סיכום שנה: בכמה עלו מחירי הדיור ב-2014

שנת 2014 שהסתיימה הלילה (ה') אופיינה בלא מעט תהפוכות בענף הנדל"ן. משרדי הממשלה הציגו שלל תוכניות דיור במטרה לנסות ולהוריד את מחירי הדירות, אלא שחלקן נגנזו עם פירוק הממשלה, למשל חוק מע"מ אפס ושכירות הוגנת; וחלקן אושרו רק באחרונה - מחיר מטרה ודירה להשכיר. רוכשי הדירות העדיפו להמתין חודשים ארוכים למקבלי ההחלטות וישבו על הגדר, מה שהוביל לקיפאון בשוק ולתלונות רבות מצד הקבלנים. בחודשים האחרונים החלה תנודתיות חדה בשוק, שבא לידי ביטוי בעלייה בהיקף מכירת הדירות.

עוד על מחירי דירות ב-2014 בערוץ הנדל"ן :

• השמאי הממשלתי: מחירי הדירות עלו ב-4%
• מחירי הדירות החדשות עלו השנה ב-13%
• מחירי הדירות זינקו ב-6% בתוך שנה
• מאז הכרזת מע"מ 0% דירות התייקרו ב-5%
  

על דבר אחד קשה להתווכח - מחירי הדירות בשנה החולפת לא הציגו תנודתיות רבה. על פי נתוני השמאי הממשלתי במשרד המשפטים לרבעון השלישי של 2014, נרשמה ירידה מתונה של 0.3% במחירי הדירות לעומת הרבעון השני  - אך אם משווים את הנתון לתקופה המקבילה ב-2013 מדובר בעלייה של 4%. מבדיקת ynet עולה כי מאז ההכרזה על הטבת מע"מ אפס ועד לחודש אוקטובר האחרון, עלו מחירי הדירות ב-5%.

אז מה קרה למחירי הדירות בשנה החולפת? עוד לפני קבלת נתוני המוסדות הממשלתיים - הלמ"ס ומשרדי האוצר והמשפטים - בדקנו בעזרת אתר מדלן, המנתח את שוק הדיור לרוכשי הדירות, את השינויים במחירי הדירות ביחס לשנת 2013. במסגרת הבדיקה, נבחנו עסקאות למכירת דירות רגילות של דירות 3-5 חדרים - ללא דירות גג, דירות גן וצמודי קרקע. הבדיקה כללה הן דירות חדשות והן דירות מיד שנייה בכל היישובים בארץ. הניתוח מבוסס על נתוני רשות המסים למחצית השנייה של 2013 ועד המחצית השנייה של 2014.

רוה איתן, סמנכ"ל מחקר ואסטרטגיה במדלן, מדגיש כי חשוב להבין כיצד בוצעה הבדיקה. "צריך להביא בחשבון שהמדדים שפרסממים משרדי הממשלה מדווחים על השוני בין ממוצע מחירי העסקאות בשנת 2013 לממוצע בשנת 2014. ואולם, הדירות שנמכרו ב-2013 עשויות להיות שונות מאלו שנמכרו ב-2014. למשל, אם ב-2013 נמכרו יותר דירות בשכונת יוקרה, ואילו ב-2014 יותר דירות בשכונה זולה, יכול להתקבל מצג של ירידת מחירים - אפילו אם בכל שכונה עלו מחירי הדירות".

לדברי איתן, בדיקת מדלן משווה כל דירה לדירות דומות לה, שנמכרו בשנה שעברה באותה שכונה או באותו פרויקט. "שנת 2014 הייתה שנה יוצאת דופן בשוק הנדל"ן, שכללה המתנה לחוק מע"מ 0% והתפרצות הביקושים לאחר נפילת החוק", הוא מוסיף, "שנת 2015 צפויה לעמוד בסימן תוכנית מחיר מטרה, שיצאה לדרך בשבוע שעבר, ועשויה להשפיע על שוק הנדל"ן ומגמת המחירים. חשוב שרוכשי הדירה יישארו עם האצבע על הדופק".

