12 מגדלים, 1,400 דירות: כך תיראה שכונת המגדלים החדשה בת"א
לא עוד רציפים ישנים וכר פורה לשוליים החברתיים של ישראל: ועדות התכנון קידמו השבוע צעד משמעותי נוסף בדרך להפיכת התחנה המרכזית הישנה בדרום העיר ללא הפסקה למתחם אורבני שישמש למגורים, עסקים ומסחר. הסיפור שמאחורי תוכנית הענק באחת מהשכונות המוזנחות בתל אביב
הדרך להפיכת התחנה המרכזית הישנה בתל אביב למתחם ענק של מגורים, עסקים ומסחר - אחרי שנים ארוכות של עיכובים - מתקצרת. זאת לאחר שחברות הנדל"ן שיכון ובינוי ולוינשטין הודיעו הבוקר (ד') כי התב"ע (תוכנית בניין עיר) המרכזית במתחם אושרה למתן תוקף. במסגרת התוכנית, יוקמו לא פחות מ-1,400 יחידות דיור חדשות ב-12 מגדלים בגובה שבין 20-35 קומות (לא כולל מבני ציבור), ויהוו, למעשה, המשך למרכז העסקים הראשי (מע"ר) החדש שנבנה בימים אלה בציר מנחם בגין.
אישור סופי לתוכנית התחנה המרכזית הישנה בתל אביב
הושלמה מכירת תחנה מרכזית ישנה בת"א
ת"א: 1,000 דירות במקום ת' מרכזית ישנה
קידומה של התוכנית במתחם השומרון שבשכונת נווה שאנן בדרום תל אביב - בין הרחובות מנחם בגין במערב, הגדוד העברי בדרום, הנגב בצפון ורחוב סלומון במזרח - התעכב בשל מחלוקות ארוכות בין בעלי הקרקעות הפרטיים הרבים באזור. המתחם משתרע על שטח של 78 דונם והוא ממוקם באחת מעתודות הקרקע הפנויה הגדולות והאחרונות שנותרו בעיר ללא הפסקה.
ההודעה היום מגיעה לאחר שהשבוע אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה את התוכנית למתחם, שחלקו בבעלות העירייה, באופן שבו היא מיישמת את עקרונות תוכנית המתאר החדשה המופקדת לעיר. במילים אחרות: המתחם צפוי לשמש לתעסוקה, מסחר ומגורים, כולל מבני ציבור ושטחים פתוחים.
את התכנון מובילים האדריכלים דני קייזר ועמיחי פרידמן עם צוות יועצים עבור העירייה, ומטרתם להפוך את המתחם המוזנח למרכז עירוני מרכזי, שיכלול, בין היתר, גם רצף מעברים להולכי רגל ורוכבי אופניים לרחובות הסמוכים כגון רחוב החשמל המוביל לשדרות רוטשילד; וכן הסדרת מערך התנועה לצורך חיבור של תנועת כלי הרכב והתחבורה הציבורית, ושילובם עם מערכת הצירים הירוקים העירונית, כמו גם הקו הירוק של הרכבת הקלה.
התוכנית מחלקת את השטח לארבעה מתחמי תכנון, כאשר המבנים לאורך רחוב בגין יתאפיינו בבנייה גבוהה התואמת את המשך המע"ר במגדלים עד 35 קומות, חלקם בשילוב עד 40% מגורים אשר יכללו חזית מסחרית. המבנים שיפנו לצד רחוב הגדוד העברי יתאפיינו בבנייה למגורים - חדשות טובות לדיירים הצעירים באזור, כאשר כל קומות הקרקע יהיו בשימושים מסחריים או ציבוריים.
בין פרדסים לאוטובוסים: שימור בית הקיץ היפואי
בלב האזור, ובמקום שבו היה מתחם הרציפים של התחנה הישנה, מתוכננים מבני ציבור - כגון הבית החדש של להקת המחול בת שבע; וכן מתחם הכולל את בית הבאר שמיועד לשימור, במסגרת תוכנית האב של העירייה לשימור מבנים. מדובר בבית קיץ יוקרתי של משפחת האצולה היפואית רוק, שהקימה אותו במאה ה-19, עוד כשהשטח עמד בלב פרדסים.
ב-1942 נבנתה סביבו התחנה המרכזית הישנה, ששימשה, עד להקמת התחנה החדשה לא רחוק משם (שגם היא כיום צפויה לעבור מתיחת פנים משמעותית), מוקד שמשך אליו רבבות נוסעים מכל רחבי הארץ שנהגו לפשוט על החנויות באזור. אלא שעם הקמת התחנה החדשה ב-1993, נטשו רוב בעלי העסקים את המקום.
בשורה התחתונה, כוללת התוכנית 1,333 דירות, מתוכן 140 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח, כאשר היזמים יוכלו להמיר חלק משטחי התעסוקה ולבנות עוד 90 דירות במתחם, גם הן לצורך שכירות לטווח ארוך. 153 אלף מ"ר יוקצו עבור תעסוקה ומסחר, כאשר תמהיל הבנייה כולל עד 40% שטחים למגורים ו-60% שטחי תעסוקה ומסחר.
