השולחן במשרדה של שרון דידי יש קופסת טישו מוכנה לדמעות. דידי היא לא פסיכולוגית או מטפלת רגשית אלא מתכננת פיננסית ומומחית להשקעות נדל"ן בישראל. אבל כשאנשים יושבים מולה, האמוציות מתעוררות. היא פוגשת במשרד את אחד הרגשות האנושיים הבסיסיים ביותר: פחד. פחד לטעות, פחד להפסיד, פחד שלא יהיה.
הפחדים הגדולים שהיא פגשה בדרך, גם האישיים וגם של לקוחותיה, הובילו אותה לכתוב את הספר "נדל"ן לפחדנים", מדריך למי שעושה את הצעדים הראשונים שלו בשוק הנדל"ן הישראלי ולמי שרוצה להפוך למשקיע בתחום. בספר היא מסבירה על טעויות הנדל"ן הגדולות שאנשים עושים, מספרת על אסטרטגיות להשקעה ומונה את השלבים הנדרשים להגדיל את ההכנסה המשפחתית באמצעות השקעות נדל"ן חכמות. כל זה מתוך גישה שלא רואה בפחד מכשול אלא כוח מניע.
"גם כיום, כשיש לי חמש דירות ברחובות, שדרות, אופקים וחדרה, ששוויין הכולל מגיע ל־20 מיליון שקל, אני מגדירה את עצמי פחדנית", היא אומרת. "אבל הזהירות והסולידיות הפכו אותי למשקיעה מחושבת. הסדר שבו אני עובדת והתכנון המחושב מאפשרים לי להיות אמיצה ועזרו לי להשיג רווחה כלכלית".
ממה אנשים מפחדים כשזה מגיע לנדל"ן?
"לרוב הם לא מאמינים בעצמם, הם חוששים שהם לא מבינים מספיק בתחום. הם מפחדים להתחייב למשכנתה ארוכה ומודאגים ממה יקרה אם הם לא יעבדו חלילה ולא יוכלו לשלם את ההחזרים החודשיים, ויכניסו את המשפחה שלהם ללופּ כלכלי. מצד שני יש שדואגים מכך שהבנק לא ייתן להם משכנתה.
"בגיל 52 אני מתכננת למכור את אחת הדירות, לכסות משכנתאות של הדירות האחרות וליהנות מתשלום השכירויות שכרגע עומד על חמש ספרות"
"הם חוששים שמחירי הדירות יֵרדו ושהם יעשו טעות אם יקנו עכשיו, ומצד שני מפחדים לפספס את הרכבת, ופחד מהחמצה הוא אחד החזקים שיש. הם גם פוחדים להתעסק עם שוכרים, עם תיקונים ואחזקת הדירה. לפעמים אנשים סוחבים איתם את הבעיות והתקלות שהיו בנכסים של חבריהם או של הוריהם. יש אנשים שנכוו מקבוצות רכישה שלא עמדו בהתחייבויות שלהם, או כאלה שרכשו קרקע לבנייה והתברר שהיא קרקע חקלאית ותישאר ככה. כל זה גורם להם ליצור לעצמם שריון, חליפת הגנה. הם בוחרים לא להחליט ולשבת על הגדר".
כריכת הספר אלה נשמעים לי כמו פחדים הגיוניים.
"בהחלט. יש צדק לפחדים. יש דברים שקורים תוך כדי תנועה, שאי אפשר לצפות אותם. אני לא פוסלת אותם ולא מייצרת תמונה ורודה. תראי מה קורה עכשיו, זו תקופה של שוק תקוע. אנשים רוצים למכור דירות ולא מצליחים. זו נקודה שאנחנו מביאים אותה בחשבון כשאנחנו עושים תכנון נדל"ני. ההשקעה סולידית ומיועדת לטווח ארוך, לכן צריך להיות סבלניים. אנשים מגיעים אליי ושואלים אותי כמה הדירה תעלה בשנה. אני אומרת שאין דרך לדעת, שאנחנו מסתכלים קדימה, ובכל מקרה הרכישה הזהירה מתמקדת בנכסים עם פוטנציאל השבחה ולא בכל נכס שהוא".
"לא טסנו לחו"ל ולא יצאנו למסעדות תשע שנים. ויתרתי על המון דברים. נשים אומרות לי, 'למה שאצמצם את עצמי? אני רוצה לחיות היום'. אני אומרת שאני רוצה לחיות גם בעתיד"
ממה את פוחדת?
"אחד הפחדים שלי היה שהנכס יישאר ריק במשך כמה חודשים עד שאצליח להשכיר אותו. כדי להתגבר עליו אני שמה בצד סכום כסף ששווה לשלושה חודשי שכירות כמקדם הגנה. בעבר היה לי שוכר על הפנים, הפחד שלי היה שאפול שוב על שוכר כזה. מה שאני עושה זה לשלם לסוכנות ביטוח שמציעות ערבות לתשלום שכר הדירה וכך אני מגינה על עצמי אם השוכר לא ישלם. ברגע שאני עושה את הדברים במשנה זהירות, אני מרגישה הרבה יותר בטוחה".
