המהפך של גבעת עמל בתל אביב - מגדל בראשית יוצא לדרך

מצד אחד מגדל יוקרה, שלא לומר פאר, יוצא לדרך בתל אביב באירוע חגיגי ומעונב, כשהנוכחים הנרגשים כמעט מתקשים להאמין שהגיעו למעמד, לאחר כל התלאות. מהצד השני התושבים הוותיקים שעוד לא מאמינים לשינוי שעוברת השכונה.

>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו 

ת"א: נדחו התנגדויות למגדל בשכונת בבלי

תשובה נגד עיריית ת"א: דורש לקבל היתר בנייה למגדל בגבעת עמל

אושר: תושבי גבעת עמל בת"א יקבלו פיצויים

מאבק השליטה על פרויקט בבלי בצפון ת"א

משפחת היהלומנים כוזהינוף ציינה בשבוע שעבר באירוע חגיגי את צאתו לדרך של מגדל היוקרה בראשית במתחם גבעת עמל הוותיקה בתל אביב. האירוע, שלווה במטעמים ואלכוהול, נערך לציון יציקת הרפסודה, היא הבסיס שעליו יוקם המגדל.

הדמיית מגדל בראשית בשכונת בבלי(יסקי מור סיוון)

מדובר בהליך מורכב, שנמשך כ-30 שעות ברציפות ושבמהלכו פקדה את האתר שיירה בלתי פוסקת של כ-450 מערבלי בטון, שהתחברו למערכת צינורות הובלה. הצינורות הובילו לבור עמוק ורחב שנחפר בשטח, בעומק של 18 מטרים. בעומק הבור עמדו פועלי בניין, וכיוונו זרם של 3,200 קוב בטון ליציקת המשטח בשטח של כ-1,600 מ"ר ועובי של כמעט שני מטרים.

יציקת הרפסודה נמשכה כ-30 שעות ברציפות, במהלכן פקדה את האתר שיירה בלתי פוסקת של כ-450 מערבלי בטון(צילום: יח"צ)

המגדל עתיד לכלול 44 קומות בגובה של 165 מטר, עם 174 דירות בתמהיל של 3, 4 ו-5 חדרים, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים, כשהצפי לסיום הבנייה הוא אמצע שנת 2023. הפרויקט מתחיל משש דירות בקומה, כשמספר הדירות בקומה יורד בהדרגתיות עד לקומה שלמה בקומות העליונות. עם זאת ובדומה לפרויקטים אחרים, הפרויקט מתוכנן כך שהרוכשים יוכלו לחבר מספר דירות או מספר קומות, במטרה לייצור דירות גדולות יותר.

המחירים נעים נכון לעכשיו בין 53 אלף שקל למ"ר, ליותר מ-100 אלף שקל למ"ר בקומות העליונות, אך יוכלו להגיע גם לכ-130 אלף שקל למ"ר. כך, מחיר דירת שלושה חדרים בשטח של 75 מ"ר, עם מרפסת בשטח של 10 מ"ר ומחסן צמוד בשטח של 12 מ"ר, מתחיל ב-4.9 מיליון שקל. בקומה ה-23 לעומת זאת, דירה המשתרעת על קומה שלמה בשטח של כ-740 מ"ר, עם מרפסת של 60 מ"ר, תעלה כ-67 אלף שקל למ"ר, ובסך הכל כ-50 מיליון שקל.

יציקת הרפסודה במגדל בראשית(צילום: יח"צ)

רף גבוה

האירוע נערך במשרד המכירות, הממוקם בנקודה הגבוהה ביותר על הגבעה שעל שמה קרויה השכונה ושכיאה לקהל הלקוחות הפוטנציאלי, מושקע באופן יוצא דופן.

בעלת החברה "יהלומי בראשית" וכן "מגדלי בראשית" היא אם המשפחה, נורית כוזהינוף (72), שכונתה במקום כמי ש"מנהלת את כולם ומושכת בחוטים". בנה הבכור מוטי (48), משמש כמנכ"ל מגדלי בראשית. עם סיום הבנייה בכוונתו לעבור עם אשתו וארבעת ילדיהם לדירה שרכשו בקומה ה-26 במגדל. ברקע מעורים שאר בני המשפחה הכוללים את שני האחים הנוספים, יקי, מנכ"ל יהלומי בראשית, ואורן, שאף הוא בעסקי היהלומים. האחות, חן (41), נשואה לעו"ד אביב טסה, שמלווה את הפרויקט.

