שכחו שני מיליון שוכרים: בכמה עלו מחירי השכירות בערים המרכזיות?
השכירות ממשיכה להתייקר ברחבי הארץ כששיאנית ההתייקרויות היא חיפה וגם בדרום יש קפיצה. השוכרים עדיין חסרי הגנה מול בעלי הדירות, ההיצע ירד בגלל הרחקת משקיעים וצעירים רבים ממשיכים לחיות בשכירות בתקווה לזכות במחיר למשתכן. תקופת הבחירות צפויה לטלטל את השוק
מחירי השכירות בעלייה: שנת 2019 נפתחה עם דשדוש במחירי שוק הדירות למכירה, במקביל לפגיעה הולכת וגדלה בכיסם של נתח שוק לא פחות קטן - כשני מיליון השוכרים החיים היום במדינת ישראל. אמנם חוק שכירות הוגנת שנכנס לתוקף לפני כשנה וחצי אמור היה לשפר את מצבם, אך זה התברר כחסר שיניים ולא הביא לכל שינוי בשטח. בינתיים, לפי נתוני הלמ"ס, המחירים רק ממשיכים לטפס, והשוכרים חסרי הגנה.
מהפך או עליית מחירים? התחזיות לשוק הנדל"ן ב-2019
לגור ליד הים - במחיר דירת חדר בדרום ת"א
דירה בליסינג: הפרויקט שמציע לשכור עם אופציה לרכישה
לפי נתוני הלמ"ס, מחיר השכירות הממוצע לדירה בישראל עמד בסוף הרבעון השלישי של 2018 על 3,879 שקל - עלייה של שלושה אחוזים במחירי השכירות ביחס למחיר הממוצע בשנת 2017, ושל כ-4.4% ביחס לשנת 2016.
דירת 5 חדרים בדרום - במחיר חדר וחצי בת"א
בחלוקה גיאוגרפית, ממוצע דמי השכירות הגבוה ביותר הוא בתל אביב, כצפוי, עם כ-5,677 שקל בחודש, עלייה של 2.6% ו-3.1% לעומת 2017 ו-2016 בהתאמה. העליות הכי משמעותיות נרשמו בדירות של 3-2.5 חדרים - שמחירן הממוצע הגיע לכ-5,470 שקל בחודש, זינוק של 3.8% בשנה האחרונה ושל 6.8% בשנתיים. בנוסף, מחירי השכירות של דירות 4-3.5 חדרים טיפסו השנה בכמעט 3%, ל-6,707 שקל בחודש, ודירות 5-4.5 חדרים זינקו בכ-3.7%, ל-8,900 שקל בחודש.עוד באזורי הביקוש - בירושלים שכר הדירה הממוצע טיפס לכ-4,263 שקל בחודש, עלייה של 2.65% בשנה ושל 4.38% בשנתיים. בתוך כך, מחירי דירות 5-4.5 חדרים חצו את הרף של 6,000 שקל, לאחר עלייה של כשני אחוזים בשנה האחרונה. באזור השרון טיפסו המחירים בשיעורים נמוכים יחסית, של 0.46% בשנה ושל 1.14% בשנתיים, לכ-4,450 שקל בחודש. עם זאת, מחירי דירות גדולות של 4.5-5 חדרים ירדו השנה ב-1.18%.
ברחבי גוש דן חצה ממוצע המחירים את הרף של 4,000 שקל, לאחר עלייה של 3.5% מאז אשתקד ושל כ-חמישה אחוזים בשנתיים האחרונות, ובאזור המרכז וסובב ירושלים טיפסו המחירים בשיעורים דומים לכ-3,828 שקל בחודש.
המחירים הנמוכים ביותר הם עדיין בדרום, עם ממוצע של כ-2,850 שקל בחודש, וזאת לאחר עלייה של כמעט 4% בשנה האחרונה ושל 6.6% בשנתיים. בתוך כך, מחירי דירות 3-2.5 חדרים באזור זינקו ב-11.3% בשנתיים האחרונות ל-2,160 שקל בחודש, ומחירי דירות 5 חדרים טיפסו השנה ב-3.5%, אך הם עדיין נמוכים ממחיר דירת חדר וחצי בתל אביב - כ-4,174 שקל בחודש.
