כך ניו יורק מתמרצת יזמים לבנות דיור מוזל
ראש העיר ניו יורק הבטיח להקים בשנים הקרובות מאות אלפי דירות בדיור בר השגה. כדי לתמרץ יזמים לשלב בעלי הכנסה נמוכה בפרויקטים מציעה העירייה שורת הקלות, שמשמעותן ויתור על הכנסות מס של 1.4 מיליארד דולר. גם יזמים ישראליים מצליחים להשתלב ביוזמות
בזמן שבישראל בניית דיור להשכרה לטווח ארוך נמצאת בחיתוליה, בניו יורק מצאו זה מכבר דרכים לעודד יזמים לשלב בפרויקטים שלהם דיור בר השגה. ראש העיר, ביל דה בלאסיו, הבטיח לאחרונה לבנות 100 אלף דירות בדיור בר השגה עד 2026, בנוסף ל-200 אלף יחידות דיור אותן התחייב לבנות עד 2022.
הצעה לפתרון משבר הדיור: לבנות חצי מיליון דירות להשכרה
לאישור הכנסת: הקמת עשרות אלפי דירות להשכרה ארוכת טווח
מורה נבוכים לתוכניות הממשלה בשוק הנדל"ן
מדובר בפרויקט Housing New York 2.0, עליו הכריז דה בלאסיו ב-2014 ושכולל מספר יוזמות, בהן בניית יחידות דיור לאזרחים קשישים ולמחוסרי דיור, עבודה עם עמותות למניעת פינויים, השקעה בדיור מודולארי, סיוע לתושבים במימוש זכויותיהם ועוד. אשתקד שברה העירייה שיא של כמעט 30 שנה, עם מימון של דיור בר השגה ביותר מ-24.5 אלף נכסים.
התוכנית המרכזית המוצעת לדיור בר השגה לתושבי העיר נקראת שכירות מיוצבת (Rent Stabilzed), במסגרתה בעל הדירה יכול להגדיל את השכירות באחוזים שקובעת העירייה ובמקרים מוגדרים מראש, למשל כשהדייר עוזב. תוכנית ישנה יותר היא שכר דירה מוגן (Rent-Controlled), שהגדירה שכר דירה מקסימלי לדיירים שחיו בדירה שלהם ברצף מיולי 1971 ושחלה כיום על כאחוז אחד בלבד מסך הדירות בעיר.
כדי להשיג את היעדים לבניית דיור מוזל, העירייה מציעה תוכניות שונות לתמרוץ היזמים, כדי שישלבו דיור בר השגה למשפחות בעלות הכנסה נמוכה בפרויקטים שלהם. אחת התוכניות המשמעותיות היא 421-A, שהושקה מחדש באפריל האחרון ושמציעה הטבות מס ליזמים הבונים דירות מוזלות.
התוכנית צפויה להוסיף לעיר כ-2,500 יחידות דיור להשכרה מוזלת עד שנת 2022, כשסכום המסים שהעירייה צפויה לוותר עליו במסגרתה נאמר ב-1.4 מיליארד דולר. במסגרת עדכון התוכנית, הזכאות להטבות הותנתה גם בתשלום שכר הוגן לעובדי הבניין בטווח של 60-45 דולר לשעה, וניתנה אפשרות לקבל פטור מלא ממס רכוש לתקופה של עד 35 שנה, בתמורה להקצאת 25%-30% מהדירות לדיור מוזל.
תוכנית נוספת היא "דיור מכליל" (Inclusionary Housing), שמגדילה את אחוזי הבנייה של היזמים בתמורה לבניית דירות בנות השגה בסטנדרטים שנקבעו על ידי העירייה. במסגרת זו מוצעים שני מסלולים, "R10", שחל בעיקר על מנהטן, ו"אזורים ייעודיים" (Designated Areas), שמיועד גם לברונקס, ברוקלין וקווינס, זאת במטרה לקדם גיוון כלכלי ברובעים הצפופים ובאזורים בהן האוכלוסיה עתידה לצמוח באופן משמעותי.
יוזמה הנחשבת לאגרסיבית יותר היא "הדיור המכליל המחייב" (MIH), לשילוב דיור בר השגה קבוע באזורים מסוימים שהוגדלו בהם אחוזי הבנייה למטרות מגורים. תוכנית נוספת בשם "M/WBE Build Up", מחייבת יזמים שמקבלים תמיכה בבניית דיור בר השגה, להשקיע לפחות רבע מהההכנסות בעסקים בבעלות אוכלוסיות מיעוטים או נשים. אשתקד החלה בניית 42 פרויקטים עם 6,890 יחידות דיור במסגרת התוכנית, כאשר ההוצאה המתוכננת של היזמים צפויה לעמוד על 177 מיליון דולר.