מפת הנדל"ן האינטראקטיבית המצורפת מציגה את מחירי הדירות בערים ברחבי הארץ, תוך פילוח המחירים בכל שכונה ושכונה. מחיר ממוצע של דירה הוא 1.262 מיליון שקל (יד ראשונה וחדשה), כאשר הצבע הכחול במפה מצביע על מחיר נמוך מהמחיר הממוצע ואילו הצבע האדום מצביע על מחיר גבוה מהממוצע. ככל שהצבעים כהים יותר - כך המחירים מתרחקים מהממוצע.

הקלקה על כל יישוב מצביעה על רמות המחירים בתוך כל שכונה. עם ההקלקה, יופיעו נתונים בצדה הימני של המפה בנוגע למחירי עסקאות הנדל"ן שבוצעו בשכונה. הקלקה על האייקונים בצורת הבתים בצבע כתום מציגה את השכונות והיישובים המבוקשים שנבדקו.

לצפייה בגודל מלא לחצו כאן או על המפה - לצפייה בשינוי במחירי הדירות לחצו על האייקונים הכתומים

עלייה של כ-6% במחירים - איזו עיר בראש הרשימה?

על פי הבדיקה, מחירי הדירות החדשות בכלל הארץ עלו ב-6.3% במחצית השנייה של 2014, לעומת התקופה המקבילה ב-2013. העיר המובילה ברשימה היא תל-אביב - עם עלייה של 10.3% במחירי הדירות החדשות. אחריה מדורגות הערים יקנעם עלית (+9.6%), חיפה (+8.6%), נתניה (+8.2%), אשקלון (+7.9%), נהריה (+7.6%), ירושלים (+7%), יבנה (+6.9%), ראש העין (+6%) ובאר שבע (+5.2%). אחרונה ברשימה היא העיר עפולה - עם עלייה של 4.7% במחירי הדירות החדשות במחצית השנייה של השנה החולפת, לעומת אותה התקופה ב-2013.

* השוואה בין מחצית שנייה 2013 למחצית שנייה 2014

באשר לשיעור השינוי במחירי הדירות מיד שנייה בתקופה זו, נמצא בבדיקה כי המחירים עלו בשנה החולפת ב-6% לעומת 2013. במקום הראשון מופיעה שוב תל-אביב, עם עלייה של 13.4% במחירי הדירות מיד שנייה במחצית השנייה של 2014 לעומת 2013. אחריה מדורגות באר שבע (+8.2%), עפולה (+7.8%), נתניה (+7.6%), ירושלים, יבנה ונהריה (+6.1%), חיפה (+5.4%), אשקלון (+5%) ויקנעם עלית (+4.2%). במקום האחרון בעליית המחירים נמצאת העיר ראש העין, המאופיינת בבנייה מסיבית חדשה, עם עלייה של 1.2% במחירי הדירות מיד שנייה.

* השוואה בין מחצית שנייה 2013 למחצית שנייה 2014

רוה מתייחס ל-5 ערים מתוך 11 הערים שנבדקו. "בתל-אביב, שמובילה את מדדי השינוי הן בדירות חדשות והן בדירות יד שנייה, המקרה המעניין הוא שכונת נווה שרת בצפון העיר", הוא אומר. "השכונה נחשבה חלשה יחסית מבין שכונות הצפון, אך תנופה של התחדשות עירונית הובילה לגל של בנייה חדשה ועליית מחירים". לפי בדיקת מדלן, בשכונה נמכרו דירות 4 חדרים חדשות במחצית השנה האחרונה של 2014 ב-2.248 מיליון שקל בממוצע, לעומת 2.134 מיליון שקל בממוצע ב-2013.

באשר לנתניה, שנמצאת במקום הרביעי ברשימה הן במדד מחירי הדירות החדשות והן במחירי הדירות מיד שנייה, הבדיקה העלתה, בין היתר, כי בשכונת קריית השרון נמכרו השנה דירות 4 חדרים מיד שנייה תמורת 1.468 מיליון שקל בממוצע. זאת לעומת מחיר של 1.398 מיליון שקל בממוצע ב-2013.