"שוק של ממתינים"
שמאי המקרקעין ישראל יעקב, טוען כי העליות שנרשמו בכל רחבי הארץ במחירי השכרת הדירות, נובעות ממדיניות הממשלה להרחקת המשקיעים משוק הנדל"ן, בהן העלאת מס הרכישה ל-8%, הגבלת המשכנתאות לדירה שנייה והניסיון ליזום מס על דירה שלישית, שלא צלח בינתיים אך השפיע על השוק. לדבריו, "דחקו את המשקיעים החוצה והורידו את היצע הדירות להשכרה, בזמן שהביקושים רק עלו".
לוי יצחק עורך מחירון הדירות, סבור אף הוא כי מדובר בהשפעות צעדי הממשלה. "פעם שוק הנדל"ן היה מחולק לשלושה פלחים: זוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים. היום החלוקה שונה לחלוטין. יש לנו משפרי דיור וממתינים, שהם הזוגות הצעירים, או המשפחות הצעירות, שיצאו לחלוטין ממעגל הרוכשים, אך מצויים כל הזמן בשוק בהמתנה. או שהם ממתינים להגרלה, או שהם ממתינים לדירה שהגרילו.
"נכון שהזוגות שזכו בהגרלה חשים כאילו זכו בלוטו, אך המצב שונה לחלוטין", הוא מוסיף. אותם ממתינים אינם רוכשים בפועל דירות, לא חדשות ולא מיד שנייה, אבל צריכים מקום להתגורר בו, ולכן מחפשים דירות להשכרה. אף אחד לא יודע מתי ייזכו וגם לאחר מכן, כמה שנים יעברו בפועל עד שיוכלו להתגורר בדירה. בינתיים הם מתגוררים בשכירות, משלמים שכר דירה, ומעלים את הביקוש לדירות בשכר חודשי.
"המשקיעים הודרו מהשוק"
לדבריו של לוי יצחק, מדובר בעשרות אלפי רוכשים ואולי יותר, שהיו יכולים כבר לצאת ממעגל השכירות אך נשאבו אליו לעוד שנים רבות. "המשקיעים, שהם אלה שהיו רוכשים דירות למטרת השכרה, הודרו מזה זמן מהשוק, כשהם נתפסו כרעה החולה שהעלתה את מחיר הדירות", הוא מוסיף.
"היום אחוז המשקיעים בנדל״ן אינו עולה עד 13%, האחוז הנמוך ביותר עד כה. רובם עברו להשקיע בנדל״ן בחו"ל ועכשיו אין מי שיירכוש דירות וישכיר אותן, בעוד שיש הרבה יותר שוכרים וכידוע , ביקוש שעולה על ההיצע מביא לעליית מחירים".
בראייה קדימה, לוי יצחק מתריע כי העלייה במחירי השכירות צפויה להמשך, עם העליות בביקושים. עם זאת הוא מספק גם תחזית אופטימית, דווקא מכיוון מחיר למשתכן, אם כי לא בכיוון שעליו חשבו יוזמי התוכנית, ככל הנראה. "חלקם הגדול של הזוגות הצעירים שרכשו דירות בפריפריה במסגרת דיור למשתכן, אינם מתכוונים להתגורר בדירה, אלא להציע אותה להשכרה, ובתום חמש שנים למכור.
"הם חשבו שזה יהיה מן אקזיט, שיעניק להם דירה יקרה במחיר מוזל. הנכון הוא, שדירות יהיו מוכנות באותו זמן, יוצעו להשכרה באותו זמן, וההיצע הגדול מול הביקוש הנמוך יביא לירידה במחירים. מאוחר יותר, כשאותן דירות יוצעו למכירה, שוב, המצב יהיה דומה: היצע גדול בדירות שאינו פוגש ביקוש דומה, יביא לאותה תוצאה, של ירידה במחירים".
