הסכנות של עולם קבוצות הרכישה

משרד הבינוי והשיכון פרסם באחרונה הנחיות חשובות שמאפשרות לרוכשי דירות להבדיל בין קבוצות רכישה אמיתיות ליזמים מתחזים. הפרסום שלהן כעת הוא לא מקרי - תחום קבוצות הרכישה עדיין פרוץ וטומן בחובו סכנות לא מעטות, אך ישראלים רבים לא נטשו אותו, גם לא אחרי פרשת ענבל אור, שהשבוע הוגש נגדה כתב אישום חמור.

נתחיל מהבסיס: קבוצת רכישה היא קבוצת אנשים המתאגדת יחד כדי לבנות פרויקט מגורים במטרה להוריד מחירים. היא יכולה להתארגן באופן עצמאי או באמצעות חברה מנהלת, המארגנת את כל שלבי הרכישה והבנייה, ואמורה לאפשר לחבריה להקטין את פערי התיווך שקיימים בקניית נכס מקבלן - בעיקר הרווח היזמי.

כך תזהו קבוצת רכישה בתחפושת

לרוב המחיר הסופי אינו מובטח – ויש לא מעט סיכונים המצביעים על כך שהפרויקט כלל לא ייצא לפועל. בדרך כלל מארגני קבוצות הרכישה יטענו שאת פרויקט המגורים ניתן יהיה לבנות בהפחתה של עד כ-20% בעלויות. להבדיל מיזמי נדל"ן, מארגני קבוצות הרכישה אינם מחויבים לספק בטוחות כמו ערבות בנקאית, הערת אזהרה על הנכס, העברת בעלות ועוד; הם כן חייבים לאפשר לקבוצת הרוכשים את החופש לפטר אותם ולבחור בעצמם את הספקים. 

הייתה זאת אור, אשת הנדל"ן הצבעונית והשנויה במחלוקת, שאי שם ב-2008 כבר החלה לקבל כותרות ולקדם פרויקטים למגורים במסגרת של קבוצות רכישה. על פי כתב האישום נגדה, תחילה היא הציגה את הפרויקטים שקידמה כדירות "על הנייר" לכל דבר עבור קונים פוטנציאליים, וזאת אף שבדיעבד התברר כי קודמו על ידיה במסגרת של קבוצות רכישה – מבלי לעדכן על כך את הרוכשים. 

למעשה, על פי האישום, אור והחברות שבשליטתה ביצעו לכאורה עבירות על חוק הגנת הצרכן, כאשר פרסמו הזמנה לציבור הצרכנים לרכוש דירה בפרויקטים שונים, תוך שימוש בסיסמאות כמו "דירה במחיר שישאיר אותך במרכז"; "הצטרפו להצלחה, החל מ-1.48 מיליון שקל ויש לך דירה בתל אביב. משלמים 35% והיתרה באכלוס"; ועוד. אלא שבפרסומים, כאמור, הוסתר הפרט המהותי – בקשה לאגד קבוצות רכישה ולא מכירה של דירות מקבלן.

זה, כמובן, לא היה הסעיף היחיד: לא פחות מ-15 אישומים הוגשו נגד מי שנחשבה בזמנו כמובילת הטרנד, וכמה שנים לאחר מכן הותירה רוכשים רבים ללא דירה, אחרי שהשקיעו בהבטחות שלה דם, יזע, דמעות ובעיקר כסף – הרבה כסף. על פי האישום, אור לא הוציאה חשבוניות ולא דיווחה למינהל המע"מ על חלק מהעסקאות שביצעה בשמונה פרויקטים למגורים שבהם ארגנה קבוצות רכישה, בסכום כולל של 81 מיליון שקל. למעשה, היא הייתה צריכה לשלם מע"מ בסך 11.5 מיליון שקל.

"מדובר בכתב אישום חמור, שמאשר את הממצאים החמורים שגיליתי עוד בשנת 2016 ביחס לאי סדרים, מעשי מרמה וזיוף", אמר השבוע עו"ד איתן ארז, מפרק החברות ונאמן לנכסי ענבל אור, "צוות הפירוק עסוק במציאת פתרונות ל-600 המשפחות שנפלו קורבן למעללי ענבל אור, ואשר כ-200 מיליון שקל מכספם ירדו לטמיון. כולי תקווה שהכספים שהצלחנו לגבות לקופת הפירוק ישמשו את הקורבנות ולא יוטלו כקנס פלילי על החברות, שהן נאשמות באופן טכני בלבד".

אבל פרשת ענבל אור אינה היחידה שרוכשי הדירות צריכים ללמוד ממנה לקח חשוב. אותן הנחיות שפרסם באחרונה הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, המאפשרות לציבור הרחב לזהות קבלן "בתחפושת", פורסמו בעקבות מקרה שאירע בסוף החודש שעבר: קנס תקדימי בגובה של 4.25 מיליון שקל, שהוטל על חברי קבוצת הרכישה המתכננת לבנות פרויקט מגורים ענק על הקרקע היקרה ביותר בישראל.

