלי הדירות חייבים להבין שחייבים להכניס סעיפים שמגנים גם על היזמים, כי המציאות הכלכלית השתנתה עבור כולם. הדרך הנכונה לעשות זאת היא להקטין ולצמצם למינימום את שיקול הדעת של היזם לנסיגה בכל מה שקשור לסעיף הכדאיות הכלכלית. חייבים לקבוע פרמטרים מסוימים וגם לקבוע שאם היזם נסוג מהעסקה הוא חייב להעמיד לטובת בעלי הדירות את כל תוצרי התכנון כדי שהם יוכלו להמשיך את הפרויקט עם יזם אחר מאותה הנקודה".

     

    העיכובים שנגרמו בעקבות הקורונה רק מוסיפים לדעה של חלק מהפעילים בענף כי יש לדחות את מועד תפוגת התמ"א. "אם יאריכו את המועד מאוקטובר לדצמבר 2022 כי היו 60 ימי קורונה זה לא יעשה את ההבדל, אבל הקורונה ממחישה עד כמה חשוב עכשיו להחזיר את הוודאות לתחום באמצעות הוראות מעבר ברורות ביחס לביטול התמ"א. צריך להחזיר את התשובות לשוק כי היום היזמים לא יודעים למשל מה יהיה הדין עם היטלי ההשבחה לאחר התפוגה וחשוב לעשות את זה עכשיו, אם תהיה חקיקה היזמים והשוק ידעו להתנהל. מעבר לכך זו ההחלטה בנושא הייתה של מנהל התכנון ולדעתי הם צריכים לבצע חשיבה מחדש ולהפנים שהתוכנית היא תוכנית טובה במתכונתה נוכחית היא מתאימה לאזורים מסוימים ויכולה לצעוד יד ביד עם תוכניות פינוי-בינוי".

     

    "צריך ליווי צמוד של עורך דין". פרויקט בהרצליה ()
    "צריך ליווי צמוד של עורך דין". פרויקט בהרצליה

     

    גנון שהתבקשה להתייחס לנושא דחיית התוכנית אמרה, כי ההתראה לסיום התמ"א הייתה ארוכה מספיק ולכן אין סיבה לדחייתה. בנוגע לסעיפי הקורונה אמרה, כי "עצוב שיש כאלה שמנצלים את המצב ומנסים להכניס סעיפים כאלה, זה מדגיש את החשיבות בליווי צמוד של עורך דין מטעם הדיירים. צריך לאפשר תחנות יציאה ולבחון את הדברים בצורה הדדית, אבל אני לא רואה את ההשפעה של המשבר הנוכחי על הטווח הארוך".

     

    שאלה נוספת שעולה כעת, נוגעת לתקן 21 בפרויקטי פינוי-בינוי. מדובר במנגנון שאמור למנוע מצבים שבהם פרויקט מאושר לא יוצא אל הפועל בהיעדר כדאיות כלכלית שמתבררת בדיעבד, וכן, לשמור על האינטרסים של בעלי הדירות בתמורות שהם מקבלים מהיזם. החשש מירידת מחירים הובילה מספר יזמים ליזום קידום חקיקה שתאפשר בחינה נוספת של התקן בפרויקטים אם ימולאו מספר תנאים.

     

    לפי גנון, אין כל סיבה לבצע תיקון כזה. "עד עכשיו לא שמעתי שיש ירידת מחירים. לתקן 21 יוצאים לאחר שמגישים תוכנית למוסדות התכנון, זה בוחן את המצב בערכים נוכחיים. אם מישהו מגיש היום תוכנית שבמסגרתה הוא סבור שהמחירים ירדו הוא צריך להסביר זאת. ברוב המקרים הערכים משתנים וברוב המקרים ראינו שהמחירים עלו".

     

    גם איציקוביץ מטיל ספק בצורך של עדכון התקן. "פרויקטים כאלה הם לטווח ארוך, ואני לא חושב שיש צורך לעדכן את התקן בפרויקט שלוקח בממוצע 8-10 שנים וממילא סביר שיהיו בדרך מהמורות נוספות", אמר.

