המשרד החדש של ליצמן: מה מחכה לשר הבינוי והשיכון הנכנס?

אם יש אתגר אחד מרכזי וחשוב שניצב בפני הממשלה החדשה בתחום הנדל"ן, הוא להניע מחדש את הענף, שספג מכה לא פשוטה בגלל משבר הקורונה והפלונטר הפוליטי. אירועי החודש האחרון טלטלו את ענף הנדל"ן וגלי הזעזוע שיצרו עוד יורגשו בשנים הקרובות. מגפת הקורונה ותקנות החירום שהגיעו עמה, הובילו לירידה חדה בהיקף הפעילות בענף: נוצר מחסור בידיים עובדות ובחומרי גלם, הקונים הדירו רגליהם ממשרדי המכירות ובעקבות זאת חברות הבנייה האטו פעילות, ואתרי בנייה גדולים כקטנים הושבתו.

משרד השיכון מוסיף עוד גזירות על תמ"א 38 בשילוב קבוצות רכישה

הוועדה המחוזית אישרה בניית 1,000 דירות באור עקיבא

הממשלה אישרה כניסת 48 אלף פועלים פלסטינים

גם הקמתה הצפויה של ממשלה חדשה לאחר יותר משנה של ממשלת מעבר, תגרום לזעזועים בענף. ממשלה חדשה מובילה כמעט תמיד לשינוי, שהפעם צפוי להיות דרמטי במיוחד. בדיוק לפני חמש שנים שר האוצר היוצא, משה כחלון, הקים את מטה הדיור וריכז תחת קורת גג אחת את כל מוסדות הממשלה שפועלים בענף, ובהם רשות מקרקעי ישראל, משרד הבינוי ומנהל התכנון.

צריך להניע מחדש את ענף הבנייה. שר השיכון והבינוי המסתמן לממשלה הבאה, יעקב ליצמן(צילום: יואב דודקביץ )

מטה הדיור הזה אמור להתפרק, או לכל הפחות יאבד מכוחו, וככל הנראה ארגז הכלים המפורסם של כחלון יחולק בין מספר גורמים בעלי אינטרסים בקואליציה. משרד הבינוי ורשות מקרקעי ישראל ליהדות התורה, משרד הפנים ומנהל התכנון לש"ס, ו-וועדת הפנים, שגם לה חשיבות בהסדרת ענף הנדל"ן, תעבור לשליטת כחול-לבן.

מול המשבר העמוק שמאיים על הענף ניצבת העובדה כי פעילותו התקינה חיונית למשק. פעילותו נחוצה לא רק בגלל הצורך לספק דירות חדשות, אלא בגלל הצורך להניע מחדש את הכלכלה. בענף 300 אלף מועסקים באופן ישיר ועוד עשרות אלפי נותני שירותים. התוצר השנתי של ענף הבנייה הוא כ-80 מיליארד שקל, שהם קצת יותר מ-7% מהתוצר הלאומי הגולמי שנעמד בכ-1.3 טריליון שקל בשנה. מאחורי כל אתר בנייה יש גם פעילות כלכלית ענפה שמייצרת למדינה הכנסות ממיסים: החל מעובדי בניין, מהנדסים, מתכננים, שמאים, מתווכים, עורכי דין, אנשי שיווק ופרסום ועוד.

כדי להניע את ענף הנדל"ן הממשלה החדשה תצטרך ללמוד לעבוד עם ראשי הערים והרשויות המקומיות. בשנים האחרונות התנגדות של רבים מהם לבנייה בשטח שתחת השפעתם, בלמה או עיכבה עשרות תוכניות ובהן אלפי דירות. הפטנט שיישם מטה הדיור של כחלון ונועד להתמודד עם ההתנגדות הזו היה הסכמי הגג שנתחמו עם 30 ערים, ובמסגרתם קיבלו הערים תקציבים לפיתוח וחידוש תשתיות ברחבי העיר, בתמורה להסכמתם לקליטת אלפי דירות חדשות.

