השכירו 120 דירות - וישלמו מס כמו על עסק

כך יעשה למשכירי הדירות: בית משפט העליון התיר היום (ה') לפרסם פסק דין של בית משפט המחוזי בתל-אביב, בו נקבע כי משפחה שהשכירה 120 דירות בתל-אביב, מתוכן 110 דירות למגורים, תשלם מסים על הכנסותיה מפעילות זו - כהכנסות מעסק.

מסבלטים את הדירה? רשות המסים אחריכם

"אי אפשר להשכיר יותר דירות בכסף שחור"

על פי פסק הדין, שניתן בנובמבר 2015, הכנסות שלושת בני המשפחה מהשכרת דירות המגורים בלבד הסתכמו בשנת 2008 בסכום של כ-2.73 מיליון שקל, ובשנת 2009 בכ-3.43 מיליון שקל. בני המשפחה טענו כי עליהם לשלם בגין הכנסתם מס מופחת בשיעור של 10% בלבד לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה.

מנגד, רשות המסים טענה כי השכרת מספר כזה של דירות מהווה הכנסה מעסק שבגינה יש לשלם מס שולי, כפי שמשולם על כל הכנסה עסקית אחרת. עוד טענה המדינה כי היקף הפעילות היומיומית המתבצעת על ידי השלושה ועל ידי בעלי המקצוע מטעמם, הדרושה כדי לטפל בהשכרה ובהחזקה של הדירות, מחייבת את המסקנה כי הכנסתם היא הכנסה מעסק.

צפו: כמה מס צריך לשלם על השכרת דירה?

בני המשפחה ערערו על החלטת פקיד השומה לבית המשפט וטענו, בין היתר, כי הפעולות שהם עושים בקשר לדירות הן אותן פעולות בדיוק שעושה אדם אשר משכיר דירה אחת בלבד, וכי הם לא משביחים את הנכסים מעבר לכך. בנוסף, טענו כי בשל מצב שוק השכירות בעיר תל-אביב, והביקוש הרב לדירות מצד השוכרים, לא נדרש מאמץ רב וכלל לא נדרשת בקיאות על מנת להשכיר דירה במהירות ובמחיר שוק.

המשפחה: "נישומים שומרי חוק"

פקיד השומה של מס הכנסה הדגיש, באמצעות פרקליטות מחוז תל-אביב (אזרחי), את המספר הגדול של הדירות המושכרות ואת ההיקף הכספי הכולל של פעילות ההשכרה. הוא טען כי לבני המשפחה בקיאות בתחום הנדל"ן, בין היתר בשל עיסוק במקצוע שמאות המקרקעין, במקצוע האדריכלות ועיסוקים נוספים באותו ענף.

בית המשפט דחה את הערעורים, קיבל את עמדת המדינה וקבע כי "נדרשות פעולות מרובות מאוד מדי שנה על מנת להשיג את ההכנסה הנדונה.. הכנסה עשויה להיחשב הכנסה עסקית בשל ההיקף (הכמותי) של הפעילות שמצמיחה אותה ולא רק בשל טיב (איכות) הפעילות... עובדות המקרה הנוכחי הובילו אותי למסקנה כי מדובר בהכנסה עסקית". בנוסף, חויבה המשפחה לשלם למדינה 10,000 שקל בגין הוצאות המשפט, ובסך הכול 40 אלף שקל.

באי כוח הנישומים, עוה"ד (רו"ח) נועה לב גולדשטיין ואדם קדש ממשרד עוה"ד איתן מהולל שדות, מסרו בתגובה לפרסום פסק הדין כי "נבקש להדגיש כי מדובר בנישומים שומרי חוק, שדיווחו כדין לאורך כל השנים על הכנסותיהם, והמחלוקת היחידה בינם לבין רשות המסים נגעה לפרשנות המבחנים שנקבעו בהלכה הפסוקה לאורך השנים בין הכנסה "פסיבית" לבין הכנסה "עסקית". בהערת אגב, יש לשים לב כי במקרה זה הנישומים לכל אורך הדרך, גם לפני שנת 2003, דיווחו על הכנסתם מהשכרת דירות המגורים כהכנסה פסיבית; בשנים אלו – רשות המיסים היא זו ש"הרוויחה" מהסיווג של ההכנסות כ"פסיביות", אולם אז לא ביקשה לסווג את הפעילות כ"עסקית".