בנוסף לבני המשפחה הנרגשים, במקום נכחו גם בכירים במשק בהם מייסד ומנכ"ל בית השקעות אפסילון, שמואל פרנקל; יובל צ'לנר; עו"ד ג'קי בלנקה; שלמה לוסטיק, מנכ"ל מודי ועוד. גם בעלי הקרקע לשעבר, אריק אברמוביץ, שידע אי אלו תלאות לאחר העסקה הכושלת מול ענבל אור, הגיע למקום והחמיא למשפחה על ביצוע "עסקה מדהימה".

"ממררים לנו את החיים"

אולם בין השלכת אבנים קטנות להשקת הפרויקט לבין השקת כוסות, קשה היה למצוא זכר לסאגה שקדמה ועדיין מלווה את הפרויקטים הנבנים בשכונה, שמשנה את פניה, אולי למעט הבתים הישנים והרעועים שטרם פונו מהמקום ושדרכם חייבים לעבור בדרך.

תוכניות הבינוי בשכונה לוו ועדין מלוות בסכסוך ארוך בין העיריה והיזמים שמחזיקים בבעלות על הקרקע, משפחת כוזהינוף ויצחק תשובה, לבין תושבי השכונה הוותיקים, שטענותיהם לנישולם מזכויותיהם על הקרקע התקבלו זה מכבר בבתי המשפט. מאבק זהה כלל פינויים אגרסיביים, שבוצעו על ידי היזמים בסיוע המשטרה וכוחות יס"מ.

מוטי אומר כי הם הצליחו להגיע בסופו של דבר להסדר עם כמחצית מהתושבים הוותיקים שהיו צריכים לפנות ושכיום אין בעיות מיוחדות, אולם טענות אלו נדחות על ידי חלק מהתושבים שעדיין גרים באזור. "זרקו מפה אנשים", טוענת שכנה שגרה בסמוך למתחם.

מאבקם של תושבי השכונה רחוק מסיום

נכון להיום עומד כבר במתחם המגדל הראשון שנמצא בהליכי אכלוס, של יצחק תשובה, הראשון מבין 4 מגדלים בסך הכל שהוא מתכנן במקום. בנוסף מתוכננים במקום שני מגדלים נוספים, שלעירייה יש בהם זכויות ל-166 דירות.

התושבים שנותרו בשכונה נמצאים בשטחים של העירייה ובשטחים הציבוריים. כפי שנקבע בהסכם בין אלעד מגורים שבשליטת תשובה לעייריה משנת 2013, פינויים אמור להתבצע על ידי החברה, כאשר מתן היתרי הבנייה לשאר המגדלים שהיא מתכננת במקום הותנה בכך.

לאחר שהעיריה עיכבה את מתן היתרי הבנייה למגדל השני של תשובה, בטענה שפינוי התושבים לא הושלם בהתאם להסכם, הוא הגיש תביעה נגד העיריה לבית המשפט המחוזי, שהסתיימה בהסכמות שקיבלו תוקף של פסק דין. אלו כללו מתווה, במסגרתו הפינויים יתבצעו בהתאם לרשימה שהוגשה לבית המשפט, כשאלעד מגורים תפקיד כספים וערבויות להבטחת הפינויים.

בינתיים, מאבקם של תושבי השכונה עדין רחוק מסיום. בחודש הבא עתיד לדון בית המשפט המחוזי בערעור שהגישו על החלטת בית משפט השלום מיוני אשתקד, בתביעה אחרת שהגיש תשובה, לסילוק בתי האב מהשכונה. ההחלטה אמנם הכירה בתושבים כבעלי זכויות וכמי שזכאים לפיצוי, אך קבעה פיצוי בסכום של 1.88 מיליון שקל בלבד לבית אב, והתושבים ערערו על נוסחת החישוב שעל בסיסה חושב הסכום. "כל בית אב מתגורר בשטח של לפחיות 500 מ"ר, שמאכלס שלוש משפחות גרעיניות בדרך כלל, כלומר אלו סכומים מאוד נמוכים", אומרים בוועד הפעולה.