ההחלטה לאפשר לחלק מהדירות לשמש דיור להשכרה ארוכת טווח התקבלה על ידי הוועדה המחוזית באמצע 2109, אז קבעה כי כ-30% מכלל הדירות יוגדרו "דיור מיוחד", כלומר דיור בהשכרה ארוכת טווח, דיור מוגן, או מעונות סטודנטים. השינוי בוצע על רקע הצורך הגובר בדיור בהשכרה ארוכת טווח בעיר.
במסגרת התוכנית, מנסה העירייה ליצור בשכונה החדשה נגישות לצעירים, ותאפשר תמהיל בנייה שכולל עד 20% דירות קטנות (וזאת לצד קידום מתחמי בנייה נוספים בשכונה). 20% מדירות יהיו גדולות ו-60% דירות בגודל ממוצע של 70 מ"ר (במקום 80 מ"ר כפי שתוכנן תחילה בעקבות התנגדויות שהוגשו לתוכנית בעת שהופקדה ב-2019).
שנתיים עד לקבלת היתר הבנייה הראשון
"מדובר בצעד משמעותי קדימה", אומרת ל-ynet חן גור לוטן, מנהלת נכסים מניבים קבוצת לוינשטין, "בעוד כשנתיים נקבל היתרי בנייה ראשונים לארבעה מגדלים: שלושה מגדלי מגורים ומגד משרדים על ציר מנחם בגין. מדובר בתוכנית ענק שתסייע בפיתוח וחידוש אזור שהוזנח שנים רבות ויצר מובלעת במרכז העיר. פיתוח התשתיות, השטחים הציבורים והפעלת הרכבת הקלה ייצר את אחד ממיזמי עירוב השימושים הגדול בגוש דן ובתל אביב". לגבי יתר המתחמים, ההערכה היא שיידרש זמן ארוך יותר כדי להכשיר אותן לבנייה.
הרכישה של הקבוצות לוינשטיין ושיכון ובינוי בוצעה בשתי פעימות: ב-2011 וביולי 2015, כאשר בפעימה האחרונה שולם סכום של 560 מיליון שקל. בספטמבר האחרון כבר טיפס שווי הקרקע לסכום של 884 מיליון שקל. על שטחי המגורים בתוכנית אחראי משרד האדריכלים יסקי מור סיון ואת שטחי המשרדים תכנן האדריכל משה צור, כאשר שיכון ובינוי (באמצעות החברה-הבת שיכון ובינוי נדל"ן) ולוינשטין (באמצעות החברה-הבת לוינשטין נכסים בתחנה) מחזיקות במשותף (50%-50%) ביותר מ-70% מכל זכויות הבנייה בקרקע.
השתלשלות העניינים, כאמור, עוד ב-2011 - לאחר שבמשך שנים הבעלים לא הצליחו להגיע להסכמות בדבר פיתוח המתחם. באותה השנה מינתה נשיאת בתי משפט השלום מחוז מרכז כונס נכסים לצורך פירוק השיתוף בדרך של מכירת המתחם "למרבה במחיר". בעשור האחרון קידם הכונס את הליכי המכרז, תוך הזמנת חוות דעת שמאיות ומשפטיות הנוגעות לזכויות הבעלים במתחם, פינוי החניונים מפולשים והפעלתם, וכן עריכת סקר מחזיקים בשיתוף העירייה.
ב-2015 הושלמה עסקת הרכישה וב-2017 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה את התב"ע למתחם. ב-2019 התוכנית הופקדה להתנגדויות הציבור. לדברי שאולי לוטן, מנכ"ל ומבעלי קבוצת לוינשטיין, בחברה העריכו בתחילת הדרך כי התוכנית תאושר מהר יותר, אך מנגד כיום התוכנית מאפשרת זכויות בנייה מוגדלות בהשוואה לתחילת הדרך. "מה שהכתיב בצורה משמעותית את התכנון היה הקו של הרכבת הקלה הירוק שחותך את השטח ולפיו היינו צריכים להתיישר".
אשר למחירי הנדל"ן במתחם, השמאי חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, מעריך כי "תוכניות ענק מסוג מתחם השומרון - הכוללות פיתוח של אזור שלם מבחינת תשתיות, מבני ציבור, שטחים ציבוריים ופתוחים ועוד - מובילות לעליית מחירי הדירות באזור כבר בשלבים המוקדמים של התכנון. גם בעלי דירות, רוכשי דירות, יזמים ומשקיעים פרטיים או מוסדיים מזהים את הפוטנציאל להשבחה באזור שיגיע מההתחדשות העירונית המקיפה שהוא יעבור, ורוכשים דירות שמחירן עדיין לא עלה, מגדילים במידה רבה את הביקוש וכך מביאים לעליית מחיר כוללת בנדל"ן למגורים בסביבה".
לדבריו, בשכונת נווה שאנן מחירי הדירות זינקו בממוצע ב-40% בחמש השנים האחרונות למחיר ממוצע של כ-38 אלף שקל למ"ר. "ניקח לדוגמא את רחוב יסוד המעלה על פי עסקאות שפורסמו באתר הנדל"ן הממשלתי - דירה בת שלושה חדרים ברחוב יסוד המעלה נמכרה בשנה שעברה תמורת 1.79 מיליון שקל, כ-100% יותר מהמחיר שבו נמכרה ב-2013 וכמעט פי שש לעומת המחיר שבו נמכרה בשנת 2001", הוא מסביר.
