למעלה משלושה מיליון ישראלים הולכים לישון בלילה כשהם יודעים שברגע שתישמע אזעקה, עליהם במקרה הטוב למהר למקלט בבניין ממול או להישאר בבית ולהתפלל. בזמן שהביורוקרטיה חונקת פרויקטים של התחדשות עירונית, משפחות רבות בוחרות לא לחכות לנס ולחפש פתרונות מיגון עצמאיים המייצרים אתגרים כלכליים משמעותיים. הבעיה, כמו תמיד, היא עניין של מימון.
לא רק קירות
מומחים בתחום מדגישים כי הוספת ממ"ד אחד היא לעתים לא יותר מ"פלסטר" זמני לבעיית תשתית עמוקה הרבה יותר. עו"ד נורית כהן־קצב, שותפה ומייסדת משרד עו"ד KDC, טוענת כי הזינוק במספר המשפחות הפונות לבנייה פרטית הוא למעשה "כתב אישום מהדהד נגד קצב ההתחדשות העירונית בישראל". לדבריה, "כמי שמלווה אלפי בעלי דירות, אני פוגשת יומיום את הייאוש בעיניים שלהם. הם מבינים שפרויקט פינוי־בינוי הוא הפתרון הנכון, הכלכלי והבטיחותי ביותר לטווח הארוך, אבל הם פשוט איבדו את הסבלנות ואת האמון במערכת. כשאמא צריכה לבחור אם לחכות עשור לאישור של ועדה מחוזית או להעניק לילדים שלה הגנה כאן ועכשיו, היא תבחר בביטחון המיידי, גם אם זה יעלה לה מאות אלפי שקלים מכיסה הפרטי. המסר למקבלי ההחלטות חייב להיות חד: התופעה הזו תיעלם רק כשהמדינה תפסיק לדבר על קיצור תהליכים ותתחיל להפוך את ההתחדשות העירונית למסלול מהיר ומציל חיים בפועל".
עו"ד נורית כהן־קצבצילום: שרון גבאי"כשהבית הופך למבצר, התכנון כרוך בהיבטים של ביטחון", מוסיף משה פלדמר, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי ב"עדית פייננס". "הממ"ד כבר אינו חדר צדדי. הוא חלל מרכזי שמיועד לשהייה ממושכת. אבל הביטחון לא נגמר בקירות בטון. הוא כולל גם חיזוק של שלד הבניין, תשתיות משופרות ולעתים גם מרחבים משותפים שמאפשרים התנהלות קהילתית בעת חירום".
משה פלדמר, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי ב"עדית פייננס"צילום: יניב איתןומי יממן את כל זה?
"בבניינים מסוימים ייתכן שנראה התארגנות של דיירים למימון תוספת ממ"דים באמצעות משכנתאות אישיות או מסגרות אשראי ייעודיות. זה לא מודל שיתאים לכל מקרה, אבל הוא חלק מהחשיבה הרחבה יותר על פתרונות מימון לצרכים מיידיים ומגוונים".
עלויות גבוהות
מעבר לעלויות הבנייה הישירות, יש להביא בחשבון שהוספת ממ"ד היא כמעט אף פעם לא פרויקט שעומד בפני עצמו. חגית קודמן, מנכ"לית חברת קובי אורון ומנכ"לית לשכת המפקחים, מדגישה כי המציאות בשטח מכתיבה לרוב שדרוג רחב הרבה יותר: "הוספת ממ"ד לא מגיעה באופן עצמאי. היא בדרך כלל גוררת אחריה שיפוץ של חזיתות הבניין ולעתים גם הוספת מרפסת שמש, ככל שקווי הבניין מאפשרים זאת, מה שהופך את המהלך למורכב בהרבה מבחינה הנדסית ותכנונית".
חגית קודמן, מנכ"לית חברת קובי אורון ומנכ"לית לשכת המפקחיםצילום: רז רוזובסקילדבריה, הקושי המרכזי טמון בעובדה שבניגוד למסלול של התחדשות עירונית, כאן אין יזם שנושא בעלויות: "כאן ההוצאה נופלת במלואה על בעל הדירה. מדובר באירוע כלכלי משמעותי עבור משפחה, שבו הדיירים נדרשים להתאגד כקבוצה ולשלם לקבלן ישירות. כשאנחנו מדברים על עלות של כ־120 אלף שקל בממוצע לדייר במסגרת התארגנות קבוצתית, הסכום הזה חייב לגלם את כל השרשרת - מהאדריכל והקונסטרוקטור ועד לקבלן הביצוע והפיקוח בשטח. זה דורש מהדיירים לא רק כסף, אלא גם יכולת ניהול וקבלת החלטות משותפת ברמה גבוהה מאוד".