     

    בצד החיובי של המצב אליו נקלענו, מספרים עורכי הדין כי לבעלי דירות רבים יש שפע של זמן פנוי כעת, הם נמצאים הרבה בדירות הישנות וזה מגביר את המוטיבציה שלהם להתקדם לדירה חדשה ונוחה. "מה שמקשה בדרך כלל את ההתקדמות בפרויקטים של התחדשות עירונית היא הזמינות של הדיירים, הם הרבה פעמים בחו"ל או בפגישות, וזה מאוד בעייתי. עכשיו לעומת זאת כולם בארץ, כולם זמינים בדירות שלהם, והתחלנו לעבוד איתם בזום, היו לי 3 פגישות עם נציגות של דיירים, לפגישה האחרונה הצטרפו 8 מתוך 12 בעלי דירות וזה עבד טוב. בפרויקט אחר בגבעתיים שבו סיימתי את המו"מ על ההסכם כינסנו את בעלי הדירות בזום להסבר על ההסכם, במשך שעתיים הם הקשיבו, ואנחנו מתקדמים".

     

    איציקוביץ מוסיף, כי גם הוא והצוות שלו עבדו לא מעט בתקופה האחרונה. "זה זמן טוב לסגור חוזים משפטיים לפרויקט, תהליך שלוקח בדרך כלל כחצי שנה עד שנה, ועכשיו בתקופה האחרונה כולם עבדו מהבית וזו הייתה תקופה פוריה, סיימנו עבודה על חוזה כזה בתוך כ-3 שבועות".

     

    דגשים וטיפים לימי הקורונה

    אז מה צריך לדעת כדי לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית? עוה"ד קרן כהן בלחרסקי וישי איציקוביץ מסבירים כי לבעלי דירות שישבו עד עכשיו על הגדר זוהי הזדמנות מצוינת לקדם את הפרויקט. בתקופה זו כולם זמינים וגם היזמים עשויים להתגמש, הם יהיו שמרנים יותר ואולי יגבשו הצעות טובות יותר במקרים שהחליטו שהם רוצים להתקדם. לכן, דיירים שמצליחים להתגבש ויהיו מוכווני מטרה יתנו מוטיבציה ליזמים ללכת איתם, מנגד, יזמים לא יבזבזו עכשיו משאבים על פרויקטים לא סגורים.

     

    בנוסף, אסור לשלול על הסף את דרישת היזמים להוסיף להסכם "סעיפי קורונה". כדאי להיות גמישים ולאפשר את הסעיף לאור המצב, אבל חשוב לדאוג שהסעיף יהיה מצומצם מאד ולא יאפשר ליזם לסגת מהעסקה. כמו כן, דגש שנכון תמיד אבל במיוחד בימים אלה הוא העמקת בדיקות האיתנות הפיננסית של היזמים כדי לוודא שיש להם את הגב הכלכלי הנדרש לביצוע הפרויקט.

     

    עוד הם מוסיפים כי יש לדאוג למנגנוני תמורה נושמים: המלצה שמיועדת ליזמים. הקורונה לימדה אותנו שהמציאות יכולה להשתנות ואיש לא יודע מה תהיה השפעתה על מחירי הדירות, האם יהיו רוכשים והאם התמורות שהציעו יתאפשרו לאור המחירים. ההמלצה היא לקבע תמורה, אבל להכניס גמישות להסכם שקובעת שככל ותנאי השוק ישתנו ודו"ח האפס יציג ירידה, התמורות שיובטחו לבעלי הדירות יעודכנו בהתאם.

     

    בהמשך לכך, בעלי הדירות צריכים לזכור שהם בעסקת קומבינציה ואם הנכס שהם מוכרים שווה פחות גם התמורות שיקבלו צריכות להיות מופחתות בהתאם. אם המנגנון לא יאפשר את זה והכדאיות הכלכלית של היזמים תיפגע הם רק יחפשו איך לצאת מהעסקה. בנוסף, קיבוע של סעיף כזה עדיף על מצב שבו כדי לשנות את התמורות במהלך הפרויקט נדרשת החתימה של בעלי הדירות. עם זאת, צריך להציב לשינויים בתמורות גבולות שישמרו על בעלי הדירות.

     

    לדבריהם, התקופה הנוכחית מומלצת לקידום ישיבות פנימיות של נציגויות, בין היתר, לצורך בחירת אנשי המקצוע מטעמם (עורך דין/שמאי/מפקח) ולקדם תהליכים בבחירת יזמים (מכרזים/הזמנה להציע הצעות). בדומה, ניתן לקדם תהליכים המתקיימים אף לאחר חתימת ההסכמים. לדוגמה: אישור תוכניות על ידי הנציגות כפי שנדרש לא אחת במסגרת ההסכמים.

     

    לפנייה לכתב/ת
     תגובה חדשה
    הצג:
    אזהרה:
    פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
    צילום: מתן טורקיה
    פרויקט תמ"א 38 ברמת גן. ארכיון
    צילום: מתן טורקיה
    מומלצים