בחיפה נמכרו ב-2014 דירות 4 חדרים חדשות בשכונת נאוס פרס שהושקה לאחרונה, ב-1.354 מיליון שקל - לעומת 1.15 מיליון שקל ב-2014. לדברי רוה, עליית מחירים זו התרחשה כתוצאה משני גורמים. "במהלך 2013 יצאו קבלנים במבצע השקה לפרויקט הראשון בשכונה, שטרם נבנתה בשלב הזה, אשר גילם מחירים נמוכים יחסית. גורם שני הוא המשך תהליך הפיתוח והמיתוג של השכונה, שאיפשר להשביח את מחירי הנכסים".

אחת השכונות שנבדקו בבאר שבע הייתה שכונה ו'. הממצאים העלו כי בעוד שבמחצית השנייה של 2013, דירות 3 חדרים מיד שנייה נמכרו תמורת 463 אלף שקל - ב-2014 הן כבר נמכרו תמורת 511 אלף שקל.

בראש העין מתייחס רוה לשכונת פסגות אפק החדשה שנמצאת בבנייה מסיבית. לדבריו, גם בשכונה זו מבצע להשקת פרויקט מגורים גילם מחיר נמוך יותר מהמחירים המוצעים כיום. כך, למשל, דירת 4 חדרים חדשה שנמכרה תמורת 1.2 מיליון שקל ב-2013 - עולה היום 1.35 מיליון שקל. עם זאת, הוא מעריך כי רמות המחירים בעיר ישנו מגמה, עם פרסום המכרז הראשון בעיר במסגרת תוכנית "מחיר מטרה".

תחזית ל-2015: "המחירים לא צפויים לרדת"

לגבי מגמת המחירים לשנת 2015, קשה כמובן לתת תחזית מדויקת - אף אם מתייחסים לתחזיות שסיפקו הקבלנים בחודשיים האחרונים, אפשר לצפות לעליית מחירים נוספת, א לירידת מחירים משמעותית, כפי שהבטיחה הממשלה בטרם התפרקה. לדברי אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, אין תחזית לירידת מחירים - אבל תוכנית "מחיר מטרה" יכולה להוות פתח להנחות.

גם בחברת מידרוג, שערכה סקירת סיכום שנת 2014 ותחזית ל-2015, מעריכים שהמחירים יעלו. לפי הסקירה, הקיפאון שנוצר בחודשים האחרונים בעקבות ההכרזה על מע"מ אפס, "יצר ביקוש מצטבר על פני חודשים אלו - ולהערכתנו, כעת צפויים אותם רוכשי דירות פוטנציאליים לחזור לשוק במטרה לרכוש דירות. האמור צפוי להגביר את הביקושים במידה רבה ובהתאם להעלות את קצב המכירה והמחירים".

"ב-2014 מחירי הדירות עלו בסדר גודל של כ-5% בממוצע", אומר דנוס בשיחה עם ynet, "שנה זו אופיינה בקיפאון די ארוך מאז חודש אפריל - ורק כעת אנחנו מתחילים לצאת ממנו. בסופו של דבר, המחירים לא ירדו, מאחר שבמקביל לעובדה שחלק מהאנשים החליטו להשהות את ההחלטה על הרכישה ולבצע אותה, גם המוכרים לא מיהרו להוריד את מחירי הדירות".

לגבי תוכנית מחיר מטרה, הוא מוסיף כי "אנחנו נראה את תחילת השיווקים של תוכניות אלה רק באמצע השנה הבאה, כי ייקח זמן עד שיתקבלו תוצאות המכרזים. לכן ההשפעה של התוכנית לא תבוא לידי ביטוי כל כך ב-2015, מה גם שהיא מתאימה לרוכשים באזורים ספציפיים - שבהם תחול התוכנית". באשר לתוכניות הדיור להשכרה לטווח ארוך, סבור דנוס כי ייבנו יותר דירות להשכרה, אם כי לא תהיה השפעה של ממש על השוק.