חשוב לזכור כי הוספת ממ"ד היא צעד כלכלי משמעותי שמשנה את פני הנכס, אך לדברי המומחים, כדאי להבין את ההבדל בין פתרון נקודתי לשינוי יסודי. לימור יעקב, סמנכ"לית במשרד "ישראל יעקב שמאות מקרקעין", מסבירה את ההיבט השמאי והאסטרטגי: "הוספת ממ"ד היא אמנם מנוע צמיחה אדיר לשווי הנכס, שכן מבחינה שמאית הוא מוסיף שטח עיקרי לדירה ומעלה את ערכה בשיעור של 15% עד 25%, אך עם כל חשיבותו - הוא עדיין בגדר פתרון חלקי בלבד. ההמלצה המקצועית שלנו היא תמיד לשאוף למסלול של התחדשות עירונית מלאה. רק תהליך כזה מעניק לבעלי הדירות את החבילה המלאה: לא רק ממ"ד, אלא גם חיזוק המבנה נגד רעידות אדמה, תשתיות חדשות, מעלית והשבחה נדל"נית מקסימלית ללא עלות מצד הדייר. לכן, לפני שרצים לבנייה עצמאית, חיוני לבחון לעומק את פוטנציאל ההתחדשות העירונית בבניין. זהו המסלול הבטוח והכלכלי ביותר שמבטיח לא רק קיר בטון, אלא שדרוג העלאת שווי הנכס לדורות קדימה ובד בבד שיפור באיכות החיים".
לימור יעקב, סמנכ"לית במשרד "ישראל יעקב שמאות מקרקעין"צילום: רז רוזובסקיתכירו: הממ"ש
תכירו את המונח החדש בענף הבנייה: ממ"ש - מרחב מוגן משפחתי. האדריכל גיל שנהב, ממשרד כנען שנהב אדריכלים, יו"ר הסניף הישראלי של המועצה העולמית לגורדי שחקים, הוא יוזם הרעיון המקורי. "יחד עם שותפים שלנו הגינו את הממ"ש, שנותן מענה לצורכי משפחות לשהייה ארוכה במרחבים מוגנים. מדובר ברעיון שלשמחתי קיבל את אישור פיקוד העורף והממשלה (תיקון 163). מדובר בממ"ד משפחתי המאפשר מגורים לאורך זמן וכולל מטבחון ומקלחון. המודל תוכנן כשנה לפני 7 באוקטובר ובנייתו הושלמה בנתיבות, שבועות לפני השבת השחורה.
גיל שנהב. ""בנתיבות מודל הממ"ש הושלם קצת לפני 7 באוקטובר"צילום: גיא גלעד"כיום שטחו המינימלי של ממ"ד על פי חוק עומד על תשעה מ"ר ומשמש בשגרה כחדר לכל דבר - כחדר לילדים או לאורחים, חדר עבודה או חדר ארונות. בתפיסה התכנונית החדשה, שמוכיחה עצמה כרלוונטית בפרט לאור האירועים האחרונים, מדובר בתוספת חדר שירותים ורחצה אינטגרלי מבוטן. מדובר בעתיד של המרחבים המוגנים ובפתרון ממשי שיאפשר שהייה ממושכת יותר שבמהלכה יהיה אפשר להתרענן, להתפנות ולצחצח שיניים וגם להשתמש במקרר קטן או במיני בר, שבקונסטלציה החדשה בהחלט יש להם מקום.
שורה תחתונה: עד שהמדינה תתעורר, האחריות נשארת אצלנו בין כותלי הבית. אם אתם שוקלים להוסיף ממ"ד, כדאי להתחיל בבדיקת זכויות הבנייה ובהתארגנות משותפת עם השכנים - כי בביטחון, כמו בביטחון, אין זמן טוב יותר מעכשיו.