המנגנון שמאפשר חתימה על הסכמי גג נקבע בהחלטת ממשלה שתוקפה יפוג השנה. מעבר לכך, יש לא מעט ראשי הערים שחתמו על הסכם גג וחזרו בהם, למשל ראש העיר הרצליה משה פדלון וראש העיר באר שבע רובי דנילוביץ. בנוסף, לא נותרו עוד הרבה ערים עם עתודות קרקע משמעותיות באזורי הביקוש, כך שממילא שיטת הסכמי הגג מיצתה את עצמה. הממשלה החדשה תצטרך למצוא דרכים חדשות לדבר עם ראשי הערים ולהשיג את הסכמתם. אפשר לקוות כי תהיה בממשלה אוזן קשובה לראשי הערים ויוצעו פתרונות לבעיות שנוצרות בעקבות קליטת אלפי תושבים חדשים - ובמיוחד הגרעון בהכנסות והפקקים.

מטה הדיור שלו יאבד מכוחו. משה כחלון(צילום: יואב דודקביץ)

הממשלה חייבת לדחוף לבנייה של מאות אלפי דירות באזורי הביקוש בין גדרה לחדרה ובמיוחד בגוש דן ובירושלים. ב-2019 מכרזים לבניית אלפי דירות בפריפריה נכשלו משום שאף חברת בנייה לא מצאה בהם עניין, מתוך הבנה כי אין ביקוש לדירת האלה. למרות שההיצע בפריפריה עולה על הביקוש, מחירי הדירות המשיכו להאמיר. ובמילים אחרות, הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור מחפשים דירות שקרובות למקומות העבודה, למוסדות החינוך, הפנאי והתרבות. הבעיה היא שללא מערכת טובה להסעת המונים לא ניתן יהיה לספק לכולם דירות. עתודות הקרקע הפנויות לבנייה במרכז לא מספיקות, וציפוף הערים הקיימות יתאפשר רק אם לא יאלץ אותנו להזדחל מידי בוקר במשך שעה ויותר למקום העבודה.

הערכות של המועצה הלאומית לכלכלה הן כי לאורך קווי הרכבת הקלה והמטרו המתוכננים בגוש דן יש פוטנציאל לתוספת של מיליון דירות, על ידי ציפוף והגבהת הבנייה. אם נצליח לממש רק 20% מהפוטנציאל הזה נקבל תוספת של כ-200 אלף דירות במיקומים הכי טובים ומבוקשים. הדיירים החדשים יוכלו לוותר על המכונית ולהגיע ליעדם במהירות בתחבורה ציבורית, ויפחיתו קצת את הביקוש שדוחף את מחירי הדירות למעלה.

הממשלה גם חייבת למצוא מנגנון שיאפשר לקדם ביעילות פרויקטים של התחדשות עירונית. זה נחוץ משום שיש מאות אלפי דירות בבניינים שאינם עומדים בתקן לרעידות אדמה ובגלל שרק על ידי ציפוף הערים אפשר לספק מענה לביקוש הרב לדירות במרכז. הבעיה היא שכיום שוררת אי וודאות בתחום וחברות הבנייה מעדיפות לצמצם סיכונים ולהתרחק מפרויקטים כל עוד לא ידעו בוודאות שיוכלו לממש אותם. בשנים הקרובות תמ"א 38 תפוג. במינהל התכנון מגבשים כיום תוכנית חדשה שתגדיר עקרונות וכללים חדשים, אך עדיין נותרו עוד הרבה סימני שאלה שחייבים להיעלם מוקדם ככל האפשר.

הפתרון שאליו צריכה לכוון המדינה הוא כזה שיצמצם את התנגדות ראשי הערים לפרויקטים כאלה, יאפשר לערים לקלוט את תוספת הבנייה, לא יכניס אותן לגרעון ויאפשר להתאים תשתיות לגידול הצפוי במספר התושבים.

