צניחה בהתחלות בנייה של מגדלי מגורים בינואר-יוני

מדיניות הבנייה בישראל, בה שולטות בשנים האחרונות תוכניות מחיר למשתכן  ותמ"א 38 , גובה מחיר: צניחה בהתחלות הבנייה של מגדלי מגורים בינואר-יוני. כך עולה מניתוח ynet ו"ממון" של נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס).

פחות התחלות בנייה בהתחדשות עירונית

בכירי ענף הנדל"ן לממשלה הבאה: "קודם כל בטלו את מחיר למשתכן"

פספסו בגדול: מספר התחלות הבנייה ב-2018 היה נמוך ב-21% מהיעד הממשלתי

הדבר קורה למרות מדינות מינהל התכנון לעודד בנייה לגובה כדי לענות על גידול האוכלוסין הצפוי. ממינהל התכנון מסרו כי "נתוני הלמ"ס אינם משקפים את מגמות התכנון העדכניות אלא תוכניות שאושרו לפני מספר שנים. מינהל התכנון סבור כי אחוז מבני המגורים הגבוהים ורבי הקומות עשוי לגדול משמעותית לאור הצורך בשמירה על שטחים פתוחים ובהתחדשות עירונית".

עם זאת, הנתונים בשטח כאמור מראים אחרת: הירידה ניכרת גם באזורי הביקוש, שם העיריות שבות ומצהירות על מדיניות של בנייה לגובה. כך במחוז תל אביב רק כ-10% מהתחלות הבנייה במחצית היו בבניינים בני מעל 21 קומות לעומת 16% ב-2018. שיעורן במגדלים בגובה 20-16 קומות ירד מ-9% ל-6% בלבד.

בנייה של בנייני מגורים. תמ"א 38(צילום: דנה קופל)

ברמה הארצית, שיעורן של דירות שנבנות בבניין של מעל 16 קומות היה 9% בלבד מהתחלות הבנייה (מתוך כ-22.6 אלף), לעומת 13% ב-2018 (מתוך 46.5 אלף) ו-14% בשנים 2017 ו-2016.

במחצית 2019 החלה בנייתן של 713 דירות בלבד במגדלים בני 20-16 קומות ושל 1,413 דירות בבניינים מעל 21 קומות. גם שיעורן של הדירות בבניינים בני 15-11 קומות ירד ל-8% מהתחלות הבנייה לעומת 10% ב-2018. מנגד, גדל שיעורן של הדירות שנבנו בבניינים בני 9-6 קומות.

לדברי שמאי המקרקעין ישראל יעקב, "אם ניקח את תל אביב כדוגמה, רוב הבנייה בעיר היא של פרויקטי תמ"א 38, ברובעים 4-3  המוגבלים מבחינת זכויות הבנייה ולא מאפשרים בנייה לגובה".

הבעיה כמובן אינה רק בתל אביב. הרשויות המקומיות לא רוצות לתת זכויות לבנייה לגובה, מחשש כי תשתיות התחבורה לא יעמדו בעומס, ומחוסר רצון להשקיע במבני ציבור כבתי ספר וגני ילדים.

"בנייה נמוכה זה פשע לדור הבא"

ברוב המקרים במכרזי מחיר למשתכן, היזמים זכו בקרקעות עם תב"ע (תוכנית בניין עיר) מאושרת שכללה בעיקר בנייה בינונית, וההשקעה בשינוי התוכניות אינה כדאית. כך ניתן לראות שבערים כמו ראשל"צ או מודיעין נבנים בניינים נמוכים בצפיפות נמוכה בניגוד להכרזת מינהל התכנון על הצורך בהגדלת הצפיפות. לדברי יעקב, צריך לבחון תוכניות מתאימות, שברמה התכנונית שלהן ניתן להגדיל את הצפיפות על ידי בניית מגדלים, ולעדכן תב"עות ישנות בהליך מהיר בוועדות התכנון.

"זכינו במכרז מחיר למשתכן משולב שוק חופשי בשכונת מורשת במודיעין, שרובה מאופיינת בבנייה גבוהה, אבל התב"ע על המגרש היא תב"ע ישנה של השכונה, עם זכויות לחמש קומות בלבד", מספר רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלי קבוצת רמי צרפתי. "כיוון שהרבה אנשים רוצים לגור בבנייה נמוכה ו'בוטיקית', העדפנו שלא לבקש זכויות נוספות מעבר למה שנקבע במכרז".

האדריכל גיא מילוסלבסקי(מילוסלבסקי אדריכלים)

לדברי האדריכל גיא מילוסלבסקי, בניית בנייני מגורים נמוכים באזורי הביקוש היא פשע של המדינה כלפי הדורות הבאים. "כיום, כל בניין בן שש או שבע קומות שנבנה באזור המרכז מבזבז קרקע פוטנציאלית לבנייה עתידית", הוא אומר. "יש אזורים שבהם בנייה נמוכה מתאימה יותר למרקם העירוני ויש לשקול כל מקרה לגופו, אבל תחזיות הלמ"ס מעריכות שהאוכלוסייה תכפיל את עצמה תוך 30 שנה".

מעיריית ת"א נמסר בתגובה: "תפקיד העירייה לווסת את הבנייה, תוך שיקול דעת ומידתיות וכך היא עושה".

הכי הרבה דירות בבניין: בבת ים

בת ים. שיאנית הצפיפות(צילום: עמית שעל)

בירושלים קיים פוטנציאל ציפוף גבוה דרך התחדשות עירונית. 78% מהבניינים הם בבנייה נמוכה של עד ארבע קומות. המצב דומה בתל אביב, שם רבע מהדירות הן צמודות קרקע, וכ-12 אלף מבנים מתוך 18 אלף הם בבנייה נמוכה.

בחולון, בנתניה ובפתח תקווה ממוצע הדירות לבניין הוא מעל עשר דירות, כי בשנים האחרונות הן צומחות לגובה. ניתן לראות זאת בשכונות לאורך קו החוף ובצד המזרחי של נתניה, וגם בשכונות כמו אם המושבות, נווה גן והדר גנים בפתח תקווה.

איפה עוד ניתן לצופף? בראשל"צ, למשל, כ-53% מהדירות הן צמודות קרקע, ורק 0.9% במגדלים של 50 דירות ומעלה, ובבאר שבע כמעט 70% מהדירות הן צמודות קרקע. המסקנה: כדי לשמור על עתודות קרקע, דרושה בנייה צפופה יותר.