האבסורד בשוק השכירות: גם מוות לא יכול לשחרר מחוזה

>> לסיפורים הכי חמים במדור כלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו

דירה בליסינג: הפרויקט שמציע לשכור עם אופציה לרכישה

כך הופכים זוכי מחיר למשתכן למשקיעי נדל"ן

השכרת 10 דירות ומעלה תיחשב כהכנסה מעסק

בדיקת "ממון" מגלה כי במקרים רבים בהם שוכר נפטר, קמה מחלוקת בין המשכיר ליורשים אם הסכם השכירות נגמר, או שהם מחויבים - כמי שנכנסים לנעלי המוריש - בהמשך קיום הסכם השכירות והתשלומים לפיו, עד לתום תקופת השכירות.

גילה איבדה לאחרונה את חמותה ששכרה דירה באשדוד. עם מותה חשבו בנה וכלתה שהחוזה נגמר. "המשכיר כיבד את השבעה, אך בתומה התקשר להודיע שהחוזה בתוקף. פנינו נזעמים לעורך דין שהסביר שאין מניעה חוקית מהמשך קיום החוזה ועלינו לשלם. נאלצנו להוציא 24 אלף שקל, לאחר שאיימו להפעיל נגדנו את הערבויות שנתנו. הזוי שאדם שמת מחויב בשכר דירה".

לדברי עו"ד עופר אבן ממשרד הורוביץ אבן אוזו ושות', מומחה לנדל"ן שנתקל במקרים דומים, "חוק השכירות לא מסדיר את הנושא, וגם הפסיקה אינה חד משמעית, ופועלת פעמים רבות נגד השוכרים".

אבן מסביר כי מחד, שכירות היא הסכם לתקופה מסוימת, ואם אין בו הוראה מפורשת המפסיקה אותה במות השוכר, החוזה ימשיך לחייב את היורשים. המשכיר יטען כי השכיר דירה לתקופה מסוימת והסתמך על ההתחייבות לשלם דמי שכירות עד תומה - אם זה השוכר שמבצע זאת, מי שייכנס לנעליו או שוכר משנה. מנגד, יכולים היורשים לטעון שההסכם היה אישי ושאין לחייבם להיכנס לנעלי השוכר.

חוק החוזים קובע, בסעיף 40, כי "חיוב יכול שיקויים בידי אדם שאינו החייב, זולת אם לפי מהות החיוב או המוסכם בין הצדדים, על החייב לקיימו אישית".

לרוב אין כל ערבויות המגבילות פטירה כמסיימת חוזה

סעיף 3 קובע מתי לא ניתן לאכוף חוזה: בין היתר כשחוזה אינו בר ביצוע; אכיפתו היא כפייה לעשות/לקבל עבודה אישית או שירות אישי; ואכיפתו בלתי צודקת בנסיבות העניין. לדברי אבן, ניתן לטעון שהסכם השכירות היה לשכירות אישית ולצדדים לא הייתה כוונה שהשוכר יוכל להעבירה לשוכר אחר ללא הסכמתו, כי כוונת הצדדים הייתה שירות אישי, וכי בנסיבות של מוות, אכיפת ההסכם לא תהיה צודקת, וגם תהווה קיום הסכם בחוסר תום לב.

ברוב המקרים הדבר אינו מגיע לפסיקה, ולרוב אין כל ערבויות המגבילות פטירה כמסיימת חוזה. אבן: "אם המשכיר מחזיק ערבויות טובות יותר לזמן רב יותר, כמו ערבות אוטונומית, חתימת ערבים טובים וכד', הוא יפעל לאכיפת ההסכם מול היורשים, לפחות עד למיצוי הערבויות שבידיו". במקרה הפוך, שבו הנפטר חתם על הסכם ונתן ערבויות נחותות שלא ניתנות למימוש מהיר, יעדיף המשכיר לפנות את הדירה ולמצוא שוכר חלופי, על פני ניהול הליך משפטי ללא יכולת לגבות דמי שכירות.

ליתר ביטחון, אבן מציע כי "בעת שכירת דירה לאדם במצב בריאותי רעוע, יש לתת את הדעת על האפשרות שתידרש הפסקת השכירות, ולהסדירה בהסכמה במסגרת ההסכם".

ח"כ סתיו שפיר, יוזמת חוק שכירות הוגנת לצד ח"כ רועי פולקמן, מסרה בתגובה לפניית "ממון": "החוק שחוקקתי הכניס לראשונה כללי משחק לשוק פרוע, שפגע בשוכרים ובבעלי הבתים. מובן שיש לערוך לו תוספות ותיקונים, כמו במצב המצער המדובר. ההכנה לכך נמצאת כבר בחוק (במקרה של עזיבת החוזה באמצע), וראוי להתייחס למצבים כאלו באופן דומה".

יצוין כי החוק כיום בעיקר מגדיר תנאים מינימליים של מהו נכס ראוי למגורים, מציין על מי מהצדדים יושתו העלויות של תיווך, ביטוח ותיקונים, וקובע כי משכיר יוכל להודיע על סיום ההסכם 90 יום לפני תום החוזה, ואילו שוכר רשאי לעשות זאת 60 יום מראש.