מחיר למשתכן? לפעמים דווקא דירה יד שנייה תעלה לכם פחות - בדיקה

אייל נמר (39), שמח להתבשר בחודש יולי האחרון על זכייתו בדירה בפרויקט מחיר למשתכן בעיר הולדתו, קריית אונו. אולם לאחרונה התחלפה השמחה בהבנה מייאשת, כי הוא עלול שלא להצליח לממש את הזכייה. הסיבה: מחיר הדירה שבה זכה צפוי להיות גבוה בהרבה ממה שחשב בתחילה.

>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו

למ"ס: צניחה במכירת דירות חדשות ב-2018

רוצים דירת 5 חדרים במחיר דירת 4 חדרים? כדאי שתבדקו ביישוב הסמוך

שכחו שני מיליון שוכרים: בכמה עלו מחירי השכירות בערים המרכזיות?

"זכיתי אולי בדירה, אבל המחיר שלה הוא שני מיליון שקל", סיפר בראיון לאולפן ynet. "אם היה לי את הסכום הזה, לא הייתי ממתין למחיר למשתכן בארבע השנים האחרונות ועוד ארבע שנים קדימה, אלא הייתי רוכש דירה". והוא לא לבד: לא מעט זוכים בתוכנית מחיר למשתכן מגלים לאחר תקופת המתנה ממושכת, כי לא בטוח שיוכלו בכלל לרכוש את הדירה שבה זכו בגלל המחירים שזינקו.

דימונה וקריית שמונה - דירה מיד שנייה משתלמת יותר

תוכנית מחיר למשתכן עוררה לא מעט ביקורות על שיעורי ההנחות בפרויקטים השונים, שהולכים ומתכווצים ככל שמתרחקים מאזורי הביקוש. בתוספת משך הזמן הארוך הנדרש עד השלמת הבנייה וקבלת הדירות בפועל, במהלכו הזוכים נאלצים להמשיך ולשאת בהוצאות שכר דירה – עולה השאלה עד כמה משתלם להם בכלל לממש את הזכייה. מבדיקה שערך אתר יד2 ל-ynet עולה, כי ככל שמתרחקים מאזורי הביקוש, הפער לעומת דירות יד שנייה מתכווץ, כשבחלק מהמקרים אלו אף עשויות להיות כדאיות יותר.

הבדיקה בחנה עד כמה משתלם לממש את הזכייה בפרויקטים שונים ברחבי הארץ. לשם כך, חושבה העלות שהזוכים בהגרלה ישלמו עבור דירה סטנדרטית בתוכנית - 4 חדרים עם חניה ומחסן, בצירוף הוצאות שכר דירה לתקופה של חמש שנים, שזה משך הזמן השכיח לשם הוצאת היתרי הבנייה והשלמת הפרויקטים במסגרת התוכנית. נתונים אלו הושוו למחיר ממוצע של דירת 4 חדרים מיד שנייה בכל עיר.

הממצאים מלמדים כאמור, כי הזכייה בהגרלה משתלמת ברוב המקרים באזורי הביקוש במרכז הארץ, שם הזוכים נהנים מהנחות משמעותיות יותר. ההנחה המשמעותית ביותר לזוכים היא בעיר באר יעקב, שם הממוצע העירוני של דירות 4 חדרים יד שנייה עומד על 1.9 מיליון שקל, בעוד שמחיר דירת מחיר למשתכן בתוספת עלויות שכר הדירה לחמש שנים, יעמוד על כ-1.28 מיליון שקל, פער של 33%.

במקום השני ממוקמת רעננה, שם דירת יד שנייה עולה 2.3 מיליון שקל, בעוד שהוצאות המשוקללות לזוכי התוכנית בעיר יעמדו על כ-1.58 מיליון שקל. גם בבית שמש משתלם לממש את הזכייה, עם פער של 30% בין מחיר דירה בשוק החופשי (1.49 מיליון שקל) לעומת הוצאות זוכי התוכנית, שיעמדו על כמיליון שקל.

ערים נוספות שבהן ההנחה לזוכים היא משמעותית הן נתניה – עם פער של 28% בין דירה מיד 2 בשוק החופשי (1.7 מיליון שקל) לבין הוצאות זוכי התוכנית (כ-1.27 מיליון שקל), וראשון לציון, שם הפער עומד על 27% בין מחיר משוקלל לזוכי מחיר למשתכן (1.19 מיליון שקל), לעומת דירה מיד 2 (1.6 מיליון שקל).

זוכים בפרויקט מחיר למשתכן בגליל ים בוחרים דירות(צילום: מיכאל טומרקין)

גם בקרית מלאכי הפער מגיע ל-27%, בצירוף המענק לזוכים (1.1 מיליון שקל לדירה מיד שנייה, לעומת כ-800 אלף שקל במחיר למשתכן). עם זאת בשאר הערים שאינן באזורי ביקוש וכוללות מענקים, שיעור החיסכון לרוכשים נמוך בהרבה ונע סביב 10%-20%.