בישראל לעומת זאת, בניית דיור להשכרה ארוכת טווח מקודמת בעיקר באמצעות החברה הממשלתית דירה להשכיר, שהוקמה בינואר 2015 ומקדמת כיום כ-15 פרויקטים עם כמה מאות יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך, מתוכם עד כה אוכלסו שני פרויקטים בלבד ולאחרונה נפתחה ההרשמה לפרויקט נוסף, בשכונת נאות פרס בחיפה. כמו כן עיריית תל אביב מקדמת בשנים האחרונות בניית דירות להשכרה ארוכת טווח בתחומה.
יחסי גומלין בין הסקטור הציבורי לפרטי
אחת החברות שזיהו את הפוטנציאל בשוק הנדל"ן של ניו יורק, תוך שילוב דיור מוזל, היא חברת האפ השקעות (HAP INVESTMENT), שהוקמה לפני כ-8 שנים על ידי שלושה שותפים ישראלים. כיום מעסיקה החברה כ-30 עובדים במטה שלה במנהטן וחולשת על כ-11 פרויקטים עם כ-1,500 דירות בתהליכי בנייה וייזום ברחבי האי.
עד כה השלימה האפ ארבעה פרויקטים למגורים עם כ-200 דירות, שניים מהם כבר אוכלסו ושניים נוספים בהליכי אכלוס. הרוב המכריע של הדירות שבונה החברה מיועדות להשכרה, חלקן להשכרה ארוכת טווח בשכירות מיוצבת.
שלושת מייסדי החברה הם ניר אמזל, המכהן כמנכ"ל, אמיר חסיד וערן פולק. עד לאחרונה שימש פולק כמנכ"ל החברה, אולם התפטר מתפקידו לאחר שבית המשפט המחוזי דחה תביעה שהגיש נגד חברת ביטוח וקבע כי ניסה להוציא במרמה פיצויים מנופחים כשדיווח על שוד יהלומים במיליוני דולרים. פולק ערער על החלטה זו לבית המשפט העליון. מחברת האפ נמסר בעניין, כי המקרה התרחש לפני שנים רבות וכי אין לה כל קשר עם מה שאירע עוד בטרם הקמתה.
מייסדי החברה, שהתנסו קודם לכן ביזמות נדל"ן בישראל ובמזרח אירופה, זיהו הזדמנות בניו יורק של אחרי המשבר הכלכלי של 2008. הפרויקט הראשון של החברה הושלם ב-2014 וכלל שיפוץ מבנה בן 4 קומות עם 8 דירות במזרח הארלם. פרויקט נוסף באזור, שאכלוסו הושלם, הוא האפ 5, בבניין בוטיק בן 8 קומות עם 20 דירות קטנות ודירות סטודיו, שעוצב על ידי מעצב העל קארים ראשיד, שעובד עם החברה באופן הדוק מהמשרד שהוקצה לו במטה שלה.
במסגרת פעילותה משתלבת החברה בתוכניות התמריצים השונות של העיריה. אחת הדוגמאות היא פרויקט HAP 10 באיסט הארלם, שמציע 22 דירות להשכרה מוזלת לטווח ארוך. מדובר בניין מגורים יוקרתי שאכלוסו החל לאחרונה, בן 12 קומות ו-108 דירות, חדר כושר וחניון. להגרלת הדירות המוזלות נרשמו מעל 20 אלף איש.
במסגרת זו החברה לקחה חלק בתוכנית דיור מכליל בתמורה לתוספת זכויות בנייה שקיבלה מהעירייה וכן בתוכנית 421-A שהקנתה לה פטור מלא מארנונה למשך 15 שנה. תוכנית נוספת שהחברה יישמה בבניין זה היא תוכנית מזון טרי (fresh food program), שהעירייה החילה על אזורים מסוימים בעיר במטרה לעודד את התושבים לאורח חיים בריא. במסגרת זו החברה התחייבה להקים סופרמרקט בקומת הקרקע המסחרית של הבניין, וקיבלה בתמורה לזכויות בניה נוספות בשטח זהה על הגג.
"זו דוגמא ליחסי הגומלין בין הסקטור הציבורי לפרטי בארצות הברית, הרשויות מוכנות לתת תמריצים ליזמים באמצעות זכויות בנייה, הטבות מיסוי ועוד, ולהגיע איתם לעסקה טובה", אומר מנכ"ל החברה אמזל, "אם יקבלו על זה תמריצים מהרשויות, אין סיבה שלא יבנו גם בארץ פרויקטים של דיור בר השגה".
