מוכר דירה בפטור ממס? שים לב לזכויות הבנייה
לפני שמוכרים נכס חשוב לבדוק האם הוא כולל זכויות בנייה, שעשויות להעלות את ערכו. אבל לא הכל ורוד: יתכן שתגלו כי הדירה עצמה פטורה ממס, אבל על הזכויות דווקא תאלצו לשלם
כולם מכירים את הכלל לפיו ניתן למכור דירת מגורים בפטור ממס שבח אחת לארבע שנים.
בשבוע שעבר פורסמה יוזמת משרד האוצר ומשרד השיכון שבמידה שתתקבל תאפשר למכור עד שלוש דירות בפטור ממס, במטרה להגביר את היצע הדירות בשוק ולצנן את המחירים. כך או כך, תמיד יש לבחון היטב את תנאי הפטור ואת היקפו, ואין לקבלו כמובן מאליו.
מעשה בבעליה של דירה בבניין ובו ארבע דירות שביקש למכור את הנכס. לא היה לו ספק לגבי זכאותו לפטור משום שלא מכר דירה מעולם לפני כן מעיון בסעיפי הפטור, התרשם כי הוא עונה על כל הדרישות.
העסקה בוצעה, פלוני מסר את הדירה לקונה קיבל את התמורה, ולהפתעתו קיבל הודעת שומה מרשות המסים, לפיה הוחלט לפצל את העסקה לשתי עסקאות נפרדות: 80% מהתמורה מיוחסת לדירת המגורים ולגביה אכן ניתן הפטור, ואילו 20% מהתמורה מיוחסת לזכויות הבנייה הקיימות במגרש - ועליהן דווקא הוטל מס.
המוכר לא ידע כלל כי קיימות זכויות בנייה בנכס שלו. ייתכן שאף הקונה לא חשב על כך, ואולי גם לשכנים לא היה על כך מושג והם כלל לא היו מעוניינים לממש את הזכויות. אך למרות זאת, על פי קביעת רשות המסים, נאלץ המוכר לשלם מס שבח על חמישית מהעסקה.
במקרה אחר, מכר בעל נכס בית ישן שניצב על מגרש גדול, שם נקבע כי יש לפצל את העסקה לשתיים ("פיצול פיסי") ולראות את מחצית המגרש עליו בנוי הבית כמכירת דירת מגורים עליה יינתן פטור מלא. ואילו המחצית השניה תחוייב במלואה כמגרש פנוי לבנייה.
הדירה פטורה, זכויות הבנייה לא
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי במכירת דירת מגורים אשר התמורה בה הושפעה מהאפשרות לתוספת בנייה, ינתן פטור על מרכיב הדירה, ואילו מרכיב זכויות הבנייה יחויב במס. בנוסף קובע החוק סכומי רצפה ותקרה ואפשרות למתן כפל פטור עד לתקרה מסויימת.
ישנם מקרים רבים בהם בעלים של דירות מגורים כלל אינם מודעים לתכניות בנין עיר (תב"ע) החלות על הבניין ומעניק להם זכויות בנייה, או חלק יחסי מזכויות בניה השייכים לכלל דיירי הבניין.
כולנו שמענו על תמ"א 38 – התכנית הארצית אשר נועדה לתמרץ בעלי דירות לבצע חיזוק של הבניין מפני רעידות אדמה. התמריץ הינו בדרך של תוספת קומה או אגף לבניין. בדומה לתמ"א קיימות עוד תכניות בניין עיר מקומיות רבות אשר מאפשרות לעתים תוספות בניה ולא תמיד כולנו מודעים אליהן.
זכות בנייה כשמה כן היא – זכות, אולם לעתים מתברר שבעל הנכס אינו נהנה כלל מהזכות ואף לא מודע אליה, אך חובת המס במקרה של מכירה תחול עליו.
היעזרו בשמאי
מימוש זכויות הבנייה אמנם מותנה ברצונם החופשי של בעלי הזכויות, אולם המס המוטל על זכויות הבנייה במקרה של מכירת הדירה יכול להפוך לאירוע לא צפוי ולא נעים.
יש לקחת בחשבון כי גם אם דירתך אינה דירת גג ואף אינה נהנית מהצמדת הגג, במקרים רבים ניתן יהיה לייחס אליך חלק יחסי מסך זכויות הבנייה הקיימות במגרש (זאת במידה ואינן מוצמדות לאחד השכנים האחרים), והדבר מחייב בדיקה מראש.
מומלץ לבחון היטב בטרם המכירה באמצעות בעל מקצוע מתאים את זכויותיכם בנכס בטרם המכירה. יתכן שתגלו כי ברשותכם אוצר של זכויות בנייה, ובהתאם לכך המחיר שתדרשו יהיה גבוה יותר.
גם אם תגיעו לכלל מסקנה כי מימוש הזכויות הינו חלום רחוק ובלתי ניתן להגשמה בעתיד הנראה לעין, אל תהיו בטוחים כי הפקיד ברשות המסים יסכים לכך.
יש להיערך לכך מראש ולעתים להצטייד בחוות דעת של שמאי המעריך מראש את השפעת מרכיב הזכויות על סך התמורה במכירה, תוך השוואה לדירות המחוסרות זכויות בנייה.
הכותב הינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ושותף בחברת פירר הנהלת רכוש - חברה לניהול נכסים
לפנייה לכתב/ת 