תוכל להקל על העומס בכבישים. הרכבת הקלה

נראה כי תוכנית הדגל של כחלון במתכונתה הנוכחית מיצתה את עצמה. הממשלה הבאה תצטרך לגבש מתווה שיאפשר להחזיר את התוכנית לגודלה הטבעי, כפי שהייתה בעבר - פתרון נקודתי למי שבאמת מתקשה לרכוש דירה. התוכנית לא בלמה את עליית המחירים משום שאינה פותרת את הבעיות מהן סובל שוק הנדל"ן, שהן בעיקר מחסור בתשתיות ומחסור במלאי זמין לבנייה של קרקעות במרכז.

מאז הושקה התוכנית ב-2015, בערך 130 אלף משקי בית הוציאו תעודת זכאות, 72 אלף מהם זכו בדירה על הנייר ו-60 אלף משקי בית עדיין מחכים להגרלה המיוחלת. בקצב שבו התקדמה התוכנית עד עתה ייקח עוד ארבע שנים לפחות עד שכולם יקבלו דירה, וזאת בלי לספור משקי בית חדשים שימשיכו להפיק תעודת זכאות. קשה להאמין כי משקי בית שחיכו משנת 2015 להגרלה יחכו ארבע שנים נוספות וסביר יותר להניח שרבים מהם יתייאשו ויקנו דירה בשוק החופשי.

כמו במאבק במגפה, כך גם בצמצום מחיר למשתכן - הממשלה צריכה לשטח את עקומת הביקוש ולכוון לכך שהתוכנית תגווע לאיטה. במצב כזה השוק יספוג לאט את הזכאים שייצאו לחפש דירה חדשה, בעוד ביטול התוכנית בבת אחת כך יוביל לעלייה חדה בביקוש לדירות ובעקבותיו עליית מחירים.

המשבר הכלכלי שצפוי לפקוד אותנו בעקבות המאבק בקורונה מחדד את ההכרה בחסרונות שגלומים ברכישת דירה באמצעות משכנתה. בימים בהם האבטלה גואה וקשה למכור דירה, התחייבות ארוכת טווח לבנק עלולה לגרום לקריסה כלכלית של רבים. המדינה יכולה היתה למנוע זאת אם הייתה מעודדת יצירה של אלפי דירות להשכרה ארוכת טווח, אלא ששר האוצר היוצא כחלון העדיף את תוכנית מחיר למשתכן, שדחפה זוגות צעירים בתחילת דרכם ללקיחת משכנתה.

צמצום איטי של תוכנית למשתכן(צילום: עמית שעל)

צמצום מספר הדירות במחיר למשתכן והגדלה של מספר הדירות להשכרה ארוכת טווח מתבקש בימים אלה. קומפלקסים של מאות דירות להשכרה המנוהלות על ידי חברות יציבות שמציעות חוזי שכירות ארוכי טווח ומפוקחים על ידי הממשלה, הם אלטרנטיבה טובה לבעלות על דירה. חוזה ארוך טווח מספק את היציבות שמשפחה טרייה מחפשת, ומצד שני יש בו גמישות המאפשרת להחליף דירה בקלות בהתאם לצרכים. החברה הממשלתית "דירה להשכיר" פועלת כבר חמש שנים ויודעת ליצור את הפתרונות האלה, אלא שבגלל ההתמקדות במחיר למשתכן עד עתה רשות מקרקעי ישראל הקצתה לה מעט מאוד קרקעות, וכיום יש רק כ-4,471 דירות להשכרה בבנייה או בנויות. כיום נמצאים בהליכי תכנון שמובילה החברה 58 אלף דירות להשכרה. הממשלה החדשה תצטרך לפעול במרץ ליישם את התוכניות האלה, ורצוי שתקצה עוד קרקעות לתכנון דיור להשכרה.