כלומר, היערכות מראש כפתרון לפחדים.
"אני אומרת שלכל דבר יש פתרון, וכשאנחנו יודעים לסמן את הבעיות ואת הפתרונות, זה מוביל אותנו ממצב של פחד למצב שבו יש לנו שליטה ואנחנו יודעים מה לעשות כשיגיע הבלת"ם. כשנערכים מראש לכל האפשרויות, המכה כואבת פחות. כשהדברים גלויים וידועים, הפחד מתגמד".
הבנתי שאני בבעיה
היא בת 47, נשואה לארז, מהנדס אבטחת איכות שעובד בין היתר גם על פרויקטים שלה ואמא לארבעה (22, 18, 14, 11). המשפחה מתגוררת ברחובות.
כשבנה הראשון נולד, עבדה במכירת סנדוויצ'ים בבניין משרדים ביפו, קראה לעצמה "גברת סנדוויץ'" וחלמה לפתוח מסעדה קטנה. הייתה להם דירה בראשון לציון שקנו תמורת הון עצמי נמוך - 30 אלף דולר ו־90% משכנתה ששולמה בזמן שגרו בדירה. אבל אז הגיעה תקופה שבה מכירות הסנדוויצ'ים ירדו והיא נאלצה לחשב מסלול מחדש.
דידי מצאה עבודה כשכירה בתחום השיווק והשתכרה 6,000 שקל בחודש. כשישבה עם סוכן הביטוח על תנאי הפנסיה, הבינה שהיא בבעיה. "הוא אמר שהפנסיה שלי צפויה להיות 2,500 שקל בחודש, קיבלתי כאפה של החיים. אמרתי לו 'מה עושים עם הסכום הזה?' הוא אמר לי, 'אל תדאגי, יש גם קצבת זקנה'. חזרתי הביתה לבעלי ואמרתי לו שהמצב שלנו על הפנים. פחדתי להיות בלי פנסיה בעתיד, פחדתי להישאר בלי כלום, פחדתי שלא יהיה לי כסף שיעזור לי להתמודד עם האתגרים שהחיים זורקים עלינו בלי אזהרה. והפחד הזה הניע אותי להתקדם".
המשפחה החליטה לעבור לגור ברחובות, שהייתה אז זולה יותר מראשון לציון. "חשבתי לקחת משכנתה על הדירה החדשה ולהשאיר אצלי את שני הנכסים, הבנק לא אישר לי. מכרתי את הדירה הראשונה, וכשהגעתי לבנק אחר לחתום על משכנתה לדירה, שאלו אותי למה לא השארתי אצלי את הנכס הראשון. הבנתי שטעיתי בגלל חוסר במידע והחלטתי שיותר אני לא אטעה".
אז מה עשית?
"הלכתי ללמוד את התחום. למדתי ייעוץ משכנתה, תכנון פיננסי וכל קורס נדל“ן שמצאתי: קבוצות רכישה, יזמות נדל“ן, ניהול פרויקטים וגם עשיתי רישיון תיווך. הכול כדי להצטייד בכלים שיעזרו לי לעשות פחות טעויות שיעלו לי כסף רב. למדתי ממש רק כדי שיהיה לי ידע נחוץ לעשות מהלכים גדולים ולא לטעות".
מכאן החלה בתהליכים לרכישת דירות להשקעה, כשבכל פעם היא ממנפת - לוקחת הלוואה על הנכסים שכבר שייכים לה. "האסטרטגיה מדברת על לקנות ולמכור, לעשות צעדים איטיים. ללכת על בטוח לפי התקציב. דווקא כי אני פחדנית אלך על הדבר היציב ביותר, עם הסיכונים הנמוכים ביותר".
"אני אומרת לבני זוג שאם הצד השני פחות בעניין - שיחשבו קודם כול על הזוגיות. לא לריב על כסף ולא על נדל"ן, זה לא שווה את המחיר של אווירה לא נעימה בבית"
סביבה היו מי שניסו להזהיר אותה מהשקעות בנדל"ן. "כשקניתי את הדירה השנייה, ההורים אמרו לי, 'למה את מכניסה ראש בריא למיטה חולה? כבר יש לך דירה אחת, למה את צריכה לקנות עוד?'. הפחדים שלהם הם אלה שדיברו, הדאגה והאהבה אליי. אמרתי להם שבמקרה הכי גרוע אמכור את הדירה. זה לא היה ביג דיל מבחינתי, ההשקעה הייתה שווה את הסיכון".