גם שאר הפרויקטים של החברה ממקומים באזורים שנחשבים למתפתחים, אבל פרויקט הדגל שלה, האפ 8, ממוקם דווקא בשכונת צ'לסי היוקרתית. בנייתו החלה לפני כחצי שנה ולאחרונה השלימה החברה את המימון שלו באמצעות ענקית הנדל"ן היפנית דאיווה האוס גרופ (Daiwa House Group), שהצטרפה כשותפה בהשקעה של 40 מיליון דולר הלוותה לו 310 מיליון דולר.
הפרויקט, שבנייתו צפויה להסתיים ב-2019, ממוקם על קרקע של 2 דונם וכולל כ-200 יחידות דיור בשני מגדלי מגורים של 20 קומות כל אחד, האחד עם דירות להשכרה והשני עם דירות למכירה. בנוסף יכלול הפרויקט 2,500 מ"ר שטחי מסחר, משרדים, חניות תת קרקעיות, בריכת שחיה, ספא, חדרי כושר ועוד.
המיזם החל ברכישת שטח ששימש כחניון, ובהדרגה נרכשו שלושה בנייני מגורים ומסעדה שהיו על השטחים הצמודים אליו. חלקם אוכלסו בדיירים מוגנים ואמזל מספר כי על מנת להוציא את הפרויקט לפועל, היה עליהם להגיע להסכם פיצויים מול כל דייר בנפרד, בתהליך שארך כשלוש שנים.
ביקושים גדולים לצד סיכונים
החברה מתכננת גם פרויקט מחוץ לגבולות ניו יורק - גורד שחקים ראשון בגובה 42 קומות בשם מגדל האפ (HAP Tower), על מגרש הממוקם בג'רסי סיטי בניו ג'רזי. הפרויקט, שיכלול כ-800 דירות, שטחי מסחר, מקומות חניה, חדר כושר וספא - צופה אל מנהטן ועלות הקמתו מוערכת בכ-437 מיליון דולר. בחברה מקווים לקבל את היתרי הבנייה עד הקיץ הקרוב. גם במקרה זה מדובר באזור מתפתח ובחברה מצפים שהמחירים יעלו בו במהירות.
האפ מגייסת הון לפרויקטים שהיא מקימה ממשקיעים, ומשקיעה במקביל בכל פרויקט מהונה הפרטי לפחות 20% מההון הנדרש. לצורך ייזום מגדל האפ, פרסמה החברה לפני כחצי שנה תשקיף לגיוס 6.8 מיליון דולר. הבוקר פרסמה החברה תשקיף נוסף, לגיוס של 20 מיליון דולר, לצורך רכישת קרקע והקמת מגדל מגורים בן 19 קומות, בשכונת טרייבקה במנהטן. המינימום להשקעה הוא 30 אלף דולר. "השוק בניו יורק מאוד עוצמתי ומאסיבי", אומר אמזל. כוח הקניה בלתי מוגבל וכשנדמה שהגיע לסוף, מגיעים משקיעים מחו"ל ומראים שהוא באמת בלתי מוגבל".
לדברי יהודה קסטנבאום, סמנכ"ל הכספים של המשרד, "שוק הנדל"ן פה חזק מאוד כי האוכלוסייה גדולה, השטח מצומצם והביקושים גדולים. מצד שני, זה שוק מאתגר, שלא קל להכנס אליו מכיוון שהוא נשלט על ידי חברות גדולות ומשפחתיות, עלויות הבנייה מהגבוהות בעולם ויש דרישות ממשלתיות מסובכות. יש יותר סיכונים, לעתים חברות פושטות רגל ופרויקטים נתקעים, ואלו הפרויקטים שאנחנו מחפשים".
בצד היתרונות בחידוש פניהם של האזורים המתפתחים, הליכים אלו של התחדשות עירונית מדגימים כיצד זו כרוכה גם בהליכי ג'נטריפיקציה, שדוחקים את האוכלוסייה המקומית מהאזורים המתחדשים לטובת אוכלוסיה מבוססת יותר. בחברה טוענים כי הם מקפידים להציע לדיירים המתפנים דירות חלופיות, אולם לרוב הדיירים מעדיפים פיצוי כספי.
מנהלת משאבי האנוש בחברה, אליזבת סובוטה, ציינה בהקשר זה, כי "אנחנו מציעים בפרויקטים שלנו פתרונות של דיור בר השגה עבור דיירים שרוצים להישאר, אבל ג'נטריפיקיישן והתחדשות זה מה שהופך את ניו יורק למה שהיא, עיר שמשתנה כל הזמן, דברים נסגרים ונפתחים, וזה קשה לאנשים שרוצים יציבות".
הכותבת היתה אורחת חברת האפ השקעות בניו יורק
לפנייה לכתב/ת 
