מחקר של הביטוח הלאומי מציין כי בתוך כ-30 עד 40 שנה צפויה אוכלוסיית ישראל להכפיל את עצמה, וכי התרחבות מספר משקי הבית צפויה להוביל לגידול בביקוש לדירות. במילים פשוטות, ככל שיש יותר אנשים, יותר משפחות ויותר משקי בית, כך המדינה נדרשת ליותר יחידות דיור, יותר תשתיות ויותר קרקעות זמינות לתכנון.
למה זה משנה למשקיעי נדל"ן?
הדר ברוקנשטיין, יזמית נדל"ן והשקעות המלווה משקיעים בבחינת קרקעות פרטיות, מסבירה כי גידול האוכלוסייה הוא אחד הנתונים החשובים ביותר להבנת שוק הקרקעות בישראל. לדבריה, לא מדובר בנתון דמוגרפי יבש, אלא בכוח שמייצר ביקוש מתמשך למגורים, לשכונות חדשות, למוסדות ציבור, לכבישים, לתעסוקה ולמרכזי מסחר.
כאשר המדינה נדרשת לספק פתרונות דיור לטווח ארוך, היא חייבת להסתכל על עתודות הקרקע. כאן נכנסות לתמונה קרקעות פרטיות וקרקעות חקלאיות המצויות באזורי ביקוש או בסמוך לאזורים מתפתחים. עם זאת, הדר ברוקנשטיין מדגישה כי לא כל קרקע תהפוך לשכונת מגורים, ולא כל גידול אוכלוסייה מבטיח עליית ערך. ההבדל נמצא בבדיקות, במסמכים ובמצב התכנוני של הקרקע.
(gemini google)
בין צורך אמיתי לבין הבטחה שיווקית
הביקוש לקרקעות אינו נולד מהדמיות יפות או מסיסמאות שיווקיות. הוא נולד מצורך אמיתי: יותר תושבים, יותר משקי בית, יותר ביקוש למגורים ויותר לחץ על אזורי ביקוש. אך בין הצורך הכללי של המדינה לבין כדאיות של עסקת קרקע מסוימת, יש מרחק גדול שחשוב להבין.
לדברי הדר ברוקנשטיין, משקיע שבוחן קרקע צריך לשאול כמה שאלות בסיסיות: האם הקרקע רשומה בטאבו? מה הייעוד הנוכחי שלה? אילו תוכניות מתאר חלות על האזור? האם קיימת סביבת פיתוח רלוונטית? מי מקדם את ההליך התכנוני? והאם קיימת בדיקה שמאית לפי תקן 22 כאשר מדובר בקרקע חקלאית לפני הפשרה?
תקן 22 אינו מבטיח הפשרה ואינו מבטיח תשואה. הוא כלי מקצועי שנועד לתת תמונה ברורה יותר על מצב הקרקע, פוטנציאל שינוי הייעוד, שווי הקרקע והסיכונים האפשריים. לכן, דווקא בתקופה שבה הביקוש לקרקעות עולה, חשוב לא למהר להיכנס לעסקה רק בגלל תחושת הזדמנות.
עתודות קרקע ותכנון ארוך טווח
אסטרטגיית הדיור הממשלתית עד שנת 2050 מתייחסת לצורך בהגדלה משמעותית של מלאי יחידות הדיור בישראל, על רקע גידול האוכלוסייה והתרחבות הביקוש. המשמעות היא ששוק הקרקעות אינו נבחן רק לפי ההווה, אלא לפי השאלה אילו אזורים יידרשו לפיתוח בעוד שנים, היכן קיימות תוכניות תכנון, ואילו קרקעות עשויות להשתלב במענה עתידי לצורכי המגורים.
הדר ברוקנשטיין מסבירה כי זהו בדיוק המקום שבו נדרשת חשיבה ארוכת טווח. קרקע פרטית באזור ביקוש, בסמיכות לתשתיות, לשכונות קיימות או לאזורי פיתוח, יכולה להיות שונה מקרקע מרוחקת שאין לגביה אופק תכנוני ברור. לכן משקיע אחראי לא מסתפק בשאלה האם ישראל צריכה עוד דירות, אלא בודק האם הקרקע הספציפית שהוא שוקל לרכוש יכולה להיות חלק מתהליך תכנוני ממשי.
לא כל קרקע מתאימה לכל משקיע
אחד הדברים החשובים ביותר בעולם הקרקעות הוא להבין שמדובר באפיק השקעה ארוך טווח. קרקע אינה דירה מוכנה, אינה נכס מניב מיידי, ואינה מתאימה לכל אדם. היא דורשת סבלנות, הון פנוי, הבנה של סיכון ויכולת להמתין להתקדמות תכנונית שעשויה לקחת זמן.
לדברי הדר ברוקנשטיין, מי שבוחן השקעה בקרקע צריך להפריד בין פוטנציאל לבין ודאות. גידול אוכלוסייה יכול לתמוך בביקוש ארוך טווח לקרקעות, אך הוא אינו מחליף בדיקה משפטית, שמאית ותכנונית. רק שילוב בין צורך דמוגרפי אמיתי לבין קרקע שנבדקה לעומק יכול להפוך את ההשקעה לראויה לבחינה רצינית.
שורה תחתונה
הקשר בין גידול האוכלוסייה בישראל לבין הביקוש לקרקעות ברור: יותר תושבים יוצרים יותר צורך בדיור, יותר צורך בתשתיות ויותר עניין בעתודות קרקע. אך עבור המשקיע הפרטי, השאלה אינה רק האם הביקוש יגדל, אלא האם הקרקע שהוא בוחן נמצאת במקום הנכון, עם הזכויות הנכונות, התכנון הנכון והבדיקות הנכונות.
בסופו של דבר, הדר ברוקנשטיין מדגישה כי קרקע פרטית יכולה להיות אפיק השקעה רלוונטי עבור חלק מהמשקיעים, אך רק כאשר היא נבחנת בזהירות. לא קונים קרקע בגלל כותרת על גידול אוכלוסייה, ולא מסתמכים על הבטחות כלליות. בודקים נתונים, מסמכים, תוכניות מתאר, זכויות, סיכונים וליווי מקצועי. בעולם שבו הביקוש לדיור צפוי להמשיך ללוות את ישראל גם בעשורים הבאים, החלטה נכונה מתחילה בבדיקה נכונה.
**אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה, ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים האישיים של כל אדם.
מוגש מטעם יזמית הנדל"ן וההשקעות הדר ברוקנשטיין