כדי להתקדם עשתה ויתורים. "לא טסנו לחו"ל במשך תשע שנים", היא אומרת, "לא יצאנו למסעדות, היינו מטיילים בארץ וחוזרים לישון בבית. ויתרתי על המון דברים שנשים לא מוותרות עליהם. נשים אומרות לי: 'למה שאצמצם את עצמי? אנחנו רוצות לחיות היום, לא כשהמשכנתה תיגמר'. אני אומרת שאני רוצה לחיות גם בעתיד, עשיתי את זה ממקום שמגיע לי".
שותפות מלאה
בעלה שותף מלא למיזמים שלה. "צריך שניים לטנגו, וזה נכון גם בנדל"ן", היא אומרת. "לאנשים שמגיעים אליי לייעוץ אני אומרת שאם הצד השני פחות בעניין, שיחשבו קודם כול על הזוגיות. לא לריב על כסף ולא על נדל"ן, זה פשוט לא שווה את המחיר של אווירה לא נעימה בבית".
איך זה אצלכם בבית?
"ארז תמיד היה זה שתמך בי, אבל גם זה ששאל את השאלות הקשות במיוחד, 'מאיפה הכסף?', ואני תמיד עניתי לו באמונה שלמה: 'כשמשהו נכון, הכסף מגיע'. וככה באמת קרה. כל פעם שראיתי הזדמנות, ידעתי בלב שאני יכולה לעשות את המהלך. והוא, עם כל הזהירות והפרקטיות שלו, היה שם איתי, דוחף, תומך, מאמין. זה אולי הסוד הכי גדול: כשהפחד והזהירות נפגשים עם אמונה ושותפות אמיתית, נוצר כוח שאין לו תחליף".
אם הכול ילך לפי התוכניות שלה, היא תצא לפנסיה בגיל 52, כלומר, בעוד חמש שנים. "הכוונה היא למכור את אחת הדירות, ובכסף של המכירה לכסות את המשכנתאות של הדירות האחרות ולהתחיל ליהנות מהשכירויות, שכרגע עומדות על חמש ספרות בחודש".
בלי שהיא שמה לב לכך, עולם הביטויים שלה לקוח מעולמות הנדל"ן. למשל, כשהיא מספרת למה בחרה בנדל"ן כאפיק להכנסה פסיבית לעומת תחומים אחרים, כמו שוק ההון, היא אומרת, "רציתי להרגיש קרקע מוצקה מתחת לרגליים". כשהיא מדברת על מה שהרגישה ב־7 באוקטובר היא אומרת, "הרגשתי שהקרקע נשמטת לי מתחת לרגליים". לדבריה, אנחנו עם של אנשים שמחפשים יציבות וביטחון, ולכן הרצון המשותף לרבים מאיתנו הוא שיהיה לנו בית בבעלותנו. "כשהתחלתי להשקיע, שאלו אותי 'למה את גרה בדירה משלך? תקני דירה להשקעה ותשכרי דירה למגורים'. אמרתי שחשוב לי לגור בדירה משלי, זו תחושה שורשית, שאני צריכה עוגן, שלא אתן לאף אחד לעקור אותי מהבית שלי".
10 טיפים של שרון דידי לרכישת נדל"ן
- קודם כול לתכנן. בדקו את המספרים, הגדירו מה התקציב שלכם ורק אז תמשיכו לפעול.
- תקנו איפה שאתן יכולות, ותגורו איפה שאתן רוצות.
- כוונו לדירה הנכונה עבורכן, לא למושלמת. חפשו נכס עם פוטנציאל השבחה גבוה שיכול להגדיל את ההון העתידי שלכן ולקרב אתכן בכל צעד לעבר היעדים הכלכליים שלכן.
- נדל"ן הוא לא מתכון להתעשרות מהירה, אבל הוא בהחלט מתכון ליציבות, לביטחון, ובסופו של דבר להתעשרות אמיתית.
- אל תאמינו לכל מי שמפתה אתכן להיכנס לעסקה שאין לכן יכולת להשלים אותה, ה'יהיה בסדר' הישראלי מפיל הרבה אנשים שלא בדקו את הדברים לעומק.
- בחרו השקעה שמתאימה לכן אישית. מה שטוב לאחרים לא בהכרח נכון לכן. בדקו שהעסקה תואמת את היעדים, הצרכים והיכולות הכלכליות שלכן, רק כך תבנו ביטחון אמיתי בדרך להשקעה חכמה.
- תאמינו שאתן יכולות ומסוגלות. האינטרס של הבנק הוא להלוות לך כסף, אבל עלייך לשכנע אותו שההשקעה שלך מוצלחת ושיש סיבות טובות לתת לך את המימון.
- קחו משכנתה רק בליווי של יועץ משכנתאות.
- תעשו, אל תפחדו. הפחד האמיתי צריך להיות ממה שיקרה אם לא תעשו כלום.
- אל תמתינו לקנות נדל"ן, קנו נדל"ן ותמתינו.