סוגיה נוספת שחשיבותה מתעצמת בעקבות המשבר הכלכלי היא המחסור בדיור ציבורי. בעקבות הרפורמה שמאפשרת לדיירים בדיור ציבורי לקנות את דירתם בהנחה, והעובדה כי הממשלה לא עשתה מספיק עד עתה לחידוש המלאי, מספר הדירות הציבוריות מצטמק והתור מתארך. כיום רשימת ההמתנה לדירה של הדיור הציבורי מונה 3,690 משקי בית ואפשר להעריך בזהירות כי מספר המשפחות הזכאיות לדיור ציבורי יגדל ככל שהמשבר הכלכלי יימשך.

הממשלה חייבת למצוא תקציב ומנגנון לחידוש מלאי הדיור הציבורי. הפתרונות כבר קיימים, צריך רק להחליט ליישם אותם. למשל, בשנה שעברה במכרז מחיר למשתכן באור יהודה חויבה חברת הבנייה הזוכה, שיכון ובינוי, לבנות על חשבונה 18 דירות לדיור הציבורי. אין שום מניעה ליישם שיטה כזאת בעוד מכרזים במרכז הארץ. פתרון אחר הוא באמצעות גיוס כסף בשוק ההון: למשל, בתקופת שבה יואב גלנט כיהן כשר השיכון, עמידר הנפיקה לראשונה בהיסטוריה אג"ח באמצעותם גייסה מיליארד שקל שאפשרו לה לקנות 964 דירות.

על פי חלוקת התיקים המסתמנת בממשלה החדשה, אין כמעט ספק שנושא פתרון הדיור למגזר החרדי יזכה לעדיפות. מדובר באתגר לא פשוט שכן מרבית החרדים יכולים לקנות רק דירות מוזלות בשל ההכנסה הנמוכה שלהם, אבל מתעקשים על מגורים בקרבה לירושלים או בני ברק ולא מוכנים לשקול מגורים בפריפריה.

אין כמעט ספק שנושא פתרון הדיור למגזר החרדי יזכה לעדיפות. יעקב ליצמן(Photo: Avi Moalem)

עם זאת, נראה כי המאמצים להקמת עיר חרדית חדשה ממערב לקריית גת יתעצמו וישנה תמימות דעים כי זה הפתרון הטוב ביותר בשל מיקומה הנגיש יחסית לאזורי תעסוקה. בנוסף, יש עוד עשרות אלפי דירות בשלבי תכנון שונים שאפשר להתאים לצרכים של הציבור החרדי. בכל מקרה, הממשלה חייבת להבטיח כי השכונות החדשות יהיו נגישות בתחבורה ציבורית למקומות עבודה, ולא פחות חשוב מכך זה לעודד חרדים להצטרף לשוק העבודה.

כדי לפתור את מצוקת הדיור בחברה הערבית, הממשלה חייבת לקדם תכניות בנייה על קרקעות מדינה בישובים ערבים. כשהשטח בבעלות המדינה היא יכולה לקדם בו בניעה רוויה ותוך שנים ספורות להקים שכונה חדשה. אלא שעד כה יש מעט מידי תוכניות כאלה, והמעטות שיש מקודמות לאט.

למשל, בישוב תמרה, כבר חמש שנים נגרר אישורה של תוכנית לבניית כ-5,000 דירות חדשות. גם ההרחבה של ג'דיידה-מכר ממזרח לעכו, שכונה שבה פוטנציאל לאלפי דירות ותוכננה בעבר כעיר חדשה, תקועה בהליכי תכנון כבר שנים רבות. התוכניות האלה מתעכבות בעיקר בגלל מחלוקות עמוקות עם ראשי הערים. קידום התוכניות האלה בשיתוף פעולה הכרחי. רק לאחר שהליכים כאלה יבשילו, אפשר יהיה לבוא בטענות לתושבים על חריגות בנייה.