בוועד מוסיפים כי הטענות המרכזיות הן כלפי העיריה: "כל מי שעוד מתגורר במקום נמצא על שטחים של העירייה או על שטחים ציבוריים. אף אחד לא מפריע לתשובה לבנות, אבל העיריה מינתה אותו לעשות זאת. זה דבר די מדהים, שלעיריה יש זכויות לדירות יוקרה בעיר. אנחנו לא הולכים לוותר, זורקים תושבים באלימות מהבית".

"אנשים שמזהים יוקרה"

כל אלו לא צפויים להטריד יותר מדי את הדיירים העתידיים, שידם משגת לרכוש דירה במגדל היוקרתי. המגדל תוכנן בעיצוב צורת האות Y, כדי לאפשר לרוב הדירות ליהנות מנוף מעורר קנאה לים או לפארק הירקון הסמוך. בתכנון: לובי מפואר, מרתף יינות, טרקלין עסקים, ספא וחמאם טורקי, אולם סקווש, חדר ישיבות פרטי, ספרייה ובריכת שחייה מקורה.

בני המשפחה מעידים שביקשו להציב בפרויקט את "הרף הגבוה ביותר בתחום מגורי היוקרה", ולשם כך הפקידו את התכנון בידי האדריכלית רחל פללר ממשרד האדריכלים יסקי-מור-סיון, ואת עיצוב הפנים של השטחים הציבוריים בידי אירמה אורנשטיין, בעלת סטודיו המתמחה בעיצוב ואדריכלות לדירות ובנייני יוקרה. גם המיתוג של המגדל הוא ככזה שמוקם בשכונת בבלי הצמודה והנחשבת, בה מתגוררים שכנים בעלי הון כמו שרי אריסון.

מוטי ציין כי הם לא מכוונים בכלל למשקיעים או לתושבי חוץ, שמדירים כיום את רגליהם מהשוק, אלא למצמצמי דיור ומשפרי דיור. "קהל היעד של הפרויקט הוא קודם כל מי שמחפש ויודע לזהות יוקרה אמיתית", אמר. "מדובר כמובן במשפחות עם אמצעים, אנשים שעוזבים בתים פרטיים לטובת דירות במגדלים ומשפחות צעירות שמעוניינות בשכונה וותיקה עם שירותים ציבוריים איכותיים, חלקם כבר גרים בשכונה ומעוניינים לשדרג לדירה חדשה ומודרנית, בבניין עם פסיליטיז ברמה הגבוהה ביותר".

לדבריו, חרף ההאטה בשוק והמחירים הגבוהים, יש להם ביקושים גבוהים, כשעד כה נמכרו כ-70 דירות, שהן רוב הדירות עד לקומה ה-20. "רוב הרוכשים קנו למגורים, אבל גם מי שקנה להשקעה אמר לנו שיעבור לגור במקום", הוא אומר בגאווה.  

(צילום: יח"צ)

מהפך בשכונה 

למשפחה, שעתה את הונה בענף היהלומים כאמור, אין ניסיון רב בתחום הנדל"ן, למעט פרויקט אחד בקרית אונו. "זה עולם שונה, אבל אני אומר פעם סוחר - תמיד סוחר", אומר מוטי. "אנחנו לומדים מהר, ויש לנו הכרות עם עולם הנדל"ן, סבא רבא שלי היה ממייסדי שכונת הבוכרים בירושלים, סוחר קרקעות. אבי השקיע, ואנחנו פיתחנו".

אייל חכם, מנכ"ל חברת מניבים, שאחראית על שיווק ומכירת הפרויקט, ציין כי אחד התנאים לקבלת טופס 4 לבניין, הוא פינוי כלל הדיירים מהשכונה. "עושים פה מהפך", אמר. "מדובר בפרויקט מורכב ומאתגר מבחנה שיווקית והנדסית. "במקור תוכנן פה פרויקט רגיל של בנייני מגורים, אבל זה בדיוק ההבדל בין חברות יזמיות רגילות, לבין יזם, שנכנס ומזהה קרקע מיוחדת", החמיא חכם לבני המשפחה. "ב-44 קומות הכל יותר מורכב ולוקח יותר זמן, אבל השאלה היא מה יביא יותר כסף. יזם יודע שזו החלטה טובה גם אם זה סוג של סיכון".