עוד עולה מההשוואה ממצא מפתיע, לפיו בדימונה ובקריית שמונה, שהצטרפו לאחרונה למפת ההגרלות, הזכאים שמימשו את זכייתם יאלצו לשלם יותר עבור דירת מחיר למשתכן בצירוף הוצאות שכר דירה, בהשוואה לרכישת דירת 4 חדרים מיד שנייה. כך בדימונה, דירת מחיר למשתכן בצירוף שכר הדירה, יעמוד על 868 אלף שקל, שבעה אחוזים יותר לעומת דירה מיד שנייה בעיר, שמחירה כ-640 שקל בממוצע, ובקרית שמונה על כ-644 אלף שקל, 11% יותר לעומת דירה מיד שנייה (580 אלף שקל).

הבעיה: היעדר הון עצמי

אמנם, בבחינת שוק הדירות מיד שנייה יש לקחת בחשבון, כי הממוצע העירוני כולל בתוכו גם דירות ישנות. עם זאת, גל עופרים, סמנכ"לית ביד2, מציינת כי יש גם לא מעט דירות יד שנייה במצב טוב, שנבנו בשנים האחרונות. "יש שונות משמעותית בגובה ההנחה בישובים השונים ולכן מומלץ לזכאי התוכנית לבחון את כל האפשרויות בשוק, כדי לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורם. במקרים מסוימים הם עשויים לגלות שהבחירה ברכישת דירה יד שנייה היא כלכלית יותר".

עם זאת, עו"ד לירון רוט, מומחית בדיני מקרקעין ממשרד גינדי כספי עורכי דין, מסייגת כי יש לקחת בחשבון גם את היבט המימון, שכן ההון הראשוני הנדרש לזוכי התוכנית נמוך משמעותית מזה שנדרש בשוק החופשי.

מחיר למשתכן עפולה(צילום: אביהו שפירא)

"זוג צעיר, שצריך לבוא היום לרכוש דירה חדשה ולשלם את מלוא התמורה ביום הראשון, בעצם מצוי באיזושהי מצוקה. גם את ה-25%, שזה ההון העצמי הנדרש היום כדי לרכוש דירה, למרבית הזוגות הצעירים אין, בעיקר לא באזורי הביקוש", אמרה. "מצד שני, במחיר למשתכן, לאורך כל התקופה, הם גם צריכים לשלם שכירות וגם למצוא לעצמם מגורים, וגם לאט לאט לקחת משכנתא, כי יש תשלומים שנעשים לאורך התקופה".

"זוכים רבים ייאלצו לוותר על הזכייה" 

גם באזורי הביקוש, כפי שגילה אייל נמר, המחירים עלולים להאמיר לגבהים בהם הרכשים מתקשים לעמוד, וזאת חרף ההנחה המשמעותית. הפרויקט שבו זכה מוקם בשכונת אריאל שרון בצפון קרית אונו ואמור לכלול 433 יחידות דיור, מהן 20% לשוק הפרטי. ביולי האחרון בישרו ל-346 הזוכים על זכייתם, מהם כמעט 100 בני העיר. מועד מסירת הקרקע לקבלן נקבע לדצמבר הקרוב, כאשר מועד מסירת הדירות אמור להתבצע 34 חודשים לאחר מכן, באוקטובר 2022.  

נמר, שמשתכר כ-10 אלף שקל ברוטו מעבודתו כמחנך ורכז מגמה בתיכון בדרום תל אביב, משלם כמחצית מהסכום לתשלום שכר הדירה שלו, שבמרכז תל אביב. זכייתו בפרויקט המבוקש עוררה בו תקווה כי יוכל לשוב ולהתגורר בעיר שבה נולד וגדל, ושבה מתגוררת עדין כל משפחתו. אלא שבחודש שעבר הבין, שמחיר הדירה שבה זכה יהיה גבוה מזה שחשב.

הסיבה לכך היתה הבקשה להיתר לפי התב"ע (תוכנית בניין עיר) שהגישה חברת שבירו, שזכתה במכרז לפרויקט, ולפיה הפרויקט יכלול ברובו המכריע דירות גדולות. "חשבתי שארכוש דירת 4 חדרים, שתעלה עד 1.5 מיליון שקל", הוא מספר. "בפועל, בפרויקט יהיו דירות 3 חדרים או 5 חדרים במחיר התחלתי של שני מיליון שקל. במצב כזה, זוכים רבים ייאלצו לוותר על הזכייה".

לשאלה אם הוא מרגיש שהמתין לשווא השיב: "ממש ככה. כי אם היה לי כסף לדירה, אז לפני ארבע שנים הייתי קונה. זה פשוט לא סביר. זה לא נורמלי לשלם שני מיליון שקל לדירה".

אתה יכול להירשם עדיין להגרלות נוספות , לא?

"נולדתי וגדלתי בקריית אונו, ההורים שלי בקריית אונו, אני רוצה לגור בקריית אונו במחיר שאפשר. זה לא סביר".