מדובר בקבוצת יונייטד שרונה, שהוקמה בשנת 2016 על ידי חברת מינהל מגורים ישראל של היזם מוטי פלד, שכבר הספיק לעזוב את הקבוצה לבקשת חבריה על רקע פערים כספיים בין מצגי החברה לעלות האמיתית של הדירות. פלד, אגב, הוביל עוד כמה מקבוצות הרכישה מהגדולות בארץ – בהן קבוצת חריש המאוחדת וקבוצת נאות חריש וכן קבוצות נוספות במודיעין, בפתח תקווה ובקריית גת. בחריש המאוחדת הוא גם הוחלף על ידי חברי הקבוצה בעקבות קשיים בהשגת ליווי בנקאי ועלייה של כ-30% במחיר הדירות. על פי הערכות, המחירים טיפסו מסכום של כ-600 אלף שקל תחילה ל-900 אלף שקל כעבור מספר שנים.

נחזור ליונייטד שרונה: הקבוצה התארגנה במטרה להתמודד במכרז עבור מגרש בשטח של תשעה דונמים, ששימש בעבר את רשות השידור במתחם שרונה בתל אביב, אותו פרסמה רשות מקרקעי ישראל. הצעת רכישת הקרקע שהגישה הקבוצה עמדה על כ-1.25 מיליארד שקל – סכום אסטרונומי והגבוה ביותר שהוצע עבור קרקע כלשהי בישראל. המגרש כלל זכויות בנייה ל-324 דירות, 8,000 מ"ר של שטחי משרדים ו-2,300 מ"ר של מסחר.

אלא שבמהלך הדרך החלו לעלות טענות על תמחור לקוי של הפרויקט, וההערכות היו כי חברי הקבוצה יידרשו להוסיף עשרות אחוזים לסכום שהוערך תחילה. כחודש לאחר הזכייה במכרז אף הוגשה עתירה לבית המשפט בטענה כי הקבוצה לא תוכל לעמוד בהתחייבויותיה, וכשנה לאחר מכן החלו להתעורר סימני שאלה לגבי יכולת המימוש של הקרקע, וחלק מחברי הקבוצה סירבו להמשיך להזרים כספים לפרויקט. לבסוף הוחלט לממש את הקרקע – אך להחליף את הנהלת הקבוצה בקבוצת ב.ס.ר.

שנתיים חלפו, ונודע כי חברי הקבוצה עצמם מכרו דירות לרוכשים חיצוניים, באופן דומה למכירת דירות על ידי יזם, אך מבלי שניתנו לרוכשים הגנות שבהן מחויבים יזמים על פי חוק המכר, כמו הבטחת כספם.

בעקבות זאת פרסם, כאמור, הממונה על חוק המכר, עמית גריידי, הנחיות שנועדו לאפשר לרוכשי דירות לזהות את המאפיינים של קבוצות רכישה. בין היתר הבהיר כי יש צורך לבדוק האם המארגן הוא הבעלים של הקרקע טרם גיבוש הקבוצה; האם הקבוצה אכן מקבלת זכויות קנייניות בקרקע; האם המארגן ביצע בפרויקט פעולות משמעותיות טרם הקמה של הקבוצה; האם גורמי מקצוע מהותיים בפרויקט, כמו קבלן מבצע, יועץ משפטי, אדריכל, בנק מלווה וכו', נקבעו מראש במערך ההסכמים הכולל, והחלפתם כרוכה במנגנון סבוך שאינו מאפשר זאת למעשה.

עוד סימן מחשיד, לדברי גריידי, הוא כאשר המארגן בעצמו, באמצעות חברה קשורה או באמצעות משקיע, שומר לעצמו מספר גדול של יחידות בפרויקט, כך שהוא נהנה משליטה בפרויקט במישרין מתוקף היותו חבר משמעותי בקבוצה; וכן כאשר המארגן או גורמים מטעמו מכהנים כחברי הוועד המנהל בנציגות הקבוצה.

"פרשת ענבל אור נחשבת לקו פרשת המים בתחום קבוצות הרכישה", קובע עו"ד ארז, ומתייחס גם למקרה של הקבוצה במתחם שרונה. "הלקח העיקרי מיונייטד שרונה הוא שמי שמצטרף לקבוצה, חייב להגביל מראש את המארגן בסכום שמותר יהיה לו להציע עבור רכישת הקרקע. באותו מקרה, הקרקע נרכשה במחיר גבוה מאד, שאם מחלקים אותו למספר הדירות – אז עלות קרקע לדירה הייתה מעל 2.5 מיליון שקל לדירה; שזה נתון שיגרום לסיכול הפרויקט כולו או לתוספת 70% מעל מה שהובטח".

ארז מחזק את ההנחיות שפרסם גריידי. "יש להיזהר מיזמים בתחפושת ולהבין שבקבוצת רכישה אין מחיר סופי מובטח ואין מועד מסירה", הוא מסביר, "מי שמבטיח מחיר סופי הוא יזם בתחפושת. יש לוודא שעורך דין שאיננו קשור למארגן יבדוק את מערכת המסמכים - חשוב לקרוא הכול בעיון ולא לחתום בחופזה. כמו כן, חשוב מאד לברר מי הם חברי הנציגות, ולא לאפשר למארגן לשלוט בנציגות בשלט רחוק. כאשר בוחרים נציגות, יש לדרוש תצהיר מכל המועמדים להיות חברי נציגות שאין להם כל קשר עם המארגן".

