מי צריך לשלם על איטום בבניין משותף

אם כמו מרבית אזרחי ישראל גם אתם גרים בבניין משותף, יש כמה דברים שכדאי שתדעו לקראת החורף הקרב ובא. מה עושים עם דייר סרבן שלא מעוניין לשלם עבור איטום הגג וקירות המעטפת? האם שוכרי דירות חייבים לשאת בהוצאות איטום או שזהו תפקיד של בעל הדירה ואיך אפשר לחסוך עלויות כשמתאגדים כולם יחד, גם כשאין חובה כזו. מדריך לדייר שרוצה להיות מוגן, כשהחוק היבש והרטיבות נפגשים.

• לפני שהחורף מגיע: כך תכינו את הגג שלכם
• כדאי לדעת: אתם וועד הבית
• מחירון האיטום המלא
  

>> גם אתם יכולים להשקיע בקלות - הערוץ שלכם לעולם שוק ההון

של מי האחריות?

"בבית משותף יש שטחים ומתקנים המשותפים לכל בעלי הדירות". מסביר עו"ד אלדד אוחיון המתמחה בתביעות נזיקין. "בדרך כלל הגג וקירות המעטפת של הבניין, הם חלק מרכוש המשותף, ולכן כל דיירי הבניין אחראים על תחזוקתו השוטפת, והסכום שישלמו יהיה על פי החלק היחסי של בעל הדירה בבניין".

סקר שוק – קבלו 3 הצעות מחיר

אוחיון הוסיף כי כשמדובר בתחזוקה שוטפת ובלתי חריגה של הרכוש המשותף, "אין צורך בכינוס אסיפה של כלל דיירי הבניין. בידי נציגות הבית המשותף (ועד-הבית) הכוח לקבל החלטות כאלה בעצמו. על ועד-הבית להזמין בעל מקצוע שיבדוק את תקינות הגג ויציע הצעת מחיר. מצופה מוועד-הבית לפעול בסבירות, ולבחון כשלוש הצעות מחיר מבעלי מקצוע שונים".

הזול לא בהכרח משתלם

"פעמים רבות ועדי-בתים מבקשים את הפתרון הזול ביותר, שהוא איטום בזפת חם", מסביר שטיינפלד. "מה שהם לא לוקחים בחשבון הוא שאחת לשנה יש חובה לסייד, ואסור לאחר בעניין הזה, שכן הזפת מתכלה עם הזמן והנזק שיכול להיגרם הוא גדול. אם נגרם נזק לדירות העליונות, עקב כשלים באיטום או חוסר תחזוקה במועד, עלות התיקון תהיה גבוהה במיוחד, והנפגעים העיקריים יהיו בעלי הדירות העליונות". האופציה השנייה והפופולארית כיום היא איטום ביריעות ביטומניות, עבודה מעט יקרה יותר אך לא דורשת תחזוק ומספקת אחריות ל-10-7 שנים.

חובה או רשות

למעטפת הבניין, שגם היא חלק מהרכוש המשותף, נדרש ישראל חן מא.ח. גבהים. "יש להבחין בין איטום הקירות החיצוניים של הבניין, שהם באחריות כלל הדיירים, לבין איטום החלונות אשר באחריות של כל דירה ודירה. למרות שהאחריות היא של כל דירה בנפרד, מומלץ להתאגד כל דיירי הבניין יחד ולהזמין את האיטום גם לחלונות במרוכז. הסיבה לכך היא שהאיטום נעשה מבחוץ, ובאמצעות סנפלינג".

שטיינפלד: "עלות איטום כל חלון היא כ-200 ₪, אך בשל הצורך בנספלינג, העלות של כל דירה יכולה להגיע לכ-3,000 שקל לדירה. לעומת זאת, אם מתאגדים יחד כל הבניין, העלות היא כ-6,000 ₪ עבור כל הדירות בבניין לאיטום כל החלונות. החיסכון הכספי הוא משמעותי. בכל מקרה, מומלץ להזמין גם איטום סדקים בקירות המעטפת החיצונית באותה ההזדמנות, כי גם במקרה זה מרבית בעלי המקצוע יציעו מחיר כולל שיהיה משמעותית נמוך יותר מאשר הזמנת איטום סדקים בנפרד. לקראת החורף נהוג לאטום בעיקר את הקיר הצפוני והקיר המערבי בבניין, אשר אלו הם הקירות המועדים לרטיבות בתקופת החורף".

דייר מסרב לשלם?

לעתים קורה שאחד מדיירי הבניין מסרב להשתתף בהוצאה החריגה. "במקרה של דייר סרבן," מסביר עו"ד אוחיון, "החוק עומד לצד דיירי הבניין. בסוגיה של איטום, שאינה בבחינת מותרות, אלא חלק לגיטימי מהתחזוקה השוטפת, נציגות וועד הבית חייבת לדאוג לתחזוקת הגג וקירות המעטפת. אם הדייר מסרב לשלם את חלקו בהוצאה, והטיפול אינו סובל דיחוי, על הנציגות לשלם את חלקו של הדייר הסרבן, ולאחר מכן להגיש תביעה נגדו בפני המפקח על הבתים המשותפים. ההליך לרוב הוא מהיר וענייני. חשוב לציין, שהדייר הסרבן, במידה יצטרך גם לשאת בעלות התיקון וגם לשלם את ההוצאות המשפטיות שנגרמו עקב ההליך, אם יוחלט שהסירוב שלו לשלם לא היה לגיטימי".

רק בעל הדירה אחראי

מה עושים במקרה של דייר סרבן שהוא שוכר דירה, ולא בעליה? "צריך לבדוק את חוזה השכירות." מסביר עו"ד אוחיון. "אם החוזה לא מתייחס במפורש לעניין תשלומי ועד-הבית השוטפים, האחריות לתשלום היא של בעל הדירה. אם החוזה מחייב תשלומי ועד בית, השוכר לשלם רק את התשלום החודשי השוטף, אך לא לשלם עבור הוצאות תחזוקה חד-פעמיות. בכל מקרה, שבו שוכר מסרב לשלם, וועד הבית לא רשאי לתבוע את השוכר, אלא את בעל הדירה, כי החובה שנוצרת עקב הסכם השכירות היא רק בין השוכר למשכיר".

גר בפנטהאוז? איטום הגג על חשבונך

במקרה של דירות פנטהאוז, מסביר אוחיון: "על-פי סעיף 62 לחוק המקרקעין, כל בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון הבית המשותף, שחלק מסוים מהרכוש המשותף יוצמד לדירה מסוימת" מסביר עו"ד אוחיון, "במקרה שבו בקומה האחרונה ישנה דירת פנטהאוז, המשמעות היא שהגג הוצא מהרכוש המשותף והוצמד לדירה מסוימת. במקרה כזה, בעל הפנטהאוז יהיה חייב בהוצאות איטום הגג במימון אישי ובלבדי שלו".