הדירות הקטנות מתייקרות יותר
עוד מלמדים הנתונים, כי ככל שהדירות קטנות יותר כך עלו יותר מחירי השכירות. כך דירות חדר וחצי עד שני חדרים התייקרו השנה ב- 4.17%, דירות בנות שניים וחצי חדרים עד שלושה התייקרו ב-3.42%, דירות בנות 4-3.5 חדרים התייקרו ב2.8% ואילו דירות בנות 5-4.5 חדרים התייקרו ב- 0.46% בממוצע הארצי.
יצחק לקס, מנכ"ל קבוצת הנדל"ו אלדד פרי, לא מופתע מעליית המחירי השכירות לדירות קטנות. "מדובר באחד מהמוצרים המבוקשים ביותר היום בשוק הנדל"ן הישראלי, אך ההיצע שלו כמעט שלא קיים", הוא אומר. "התחלות הבניה של דירות קטנות הן אחוזים בודדים מסך התחלות הבניה בישראל, אך באמצעות פתרונות יצירתיים של תכנון נכון ועירוב שימושים, ניתן לייצר הרבה יותר דירות קטנות שגם ישרתו את הביקוש וגם יהיו כלכליות יותר לרשויות המקומיות".
יורם אביסרור, סמנכ"ל חברת אביסרור הבונה אלפי יחידות דיור באזור בדרום, מצטרף לטענות לפיהן מדובר בתוצאת דחיקת רגלי המשקיעים מהשוק. לדבריו, "בבאר שבע הרבה דירות יצאו משוק השכירות בגלל מדיניות זו, וזו כנראה אחת הסיבות שהמחירים עלו".
שמעון ג'יני, מנכ"ל חברת גולדן ארט, המקימה פרויקט בואדי סאליב בחיפה עם דירות למכירה ולהשכרה לטווח ארוך, סבור כי העיר מובילה את העליות במחירי השכירות, בשל מחסור בדירות להשכרה. "הביקושים בקרב הסטודנטים והסגל האקדמי הצעיר לדירות להשכרה בעיר גבוהים, וגם באוכלוסייה הכללית, בהם רווקים, זוגות צעירים ומבוגרים. בחיפה והערים הסמוכות לה קיים מחסור בדירות איכותיות להשכרה, מה שיכול להסביר את העלייה במחירי השכירות".
"הבחירות הכלליות צפויות להוריד מהגדר את המתלבטים"
ומה הלאה? ליליה נחמן, מנכ"לית רשת התיווך אנגלו סכסון, צופה כי על השוק ישפיעו מספר גורמים בשנה הקרובה. "הבחירות הכלליות צפויות להוריד מהגדר את כל מי שהתלבט אם לקנות או לא לקנות דירה, דבר שיוביל לעלייה בעסקאות בטווח הקצר, ולכן בהתאמה בעלייה בהיצע הדירות להשכרה".
"הפעילות של רוכשי הדירות החדשות תשתנה גם בהתאם לשינויים שיחולו בתכנית מחיר למשתכן, שמרבית השחקנים בענף רואים בה תכנית בעייתית ולכן בסבירות גבוהה שלא תורחב, ועל השינויים הנוגעים למדיניות מול המשקיעים, שגם היא תהיה חייבת להשתנות בשל העובדה שהיא דוחקת כסף שיכול היה להיכנס לכלכלה הישראלית אל מעבר לים".
"ישנם כמובן גורמים נוספים המשפיעים על השוק בכללותו, דוגמת ההחלטה של נגיד בנק ישראל הנכנס להעלות את הריבית, או עד כמה תפעלנה הרשויות המקומיות לממש את הבטחת המדינה שהכריזה כי עד 2020 20% מכלל הדירות המאושרות יהיו בהתחדשות עירונית", היא מוסיפה. "אני סבורה כי את עליית המחירים באזורי הביקוש נמשיך לראות גם בשנה הקרובה".