ארז מתייחס לפרויקטים נוספים שקודמו במסגרת של קבוצות רכישה, שמתעכבים כבר למעלה מעשור. "ניסיון החיים מלמד, שמשך הזמן הממוצע מהתארגנות קבוצת רכישה עד לקבלת מפתח הוא שבע שנים – לכן יש להוסיף לתחשיב אובדן דמי שכירות של 4-3 שנים ביחס למועד בו הדירה הייתה מתקבלת בקנייה מקבלן", הוא אומר, "בפרויקט מגדלי הצעירים ברחוב מנחם בגין בתל אביב, למשל, זה יהיה 13 שנה ובפרויקטים אחרים בצפון תל אביב יש מקרים של המתנה של 9-8 שנים".

"קריטי לוודא שמיד עם ההצטרפות לקבוצה, תירשם הערת אזהרה לטובת המצטרף", מוסיף עו"ד ארז, "צריך גם לוודא שאין למארגן ניגוד אינטרסים אינהרנטי עם חברי הקבוצה – למשל בכך שיש לו שליטה בחניון או זכויות בנייה נוספות שהוא מנסה לקבל ובינתיים הפרויקט תקוע". לדבריו, "יש לבדוק אם המחיר המובטח בפרסומים הוא בכלל מחיר ריאלי, דהיינו האם ניתן לבנות בכלל במחיר כזה כולל עלות הקרקע, ולברר אם יש ליווי בנקאי". 

"אירועים דוגמת התנהלות ענבל אור מדגישים עד כמה חשוב שהמדינה תקבע כללים ברורים ותביא להסדרת תחום קבוצות הרכישה", מוסיף סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, חיים פייגלין, בשיחה עם ynet. לדבריו, "מדובר בכלי לגיטימי, שצריך להיות חלק ממגוון הכלים המוצעים במשק לייצור דירות חדשות, אולם אי אפשר להשאיר אותו לא מוסדר. חובת המדינה ליצור מאזן ברור של אחריות בין הקבוצה למארגניה, ולקבוע כללים שיבטיחו את ההבנה אצל חברי קבוצות רכישה לגבי אחריותם לפרויקט ומעמדם כיזמים בו וכמי שרוכשים קרקע ולא דירה".

פייגלין אינו לבד בעמדה הזו: באחרונה חיבר הצוות הבין-משרדי בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי) במשרד המשפטים דו"ח מפורט, שנוגע להסדרת הרגולציה בקבוצת הרכישה בישראל. "בעת האחרונה התפרסמו מקרים שבהם חברי קבוצות רכישה השקיעו את כספם בקבוצה אך נותרו, מסיבות שונות, בלא הכסף ובלא יכולת להמשיך את פעילות הקבוצה במטרה להגיע לבעלות על דירה. מקרים אלה העלו את הצורך לבחון האם נדרשת הסדרה ייחודית", נכתב בדו"ח. 

בין היתר המליצו מחברי הדו"ח לקבוע בחקיקה את גודל הקבוצה שעליה תחול רגולציה, כיוון שלדבריהם אין הצדקה בחקיקה במקרה של קבוצות קטנות. עוד המליצו להחיל בחקיקה חובות גילוי מוגברות עוד משלב השיווק והפרסום, "תוך הטלת איסור להטעות את הצרכן ולהציג את העסקה כרכישת דירה, ותוך הטלת חובה לציין את העובדה שמדובר בקבוצת רכישה אשר תרכוש קרקע ותבנה עליה בבנייה עצמית, ולא ברכישת דירה".

עוד הוסכם שצריך לציין מפורשות את העובדה שאין התחייבות למסירת דירה, למחיר סופי או ללוחות זמנים כלשהם. בנוסף, מבקשים מחברי הדו"ח לחייב את המארגן למסור למי שמבקש להצטרף לקבוצה את אומדן העלויות שיישא בהן עד לקבלת הדירה - והאומדן יגובה באישור מקצועי מטעם שמאי מוסמך. מחברי הדו"ח המליצו גם לאסור שיווק קרקע שאין לגביה תכנון מפורט (כמו למשל קרקע חקלאית), ולקבוע כי המארגן ינהל את הכספים של חברי הקבוצה בחשבון נאמנות סגור.

"חשוב שכל חבר בקבוצת רכישה ידע שבקבוצה קיים יתרון אפשרי לפיו בסוף הדרך יזכו החברים בה לחיסכון כספי, אך קיים סיכון גבוה יותר מאשר ברכישה של דירה מיזם", מסכם פייגלין, "חשוב לא פחות שהכללים שתקבע הממשלה יאפשרו לקבל בתוך הקבוצה החלטות שימנעו את התארכות תהליך התכנון והבנייה". נראה שכעת, כל שנותר לעשות הוא לחכות לממשלה הבאה, כדי שטיוטת החוק תוגש לאישור ועדת השרים לחקיקה.