המדינה תכפה פינוי בינוי על דיירים? "יש פרויקטים שנתקעים בגלל שתי משפחות"
משרד המשפטים מתכנן להפחית את שיעור ההסכמה הנדרש בפרויקטים של התחדשות עירונית לשני שליש מבעלי הדירות. המשמעות: יהיה יותר קשה להתנגד להם. בדיון סוער באולפן ynet טוענים המתנגדים: "זה פוגע בחוק הכי בסיסי שלנו". הקבלנים כמובן בעד: "סוף סוף נצליח לקדם פרויקטים"
יוזמת משרד המשפטים להפחתת שיעור ההסכמה הנדרש בפרויקטים של פינוי בינוי לשני שליש מבעלי הדירות - מעוררת תגובות מעורבות. "זה פוגע בחוק הכי בסיסי, של כבוד האדם וחירותו וזכות הקניין", כך טענה הבוקר (ד') בדיון שנערך באולפן ynet, סטלה אבידן, חברה בפורום להתחדשות עירונית שפויה ויועצת קהילתית ושיתוף ציבור.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
הקבלנים למדו ממחיר למשתכן: עוד דירות יוגרלו בהנחה
במשרד המשפטים מתכננים: הסכמה של 66% מבעלי הדירות תספיק לפינוי-בינוי
מי צריך יזמים? פינוי בינוי בראשל"צ בהובלת המדינה
כפי שדווח, במשרד מגבשים הצעת החלטה לאישור הממשלה הבאה, לפיה הסכמה של 66% מבעלי הנכסים תספיק לאישור פרויקט פינוי-בינוי, במקום 80% כיום. מהלך זה נועד לאפשר את קידומם של פרויקטים אלו, שנתקעו עד כה משלא הושג הרוב הדרוש.
עם זאת לדברי אבידן, מי שיפגע מכך הם האזרחים ובעלי הדירות, שקולם לא נשמע בתהליך. "הם נפגעים בצורה מאוד קשה, גזילת קרקעות, תוכניות ממש לא שפויות", אמרה בדיון. "באים עם מנטרות ועושים צפיפות בלתי סבירה ללא תשתיות תחבורתיים, תוך רציחה של כל הצמחייה".
"יש לתת לאנשים להחליט בעצמם"
סמי מצלאווי, הבעלים של חברת הבנייה מצלאווי ומחלוצי ההתחדשות העירונית בישראל, בירך על היוזמה, שתאפשר לדבריו לקדם פרויקטים רבים, אך ציין כי יש להוריד אף יותר את שיעור ההסכמה הנדרש מהדיירים. "בכל דבר שיש שותפות, הרוב הקובע הוא 51%-49%", אמר. "למה זה צריך להיות 80%? למה צריך להיות 66%? 51% - הרוב קובע, הרוב מחליט".
אז זה אפילו גבוה מדי.
"אנחנו מטפלים בנושאים של פינוי בינוי כמעט 20 שנה ואנחנו מכירים את כל הבעיות, את כל הדברים שצריכים לעשות ואת כל הנושאים שצריך לטפל בהם".
הדיירים זה מה שתוקע פינוי בינוי?
"יש בכל בניין ועד. הוועד נבחר מכוח כורח, או מכוח השפעה על הדיירים האחרים, שאין להם אפשרות להתנגד או להילחם על הרצון האמיתי שלהם. אז הוא תופס חלק מהדיירים ונלחם בקבלנים וביזמים כדי לקבל דברים לא הגיוניים, על מנת שהוא יוכל לאפשר את החתימה".
מצלאווי הוסיף כי "יש לתת לאנשים להחליט בעצמם ולא לתת לאנשים שיש להם כוח בתוך הבניין להחליט בשבילם, ואני אומר את זה מתוך ניסיון. יש לי פרויקטים שנתקעים בגלל שתי משפחות".
הנדלר לעומתו ציינה כי "על ידי טשטוש של ידע אמיתי ובירור של דברים, יתנו לאיזשהו רוב קטן (להחליט – ב.פ)". אפילו בכנסת, כשרוצים לעשות חוק יסוד, צריך רוב מיוחד. זה העבר, ההווה והעתיד שלי. אני שילמתי משכנתא על זה".
"לקבוע אמות מידה שימנעו קיפוח וניצול חלשים"
משמעות ההצעה שמקדם משרד המשפטים, היא שמתנגדי הפרויקטים יידרשו לגייס מספר גדול יותר של דיירים, על מנת להימנע מהגדרתם כדיירים סרבנים, דבר שיחשוף אותם לתביעות נזיקין כבדות מצד השכנים. בנוסף, הכנסת אישרה לאחרונה תיקון לחוק הדייר הסרבן המאפשר ליזם ולדיירים לשכור נאמן שייכנס בנעלי הסרבן ויחתום במקומו על ההסכם לביצוע הפרויקט.
עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני תכנון ובניה והתחדשות עירונית, מזהירה אף היא מפני הבעיתיות שעלולה להתעורר כתוצאה מהפחתת רף ההסכמה הנדרש לפרויקטים של הריסה ובנייה. "השאלה המרכזית היא, מהו נימוק סביר להתנגד לפינוי בינוי", היא אומרת. "אם המדינה סבורה שפינוי בינוי הוא ערך בעל חשיבות לאומית וציבורית, יש מקום לקדם את הערך הזה באמצעות הסרת חסמים ומתן פתרונות חלופיים לצורך בהסכמה רחבה של בעלי דירות. עם זאת חשוב לקבוע אמות מידה שיבטיחו כי אכיפת הפינוי תיעשה בתנאי שוק, תוך מניעת קיפוח וניצול החלשים, ותוך מתן פתרונות הוגנים למפונים בעל כורחם".
עו״ד קרן קמחי נדולני, מומחית בדיני תכנון ובניה והתחדשות עירונית, אומרת כי היוזמה מעוררת את השאלה סביב שליטה בזכות הקניין של האחר. "ההצעה תסייע להתמודד עם סרבנות בלתי סבירה, המונעת מהרוב לממש את רצונו", היא אומרת. "מצד שני, מתחייבת הסדרה חקיקתית אפקטיבית להגנה על זכויות המיעוט, כדי למנוע פגיעה בלתי מידתית באוטונומיה של הפרט, כמו הניסיון לחלופות נוספות לקשישים בפינוי-בינוי".
גם דוד אזולאי, מנכ"ל קבוצת דוד אזולאי הבונה פרויקטים של התחדשות עירונית, מזהיר כי יש לוודא שהשינוי לא יפגע בזכויות הדיירים. "הורדת רף ההסכמה תדחוף את הדיירים מהר יותר לרגע ההכרעה ותוכל לקצר את זמני ההמתנה ולאפשר יציאה של פרויקטים לפועל. כל זאת צריך להתבצע תוך כדי הבהרת זכויות הדיירים והגנה על דיירים חלשים, בעיקר מפני מאכרים ואספני חתימות למיניהם, שעלולים לנצל אותם".
"כוחם של דיירים סרבנים וסחטים יצטמצם"
רוני צברי הבעלים, של חברת ההתחדשות העירונית צברים, ממליץ לסייג את ההגדרה בשאלה מיהו דייר סרבן. "יש להבדיל בין דיירים שלא חותמים מטעמי סחטנות לבין דיירים שלא חותמים מטעמים אחרים, הנובעים בעיקר משאלה שהתעוררה לגבי זכותם הקניינית", הוא אומר. "הסכמה של 66% בלבד תביא למצב בו יותר דיירים ייחשבו כדיירים סרבנים, אך בהרבה מאוד מקרים חייבים להבין קודם כל ממה נובע הסירוב לחתום. כשיש מחלוקת בשאלת הזכויות, לביאור הנושא, ולא להיגרר להליכים משפטיים כפי שנהוג ונכון לעשות במקרים של סרבנות הנובעת בשל סחטנות".
מצד שני, גורמים רבים גם מברכים על המהלך ללא סייג. "היוזמה כעת תוביל לכך שכוחם של דיירים סרבנים וסחטנים יצטמצם והתהליכים, הן מול הרשות המקומית והן מול הדיירים, יתקצרו ויהיו יעילים יותר", טוען ניב רום, מנכ"ל חברת הבנייה כנען 38.
עו"ד אדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד עורכי הדין גינדי-כספי, ציין כי "הדבר יקל על יזמים ובעלי דירות להעלות את רמת הוודאות של הפרויקטים ביתר קלות, מבלי לפגוע בזכותם של הבעלים המסרבים. זאת מאחר שסעד הכפייה (או הנזיקין) הקבוע בדין אינו סעד אוטומטי, אלא מותנה בהליך משפטי הוגן בפני ערכאה משפטית אובייקטיבית, שיכול להגן על בעלים המסרבים סירוב סביר".
עו"ד ליאור דץ, אדריכל ושותף מנהל מחלקת תכנון ובנייה התחדשות עירונית בא. שילה ושות, מצודד אף הוא במתווה. "בשנים האחרונות בתי המשפט פסקו אמנם פיצוי נזיקי כספי נגד דיירים סרבנים , לעתים גבוהים יחסית, אך לא מעט פרויקטים נעצרו בפועל לתקופה ממושכת בגלל אותם דיירים", הוא אומר בהתייחסו לתיקון שנכנס לתוקף, המאפשר לנקוט בסנקציות נגד דיירים סרבניים.
"הסנקציה הנזיקית יצרה לחץ מסוים אך זה לא הספיק, שכן ההליכים המשפטיים נמשכים שנים ולפעמים היזם נסוג מהפרויקט", הוסיף. "לכן היה צורך לשכלל ולהרחיב את הסנקציות נגד דיירים סרבנים שפוגעים באינטרס של רוב הדיירים".
